保存登記是什麼？為什麼房子沒權狀？代書分享5大未保存登記影響

沒有保存登記的房子，可以賣賣、貸款或過戶嗎？答案是可以的！未保存登記建物除了沒有權狀外，其他都和一般房屋相同。但也正因為產權沒有合法保障，無論想轉賣或向銀行貸款，都容易被拒絕。

以下由王代書介紹未保存登記影響有哪些，以及當無法向銀行申請貸款時，還能如何善用手中資產，應對資金需求！

保存登記是什麼？

保存登記又稱「建物所有權第一次登記」，指新建或既有建物為了確保建物權屬，向地政機關辦理所有權登記，並藉此取得，作為產權證明。

目前法律並未強制規定一定要辦理保存登記，所以未保存登記不見得是違建，可以正常居住、使用。但因為產權不完整，申請貸款容易受阻。老屋、三合院、木製建築和頂樓加蓋等，都是未保存建物常見例子。

保存登記公告查詢去哪看？

租房或買房時，為了確保交易安全，務必確認交易對象為房屋所有權人。

民眾可以到「」網站，輸入縣市、行政區和地建號，免費查詢土地建物參考資料，例如土地或建物所有權人、土地變更編定、容積移轉限制和開發建築限制等。

未保存登記建物情形

未保存登記建物不一定是違建，但若未保存登記又沒有房屋稅籍證明，則高機率是違建，可能面臨拆除風險。

除了實質違建外，建物未保存登記也可能是因為程序違建。法律上屬合法房屋，仍具財產價值且可以自由居住、買賣等，但沒有權狀。

• 程序違建

「程序違建」指建物的位置、高度、結構和建蔽率等，都符合現行建築規定，但因為沒有領取建築執照，或在建照核發前開始施工，性質上屬於程序違建。

部分程序違建房屋，可能是在都市計畫法實施前興建的舊有房屋，建議申請建物測量，並補辦保存登記。如經檢討判定為程序違建，應繳納建築造價千分之五十罰鍰。

• 實質違建

未經主管機關允許，擅自增加建築許可核定的面積、高度等，因此違反建築法規或都市計畫法規者，稱為「實質違規」。

常見實質違規例子包含頂樓加蓋、陽台外推或違反土地使用分區規定，經檢討判定為實質違建者，可能會被政府列管或拆除。

未保存登記影響有哪些？

雖然建物未保存登記不影響使用，但由於沒有權狀，沒有明確的產權劃分，不只貸款容易被拒絕、市場流通性低，也因為可能面臨違建風險，導致難以規劃修繕。

• 無法和銀行貸款

對銀行來說，貸款涉及風險管理，而沒有保存登記就代表產權沒有合法保障。為了避免申請強制執行遇到麻煩，銀行不會承作未保存登記建物貸款。如有資金需求，可以選擇向審核較寬鬆的民間機構貸款。

房屋所有權狀是房貸申請的必備文件，因此沒有保存登記就沒有權狀，沒有權狀就不能和銀行申請貸款。

• 營業登記手續複雜

依 規定，申請商業登記應檢附申請書、負責人身分證明文件、資本額證明文件和所在地建物權狀，如無權狀，可以用建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他可證明建物所有權人之文件代之。

由於稅務考量，若承租前沒有在租賃契約上載明為營業使用，房東沒有義務協助辦理營業登記。若建物是違建或剛好未辦理保存登記，為了避免麻煩，部分房東可能更不會配合，提供所有權證明文件，導致營登申請受阻。

• 沒有權狀，通常很難出售

房屋沒有權狀，對買家來說很沒有保障，因此市場流通性低。即使順利找到有購買意願的買家，也可能因此被殺價，無法以預期售價出售。

無論房屋有沒有保存登記，買賣雙方都必須於契約成立起 30 天內，填寫契稅申請書，到地方稅務局申報並繳納契稅，變更房屋稅的納稅義務人。

若未來有產權糾紛，買家可以以房屋稅籍證明作為有利文件，證明其履行房屋稅納稅義務的事實。

• 存在被判定為違建的風險

辦理保存登記基本上沒有壞處，因此未保存登記高機率是違建。隨著違建處理辦法更加完善，被拆除的風險也日漸增加。

• 若建物為程序違建，會暫時免除查報處分，並依案件嚴重程度判定是否拍照列管。
• 若建物為實質違建，經消防或交通主管機關認定危害公告安全，或是新建違建（存在期間較短，新的定義各縣市不同），則立即拆除。
• 若建物為實質違建，但屬於既存違建，已經存在一段期間，則會拍照列管，並依違法情節列入拆除的分期計畫。

• 通常屋齡偏高，難以規劃修繕

未保存建物通常屋齡都偏高，不可以直接規劃修繕，要找專業技師進行結構分析，並且可能需要重建骨架或重拉水電管線等，費用每坪約 8～10 萬元。

由於未保存建物存在被拆除的風險，通常不會花大錢翻修，避免修繕後被查報違建，除了處以罰鍰外，還可能被強制拆除。

房屋未保存登記，如何申請貸款？

若和銀行申請未保存建物貸款被退件，可以選擇以下三種方式申貸，以取得所需資金：

• 向銀行申請信貸，以房屋作為財力證明

房屋未保存登記，代表所有權不明確，但依然具有財產價值。因此屋主可以改申請信貸，並以房屋作為加分的財力證明。

信貸優點是只看借款人信用條件，但因為屬於無擔保品貸款，貸款額度比房貸低，適合資金需求小的人申請。

• 先完成補登記，再和銀行申請房貸

未保存登記建物補登記，可以從根本解決無法申請房貸的問題。補辦保存登記流程依序為申請建物測量、申請保存登記並等待地政機關審查、公告和登錄，即可領取權狀，申請時間約 1 個月。

• 申請審核較寬鬆的民間貸款

若為特定因素考量，無法或選擇不辦保存登記，面對資金需求，也可以選擇向審核較寬鬆的民間機構申請貸款。

只需要提供土地權狀和房屋稅繳納證明，就能向民間借款申請未保存登記建物貸款，不受房屋位置、坪數和屋齡等限制。然而由於承擔風險較大，民間貸款利率也相對比銀行高，通常以月利率 0.8% 以上計息。

未保存登記貸款管道

保存登記常見問題

• Q1：建物保存登記如何申請？

補辦保存登記前，應先向地政事務所申請建物測量，測量時間約 15 天。完成測量後，準備相關文件，包含登記申請書、登記清冊、身分證明文件、建物使用執照和建物測量圖等，向地政機關申請建物登記。若資料審查無誤，且公告 15 天無人異議，就會將資料登錄於地政系統，並核發權狀。

• 步驟一：建物測量
• 步驟二：保存登記申請
• 步驟三：資料審核
• 步驟四：公告 15 天
• 步驟五：登錄並核發權狀

• Q2：沒有保存登記的房子可以買嗎？

未保存登記建物和一般房屋相同，可以自由進行買賣、繼承、過戶或贈與等不動產移轉程序，效力來自於契約。但在交易前，建議先確認房屋稅籍資料與實際相符，包含位置、納稅義務人等，避免遇到詐騙集團盜賣房地。

若是購買未保存登記的法拍屋，物權移轉效力來自法院頒發的「所有權權利移轉證書」。

• Q3：未保存登記建物可以繼承嗎？

未保存登記建物和一般房屋相同，可以辦理繼承。首先，繼承人須到國稅局申報遺產稅。然後準備遺產稅完(免)稅證明書、繼承系統表、遺屬影本等文件，到繼承房屋稅籍的地方稅務局，申請納稅義務人名義變更。

• Q4：未保存登記建物可以過戶嗎？

未保存登記建物可以過戶，但須先繳納契稅，才能變更房屋稅納稅義務人名義。依 規定，辦理不動產買賣、贈與或分割等移轉，應於契約成立起 30 天內，檢附契約書、房屋稅籍證明書和身分證明文件等，到房屋所在地的鄉鎮市公所申報契稅。

• Q5：未保存登記就不用繳稅嗎？

依 規定，房屋稅課徵對象為附著於土地的各種房屋，和有關增加該房屋使用價值的建築物。因此即使建物未辦理保存登記，仍應繳納房屋稅，如有漏報或短報情事，處以所漏稅額 2 倍以下罰鍰。

• Q6：未保存登記建物可以被強制執行嗎？

未保存登記建物和一般建物相同，只要債權人取得法院確定判決或支付命令等執行名義，即可到稅捐機關查調債務人財產資料，並向法院聲請強制執行債務人的未保存登記建物。

保存登記總結

如果對保存登記還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

1. 填寫下方表單，專人將迅速與您聯繫
2. 線上免費諮詢：，聯絡全台最大房貸服務中心
3. 專業代書專線：王代書 0976-161-313

保存登記相關文章

• 未保存登記貸款管道有哪些？備齊5大申請文件，沒權狀也能辦貸款
• 保存登記流程、費用和申請文件整理，自己辦最快30天就能領權狀
• 如何申請房屋稅籍證明？房屋稅單用途、申請方式和應備文件整理
• 房屋稅籍線上申請5步驟，備齊自然人憑證或健保卡，最快1小時取件