公同共有分別共有差在哪？如何解除公同共有？3方法分割持分土地

公同共有分別共有是什麼？當兩人（含）以上共同擁有財產所有權，就會以「公同共有」或「分別共有」方式，劃分共有人之間的權利和義務。兩者主要差在「有沒有明確分配持分」，這會影響共有人處分土地的彈性，例如公同共有沒有持分概念，對土地進行任何變動，都需全體共有人同意。

以下由王代書介紹「公同共有」和「分別共有」的定義和差別，並分享當共有人無法協議分割時，能如何將土地變為分別共有，增加土地利用效益。

公同共有分別共有差異

公同共有和分別共有差別主要有三項，分別是權利行使、維護責任和強制執行：

公同共有分別共有差異

  • 權利行使

在「公同共有」情況下，對財產進行任何處分（如買賣、贈與和持分貸款等），都需經全體共有人同意，決策過程繁瑣；在「分別共有」情況下，每位共有人擁有特定持分，可自由、獨立處分，使用相對彈性且靈活。

  • 維護責任

「公同共有」財產，是由全體共有人共同維護，且可能需要不定期開會，協商適合的處分方式；「分別共有」財產，是由持分人各自負責自己的應有部分，處分方式可以依個人需求調整。

  • 強制執行

「公同共有」沒有明確持分，他人無法針對土地聲請持分強制執行；「分別共有」有明確持分，法院可針對特定共有人的應有部分，進行強制執行。

什麼是公同共有？

規定，基於法律規定、習慣或法律行為，而建立公同關係、共有一物的數人，稱為公同共有人。也就是說，公同共有指共有人「共同擁有」全部財產，且共有人之間沒有明確所有權劃分。對共有物進行處分，除法律規定外，都需徵得共有人同意。

什麼是公同共有？

什麼是分別共有？

規定，數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為（分別）共有人。也就是說，分別共有指共有人就特定財產，擁有「一定比例」的所有權，且針對自己的應有部分，享自由處分、收益的權利。若共有人之間沒有明確劃分權利範圍，則推定大家的持分比例均等。

什麼是分別共有？

公同共有如何變分別共有？

公同共有和分別共有在「權利行使空間」上，存在顯著差異。為了謀取共有人之間的最大利益，並促進土地的有效利用，可以利用以下三種分割方式，將土地變為分別共有：

公同共有如何變分別共有？

  • 協議分割

「協議分割」指讓共有人自行協商，當「全體」對分割方法取得共識，就能依照協商的方法辦理分割。

在所有土地分割方式中，協議分割成本最低、最便利，限制也較少，不易引起糾紛，只要全體同意就成立。

  • 調解分割

調解分割又稱調處分割。當共有人無法透過協議分割取得共識，可以向直轄市、縣（市）不動產糾紛調處委員會，或鄉鎮市公所調解委員會申請調解，由調解方協助共有人進行土地分割。

  • 強制分割

強制分割又稱裁判分割。當共有人調解分割未成，且分割後土地符合法定面積限制，任一共有人能向法院提起「強制分割訴訟」，請求法院依法進行公平的分割判決。

法官會依共有人主張、土地條件和分割後的經濟效益等綜合評估，以「原物分配」、「」或「原物分配兼金錢賠償」三種方式分割土地，確保共有物的合理分配，保障各方權益。

依《土地分割法》規定，農地分割後，每人所得面積應大於 0.25 公頃；林地分割後，每人所得面積應大於 0.1 公頃；建地則依當地主管機關規定，否則不可進行土地分割。

公同共有強制分割方式

土地強制分割方式主要有三種，分別是原物分配、變價分配和原物分配兼金錢補償：

公同共有強制分割方式

  • 原物分配

共有物分割方式以原物分配為原則，指將土地分割為數筆，分配給各共有人。例如 A、B 原本共有一片土地，分割後變成兩片，由 A、B 分別擁有一片產權獨立的土地。若共有人之間有繼承或合資關係，也可依應有部分為比例分配。

  • 變價分配

-2 規定，當原物分配顯有困難，可以變賣共有物，以價金分配給各共有人。例如當土地無法合理分割，或者土地分割後，使用價值不均等時，法院可能會選擇變價分割，以確保各共有人獲得公平的經濟利益。

  • 原物分配兼金錢補償

民法§824-2 規定，當原物分配顯有困難，可以將原物的一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。也就是說，將土地分割後，以原物分配給各共有人。共有人之間，若應有部分增加或減少，則互相以金錢補償。

公同共有分別共有常見問題

針對公同共有和分別共有，王代書整理五大常見問題：

  • Q1：公同共有分別共有哪個好？

公同共有和分別共有沒有一定優劣，各有其特點，並適用不同情形。兩者主要差在「處分難度」。

在「公同共有」的情況下，共有人權利平等，處分難度高、決策過程冗長，但優點是能顧及全體共有人權益；在「分別共有」的情況下，各共有人的權利範圍明確，可以快速、獨立處分自己的持分，但缺點是產權不完整，通常很難買賣或貸款，利用效益低。

  • Q2：公同共有可以過戶嗎？

公同共有土地可以辦理過戶，但必須經全體共有人同意才能辦理。如果無法徵得共有人同意，可以先申請土地分割，分割後就能獨立處分自己的持分，以達買賣、贈與或過戶等需目的。

  • Q3：公同共有可以設定嗎？

公同共有土地可以設定，但必須經全體共有人同意才能辦理，因為土地產權為共有人「共同擁有」，沒有明確持分比例。向銀行申請持分土地貸款時，也會要求全體共有人簽同意書，若被銀行拒貸，可以先進行分別共有登記，或在衡量自身還款能力後，向審核較寬鬆的民間機構借款。

  • Q4：公同共有權狀有幾份？

公同共有權狀，每位共有人都各有兩份，一份土地，一份建物。公同共有權狀上，不會標註明確持分比例，只會標注公同共有、權利範圍「1分之1」，代表產權由多人共同擁有。因此無法從權狀得知有多少個共有人、實際權利範圍，必須調閱謄本才能知道共有人有幾個。

  • Q5：公同共有持分比例怎麼算？

公同共有指共有人「共同擁有」全部產權，沒有持分概念。權狀上的權利範圍，也是指全體共有人共同擁有多少土地，沒有明確劃分權利範圍。因此在公同共有的情況下，對土地進行任何處分，都須經全體共有人同意。

公同共有分別共有總結

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