台北房屋二胎能貸多少？5要素提高成數，不限區域、房屋類型皆可辦

申請台北房屋二胎，蛋黃區、蛋白區貸款成數差多少？台北是房貸 A 級地區，因為生活機能好、保值性佳，通常每一區最高都能貸到 8 成。但由於貸款緊縮，銀行審核二胎還是會更加嚴謹，認識名下房屋條件、未來發展，能幫助你預估可能的貸款成數和金額。

台北房屋二胎好辦嗎？

銀行收到房貸申請後，會依地區將房子分成 A、B、C、D 級，其中 A 級地區最高能貸款 8 成，之後依序為 7.5 成、 7 成和 6.5 成，

全台 12 個行政區中，台北是唯一全部都是 A 級的縣市。這代表雖然老房多會影響鑑價，但長期來看，台北交通、醫療、工作機會等機能還是優於其他城市，且市府有積極推都更八箭，申請房貸的難度並不高。

A 級地區裡的房屋，還是有可能因地段、屋齡、坪數、個人信用或收入條件等因素，沒辦法貸到 8 成。例如截至 2024 年 3 月底，台北「屋齡超過 40 年的住宅」占比已增加至 50.7%。銀行審核老房貸款時，通常會考量耐用期限而相對保守，只能提供 5～7 成的貸款成數。

申請台北房屋二胎有地區限制嗎？

台北屬於房貸 A 級地區，無論是蛋黃區（大安、信義、中正、松山）或蛋白區（士林、北投、大同、中山等），只要房屋還有殘值，就能申請二胎貸款。

以下根據不同行政區，幫大家整理、分析近年都市發展、重大建設和房價趨勢，更快速認識自己名下的房屋價值，評估二胎可以貸多少。

蛋黃區

台北蛋黃區包含大安區、信義區、中正區、松山區和中山區：

• 大安區：大安區可說是蛋黃區的蛋黃，每坪均價 120 萬元以上，是台北房價最高的行政區。除了醫療、教育資源豐富，鄰近台大、師大等知名院校，交通、生活機能也很發達，有忠孝、公館和永康街等知名商圈。雖然近年房價修正，讓人擔心蛋黃區是否不再保值，但基於居住的剛性需求，仍有望透過新建案的開發而回升。
• 信義區：信義區：信義又稱台北曼哈頓，是台北的政經中心，知名地標如 101、世貿中心都在此區。除了百貨雲集，生活、交通機能發達外，也是國泰金融、南山人壽和遠雄集團等企業總部所在地。外國資金的穩定投入，為房市波動起了緩衝，讓信義區一直是台北房價最穩定的區域之一，每坪均價 120 萬元起。這對銀行來說是「保值性佳」的信號，自然會提高承貸意願。由於開發空間漸少，未來推案會以老屋重建為主，例如預計於 2030 年完工的華誼信義。其他重大建設如台北天空塔、四季酒店 D3，也預計於 2025 年完工，為當地增添商業活力。
• 中正區：中正區作為台北交通樞紐，過去一年房市價量俱漲，房價漲幅來到 13.06%，每坪均價約 90～110 萬元。為了翻新舊城，市府於 2014 年推出西區門戶計畫。其中「台北雙星大樓」預計於 2027 年完工，內部包含商辦、購物中心和飯店等，不只提升當地生活機能，也為城市注入商業和觀光活力。「明日台北埕」也將在明年開工，預計於 2030 年完工。總共兩棟商業辦公大樓，有望吸引企業進駐，帶動當地人流與經濟發展。
• 松山區：松山區是台北房價第三高的行政區，僅次於大安區和信義區，2023 年房價漲幅更是台北之冠。區內不僅有新店線、文湖線雙捷運優勢，還近敦化北路、東京東路等重要幹道，綜合近學區、商圈活躍、建設齊全和豐富綠地等特點，讓松山即使房價高，依然是置產首選之一。雖然機場佔當地約 1/4 面積，建地開發趨近飽和，但受惠於危老重建的推進，如南松山地區發展再生計畫、松山民權東公辦都更案，除了促進都市創新，也有望串接信義計畫區，為房市提升增值潛力。
• 中山區：有別他區推動都更難度高，中山區大、小都更案百花齊放，有七成新建案來自危老重建，如中山麗池、中山吉美和忠泰旭美等。根據地政局不動產登記統計，北市過去一年買賣移轉件數，也是由中山區 3,685 件拿下第二，僅次於大安區，反映房市需求熱絡。未來除了因國賓改建案，以及陽信銀行、上海商銀雙金控機構落座，使中山北路房市備受關注外，長期來看，一殯拆除也有望讓周邊房價補漲。由松林建設推動的「新松町新城計畫」，也預計將新生北路、民權東路等 40 個街廓，改造為最高級的純住宅區，行情可期。

蛋白區

• 士林區：士林區以結合市區便利與居住品質為特點，有陽明山、外雙溪等天然景觀，深受退休族、換屋族喜愛。近年受限貸令影響，豪宅市場轉冷，新建案也以小宅為主，每坪均價 70 萬元起。今年確認北環線動工後，房價有稍加抬升，但由於惜售心態濃，房市需求仍大於供給。預期未來有北士科（預計 2031 年完工）加持，士林區房屋將有可觀的增值淺力。
• 北投區：北投過去因開發密度低、綠覆蓋率高，有優渥的環境品質，且醫療、教育和生活建設齊全，被稱作「退休族首選區」。近年因北投士林科技園區設立，吸引大量單身上班族入住，推高小宅房價，每坪均價 70 萬元起。
• 大同區：大同區開發早，40 年老屋佔比高，幾乎每兩棟就有一棟是老宅，每坪均價 65 萬元起。除了房價親民外，由於商業區占比為台北第一，也吸引眾多建商開發。未來受西區門戶計畫影響，待台北雙子星大樓、明日台北埕於 2027～2030 年陸續完工，不只能翻新市容、拉抬商業活力，也會帶動企業進駐，將房價帶上百位數。
• 南港區：南港受益於東區門戶計畫，投入高鐵站、轉運站和科技園區等重大建設，為高鐵、台鐵、板南線、文湖線和基隆捷運（預計 2032 年完工）五鐵共構核心。由於可開發土地大且工整，吸引建商開發，預估 3 年內將有 8 間百貨和至少 20 棟商辦，吸引輝達、台積電和美光等指標企業進駐。近兩年房價漲幅達三成，被譽為台北最具增值潛力的行政區。
• 內湖區：受內科、南軟園區影響，當地居住剛需穩定上升，近三年房價漲幅約一成，每坪均價 50 萬元起。產業廊帶能量也持續吸引指標級企業進駐，如即將於 2026 年啟用的緯創內湖總部。不過也因人口快速成長，造成通勤尖峰期交通壅塞問題。除推動增開加班車、改善公車路網結構和發布即時路況外，備受關注的「捷運東環線」也將於今年開工，預計 2032 年完工。短期而言，內湖交通會受到衝擊，但長期來看，有望串連大直、信義等區，大幅降低通勤時間，區域房價也預期迎來漲勢。
• 萬華區：萬華是全台北老屋比例最高的行政區，根據內政部統計，40 年老屋占比高達 64.32%，全區平均屋齡 41 年。綜合環境複雜等因素，房價相較他區低很多，每坪均價 40～60 萬元。由於住戶以長輩居多、地權複雜，危老重建難度高，對建商的誘因較少，以開發北萬華西門商圈一帶為主。近年發展以政府通動為主，例如興辦社會住宅、市場改建和萬大線捷運（預計 2027 年底通車），希望能透過交通、經濟或其他誘因，吸引民間投資。
• 文山區：文山區以清幽環境、豐富的教育資源為特點，開車 15 分鐘就能到大安、信義等北市精華區。但由於大眾運輸相對缺乏，過去被視為蛋白區，也反應在親民的房價，每坪均價 55 萬元起。根據市場預測，待南環段（政大捷運）完工，有望抬升地段房價。近年也陸續有建商推案，如陳同丰景、吉美君悅和岳泰峰華等，預售屋每坪均價 80～90 萬元起，部分破百萬大關，可見其增值潛力。

影響二胎成數的關鍵要素

銀行在收到房貸申請後，會評估房屋現況、地段、屋齡、借款人信用和收入等條件，核定適合的貸款金額和成數。每件要素都缺一不可，也可能是決定是否核貸的關鍵，以下分享如何提高二胎成數：

• 地段

地段涵蓋多種要件，例如交通便利性、生活機能、附近公社和開發計畫等。簡單來說，就是一個地區的繁華程度，會反應在經濟活力和房市交易熱絡度。

未來有貸款、置產規劃，可以到「」查詢名下房屋的地段率。地段越好（也可指蛋黃區），貸款成數通常就越高。

• 房屋現況

屋齡高是台北房屋常見的狀況，因此建議屋齡超過 20 年就要重拉水電，除了提升用電安全和效率外，申貸時提出老屋修繕相關證明，也有助提升房屋鑑價結果。

• 房屋類型

房屋類型有很多種，包含公寓、華廈、電梯大樓、透天、套房和工業宅等。其中電梯大樓因市場需求高、處分難度低，貸款條件是最好的，最高可貸 7～8 成；透天厝最高可貸 6～7 成；套房最高可貸 5～6 成。

15坪以下小宅，則因為不好轉手，通常會被銀行婉拒申請，只有民間貸款願意核貸。雖然因應市場趨勢，陸續有銀行開放小宅貸款申請，但以二胎來看，銀行還是偏好坪數大的物件。

• 借款人信用條件

借款人信用條件好壞，會直接影響銀行對二胎呆帳風險的評估。

建議在申貸前半年～一年，可以到聯徵中心或線上查詢個人信用報告，並針對弱點改善，以提升貸款條件。

• 借款人收入狀況

二胎代表借款人每個月要繳兩筆貸款，因此銀行審核其常態性收入高低和穩定性時，也會格外嚴謹。

如果沒有固定薪轉證明，會比較難過件。建議借款人能準備扣繳憑單、有價證券對帳單、其他房屋或土地權狀，提高銀行對你的信任，以願意提供更高的貸款成數。

哪些人適合辦台北房屋二胎？

由於房屋價值高且保值，對資金需求大的借款人來說，是比信貸、車貸更快速且方便的貸款選擇。對剛買完房，短期內無法增貸的人來說，也能利用二胎釋放不動產價值，應對臨時支出。

• 短期內無法申請增貸

增貸空間來自本金償還額度，因此通常需等寬限期完，穩定還款一～兩年才能申請增貸。

如果剛買完房，臨時有大額支出，例如醫藥費、學費等，可以向其他貸款機構申請二胎，活用房屋剩餘價值。

• 債務整合需求

二胎房貸屬於擔保品貸款，和信貸、卡費相比，利率通常比較低。

透過借低還高的理財策略，可以幫助你整合債務。除了降低總利息費用外，也能讓財務管理更方便，降低因忘記結帳日而未繳卡費的風險。

• 裝潢款不足

受限貸令影響，如果名下有房貸，買房貸款成數上限為五成。對自備款有限，但經過審慎考量，仍然想盡早進場的人來說，就能透過小額民間二胎取得裝潢資金。

• 急需用錢

銀行、民間二胎比較

二胎代表抵押權是第二順位，如果房屋貶值，有可能無法收回欠款，所以銀行審核會更加嚴謹。即使房屋條件好，銀行鑑價也可能較保守，導致和現值有落差。

對信用、收入條件良好的借款人來說，還是能透過取得資金。但若條件一般，可以在評估還款能力後，申請可貸額度較大的。

台北合法房屋貸款推薦

如果無法和銀行貸款、成數太低，在還款能力許可的條件下，有些人會和民間機構申貸。但該如何區分對方是合法民間貸款或是高利貸呢？王代書分享：合法民間貸款必備 5 個條件，包含合法登記、有實體店面、不保證核貸、不要求提供證件正本，以及不提前收取開辦費。

因為核貸風險高、資本有限，民間貸款利率比銀行高，這是難以避免的。但只要審慎挑選合法的民間貸款，就能降低詐騙風險。如果發現不對勁、不幸遇到詐騙，也應盡快撥打 165 查證，保障自身權益！

• 合法登記

商業或營業登記是公司合法登記的必備要件，這代表政府有先為你把關該組織的營業項目、資本額，並確認合法負責人是誰，避免發生糾紛時找不到人。

除了店面擺放的執照外，也可以在「」輸入公司名稱，查詢更詳細的公司資料。

• 實體店面

合法的民間貸款通常有實體店面，並且會在清楚可見處，擺放政府許可的商業登記文件（營業執照）。

如果只有官網而沒有實體店面，每次諮詢、對保甚至簽約時，都約在咖啡廳、速食店見面，或撥打電話沒有專人接聽，就要小心可能不是合法借款管道。

• 不保證核貸

由於貸款涉及風險管理，核貸風險越高，利率也相應攀升。如果因自身、房屋狀況不佳，向銀行申請貸款遭拒，卻遇到條件更好（高額度、低利率、保證過件）的民間貸款，就要小心背後的風險。

合法的民間貸款雖然審核寬鬆，但仍會根據申請人的條件，確保貸款方案合法、合理且適當，讓雙方都能因此受益。

規定，約定利率超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。

• 不要求提供證件正本

申請貸款時，只會要求提供身分證明文件影本，並明確標註「僅限本次貸款使用」，不會要求借款人提供金融卡、存摺或網銀登入資訊等。

如果被要求提供身分證、存摺或提款卡等文件，就要小心對方通常是詐騙集團，有極高的機率會盜用身分行騙，讓你的帳號變人頭戶、被凍結。警示帳戶紀錄會從解除那天起揭露一年，未來向銀行辦卡、申請貸款時，都會變得更困難。

• 不提前收取開辦費

合法的民間貸款，應於諮詢時、簽約前，告知所有可能的費用，例如開辦費和違約金。而詐騙集團會利用借款人對流程的不熟悉，巧立名目收費，例如手續費、委託費等。

此外，無論銀行或是民間貸款，都是在核貸或簽約後，才會收取開辦費。如果被要求或以「分次收取」為由，被收取訂金、手續費，都要特別小心求證，高機率是詐騙。

台北房屋二胎申請步驟

由於二胎核貸風險高，銀行審核會比較嚴謹，從申請到撥款約需 1～4 週時間。而民間貸款主要看房屋現值，省去調閱聯徵、照會等流程，最快 3～5 天內完成撥款。

• 1. 提出申請

每間貸款機構的審核門檻都不同，建議先口頭諮詢二胎方案，確認符合資金需求再申請，避免多次送件導致聯徵多查。

接著準備身分證明文件影本、房屋權狀影本、過去一年房貸繳款紀錄和所得及財力證明，正式提出二胎貸款申請。

• 2. 房屋鑑價

收到二胎申請後，承貸機構會派專員為房屋鑑價，依地段、屋齡、坪數和生活機能等條件，評估房屋現值和增值潛力。然後依借款人信用和收入條件，擬定適合的貸款方案。

每間銀行的作業時間都不同，通常約 2～4 天，會依物件位置、案量等有所調整。

• 3. 簽約對保

確認核貸後，貸款機構會電話照會借款人，約時間到分行簽約對保，時間約 1～3 小時。由專員說明貸款內容，包含貸款金額、利率、還款期間和寬限期等，確認雙方有一定共識。

• 4. 抵押權設定

完成簽約後，應準備身分證證明文件、房屋權狀、貸款合約和登記申請書，到地政事務所完成抵押權設定，作業時間約 1～3 天。

• 5. 撥款

最後，承貸機構會撥款到指定帳戶，正式完成二胎貸款申請。

房屋貸款常見問題

針對房屋貸款，王代書整理五大常見問題：

• Q1：申請銀行二胎沒過怎麼辦？

銀行貸不過的可能原因有很多，例如房屋沒貸款空間、個人信用或收入條件未達門檻。如果申請二胎被退件，可以向銀行申請複審，並補交能為申請加分的文件，或在評估資金需求、還款能力後，向審核相對寬鬆的民間機構申貸。

• Q2：台北房屋二胎最高貸多少？

台北老房占比高，許多人擔心買了不保值，但有鑒於都更加速、生活機能和基礎建設完善，市場仍對北市房屋有一定信心。

和其他區相比，台北增值空間可能不大，但保值性是可期的。因此只要收入、信用條件良好，通常都能和銀行貸到 6～8 成，民間貸款則能貸 8 成以上。

• Q3：台北房屋二胎利息怎麼算？

銀行二胎利率約 3.5%～16%，通常按本息均攤法計息，實際利率會依房屋和借款人條件而有所差異；民間二胎則通常無綁約，因此以月計息，月利率約 1%～2%。

• Q4：台北二胎貸款申請費用有哪些？

台北二胎申請費用主要有八種，包含開辦費、鑑價費、帳管費、聯徵查詢費、代書費、抵押權設定費、書狀和謄本費。

貸款金額越高，手續費越多。銀行二胎手續費約 15,000～25,000 元，民間二胎手續費則通常按貸款金額的 2%～16% 收取。需特別注意的是，部分不肖業者會巧立名目收取費用，例如代辦費、服務費，切記在撥款前不預繳任何費用。

• Q5：二胎成數不夠，還有哪些方式能取得資金？

二胎成數不足，通常是因爲房屋增貸空間不夠。除了申請複審或改向其他銀行申貸外，也可以評估個人資金需求、還款能力，申請可貸額度較高的民間貸款。

如果對如何申請二胎貸款還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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