賣方要求售後回租，我該答應嗎？售後租回陷阱有很多，包含租約爭議、租霸風險和無法完整點交，可能最後交屋才發現屋況不如預期。但從需求來看，如果不急著入住，可以藉此賺租金價差。讓王代書帶你認識售後回租優缺點，更全面評估自己適不適合，安心買到心儀的家！
售後回租意思
售後回租指把房子賣給別人後，和對方簽租約，讓原屋主可以按約支付租金，於一定期間內繼續使用該房屋或設籍居住。
售後回租類型主要有兩種，包含買賣售後回租和融資售後回租。兩者差別在於賣房的目的不同，但申請流程相同，也都需要二次點交、額外簽租約，以保障自身權益。本文將以前者為主要介紹內容。
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買賣售後回租
通常當賣方為換屋族時，如果房子比預期還早賣掉，但還沒找到新房子或完成裝潢，就需要和買方簽買賣售後回租。
如果需要的時間不長，建議先簽約並約定延後交屋，才能更仔細地點交；如果想爭取更多時間看房、搬家，則建議先簽租約，讓買方有心理準備，避免買方不想買了，導致手頭同時有兩筆房貸費用。
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融資售後回租
融資售後回租，又稱。
通常當債務人無力償還貸款，名下房屋也沒有增貸空間時，為了爭取時間籌措資金，可以和債權人簽售後回租附買回，避免房屋被法拍。
優點是能減少每月財務負擔，只需要付租金（通常筆貸款費用還低），但時間壓力大。若附買回到期，卻沒有錢回購，有可能失去房屋所有權。
售後回租優缺點
售後回租有好有壞，主要看個人有沒有急著使用房屋，以及對租約爭議、屋況毀損風險的評估。以下從買賣雙方的角度出發，個別分析售後回租優缺點：
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買方優點
對不急著交屋的買方來說，簽售後回租可以賺租金和貸款的價差。
如果擔心沒辦法好好驗屋，也可以談延後交屋。對想買房自住的人來說，延後交屋會比售後回租安心，而且能藉此協商更彈性的付款時間，爭取更好的房貸條件。
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買方缺點
對買方來說，售後回租有很多風險，包含無法完整點交、有可能遇到租霸，以及未來一年無法申請重購退稅。
如果出租期間房價上漲，也很難將房子賣出，可能就因此錯過高點。
（買賣不破租賃）：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
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賣方優點
對賣方來說，簽售後回租除了能爭取時間，減少看房、搬家的時間壓力，也能避免在名下有貸款的條件下，向銀行申請房貸，導致成數受限。
第七波信用管制：
- 名下無貸款者，申請第一戶購屋貸款：無寬限期。
- 申請第二戶購屋貸款：限貸五成，無寬限期。
- 申請第三戶（或以上）購屋貸款：限貸三成，無寬限期。
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賣方缺點
雖然售後回租能為賣方爭取換屋時間，但合約會明訂租期、租金和違約金等條款，代表賣方還是需承擔一定的時間壓力。每月支付租金，也是額外的財務負擔。
同時，賣方需盡到善良管理人的責任，於點交時完整紀錄屋況，避免未來交屋糾紛。
售後回租注意事項
約定售後回租時，務必簽租賃契約、扣留押金，並落實兩次點交，保障自身權益。
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簽租賃契約
租約爭議是買賣雙方共同承擔的風險，因此無論親疏，都應簽訂租賃契約，並於合約中詳列原屋況、租金、租期和違約金等資訊。
簽租約不只能保障買方，降低承租糾紛的風險，也能保障賣方，避免買方於出租期間將房子變賣，進而衍生爭議。
目前沒有規定租約一定要，但送法院公證後，若未來不幸發生糾紛，需要走訴訟流程，就不用考究租約是否有效成立。
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務必扣留押金
售後回租和一般租賃相同，需要繳兩個月租金作為押金。當原屋主（賣方）沒有履行回復原狀義務，或不當使用房屋，導致屋況毀損，新屋主（買方）可以向其求償，或從押金扣除相關費用。
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務必二次點交
雖然簽售後回租時，原屋主的東西都還在，沒辦法仔細點交，還是要針對能檢查的部分紀錄。當租約到期，進行第二次點交時，才能確認特定毀損是否於租賃期間發生。
售後回租租金要訂多少？
通常租金會高於買方的貸款費用，如此一來，買方才願意冒租約爭議、遇到租霸等風險，同意售後回租。
也就是說，假設 A 和 B 買房子，而 A 每月房貸費用為 12,000 元，則租金通常會大於 12,000 元。若租金小於 12,000 元，代表 A 每個月付的比收到的少，還不能使用房屋。
辦售後回租延後交屋好嗎？
除了售後回租外，也有人會選擇延後交屋，降低交易的風險。兩者沒有一定好壞，主要看個人有沒有急著入住或拿房款。
從買方角度看，如果不急著入住，辦延後交屋能爭取更好的貸款條件，而辦售後回租能賺租金價差；如果急著入住，或以自住為主要買房目的，建議談短期的延後交屋，屋況爭議會少一些。
從賣方角度看，如果不急著拿尾款，辦延後交屋能減少租賃期間屋況爭議，而辦售後回租，有助申請更高的房貸成數；如果急著拿尾款，建議辦售後回租，雖然要付租金，但可以盡快拿到房款。
售後回租申請步驟
售後回租流程和一般買賣房屋相似，只是多了一次點交。從簽約、用印、完稅到交屋，通常需 1～2 個月時間，若有簽售後回租，就要額外計入租賃期間。
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1.簽買賣、租賃契約
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2.用印
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3.完稅
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4.第一次點交
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5.過戶
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6.租約到期，第二次點交
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7.交屋
售後回租總結
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