賣方要求售後回租,我該答應嗎?售後租回陷阱有很多,包含租約爭議、租霸風險和無法完整點交,可能最後交屋才發現屋況不如預期。但從需求來看,如果不急著入住,可以藉此賺租金價差。讓王代書帶你認識售後回租優缺點,更全面評估自己適不適合,安心買到心儀的家!
售後回租意思
售後回租指把房子賣給別人後,和對方簽租約,讓原屋主可以按約支付租金,於一定期間內繼續使用該房屋或設籍居住。
售後回租類型主要有兩種,包含買賣售後回租和融資售後回租。兩者差別在於賣房的目的不同,但申請流程相同,也都需要二次點交、額外簽租約,以保障自身權益。本文將以前者為主要介紹內容。

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買賣售後回租
通常當賣方為換屋族時,如果房子比預期還早賣掉,但還沒找到新房子或完成裝潢,就需要和買方簽買賣售後回租。
如果需要的時間不長,建議先簽約並約定延後交屋,才能更仔細地點交;如果想爭取更多時間看房、搬家,則建議先簽租約,讓買方有心理準備,避免買方不想買了,導致手頭同時有兩筆房貸費用。
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融資售後回租
融資售後回租,又稱。
通常當債務人無力償還貸款,名下房屋也沒有增貸空間時,為了爭取時間籌措資金,可以和債權人簽售後回租附買回,避免房屋被法拍。
優點是能減少每月財務負擔,只需要付租金(通常筆貸款費用還低),但時間壓力大。若附買回到期,卻沒有錢回購,有可能失去房屋所有權。
售後回租優缺點
售後回租有好有壞,主要看個人有沒有急著使用房屋,以及對租約爭議、屋況毀損風險的評估。以下從買賣雙方的角度出發,個別分析售後回租優缺點:

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買方優點
對不急著交屋的買方來說,簽售後回租可以賺租金和貸款的價差。
如果擔心沒辦法好好驗屋,也可以談延後交屋。對想買房自住的人來說,延後交屋會比售後回租安心,而且能藉此協商更彈性的付款時間,爭取更好的房貸條件。
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買方缺點
對買方來說,售後回租有很多風險,包含無法完整點交、有可能遇到租霸,以及未來一年無法申請重購退稅。
如果出租期間房價上漲,也很難將房子賣出,可能就因此錯過高點。
(買賣不破租賃):出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
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賣方優點
對賣方來說,簽售後回租除了能爭取時間,減少看房、搬家的時間壓力,也能避免在名下有貸款的條件下,向銀行申請房貸,導致成數受限。
第七波信用管制:
- 名下無貸款者,申請第一戶購屋貸款:無寬限期。
- 申請第二戶購屋貸款:限貸五成,無寬限期。
- 申請第三戶(或以上)購屋貸款:限貸三成,無寬限期。
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賣方缺點
雖然售後回租能為賣方爭取換屋時間,但合約會明訂租期、租金和違約金等條款,代表賣方還是需承擔一定的時間壓力。每月支付租金,也是額外的財務負擔。
同時,賣方需盡到善良管理人的責任,於點交時完整紀錄屋況,避免未來交屋糾紛。
售後回租注意事項
約定售後回租時,務必簽租賃契約、扣留押金,並落實兩次點交,保障自身權益。

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簽租賃契約
租約爭議是買賣雙方共同承擔的風險,因此無論親疏,都應簽訂租賃契約,並於合約中詳列原屋況、租金、租期和違約金等資訊。
簽租約不只能保障買方,降低承租糾紛的風險,也能保障賣方,避免買方於出租期間將房子變賣,進而衍生爭議。
目前沒有規定租約一定要,但送法院公證後,若未來不幸發生糾紛,需要走訴訟流程,就不用考究租約是否有效成立。
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務必扣留押金
售後回租和一般租賃相同,需要繳兩個月租金作為押金。當原屋主(賣方)沒有履行回復原狀義務,或不當使用房屋,導致屋況毀損,新屋主(買方)可以向其求償,或從押金扣除相關費用。
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務必二次點交
雖然簽售後回租時,原屋主的東西都還在,沒辦法仔細點交,還是要針對能檢查的部分紀錄。當租約到期,進行第二次點交時,才能確認特定毀損是否於租賃期間發生。
售後回租租金要訂多少?
通常租金會高於買方的貸款費用,如此一來,買方才願意冒租約爭議、遇到租霸等風險,同意售後回租。
也就是說,假設 A 和 B 買房子,而 A 每月房貸費用為 12,000 元,則租金通常會大於 12,000 元。若租金小於 12,000 元,代表 A 每個月付的比收到的少,還不能使用房屋。
辦售後回租延後交屋好嗎?
除了售後回租外,也有人會選擇延後交屋,降低交易的風險。兩者沒有一定好壞,主要看個人有沒有急著入住或拿房款。
從買方角度看,如果不急著入住,辦延後交屋能爭取更好的貸款條件,而辦售後回租能賺租金價差;如果急著入住,或以自住為主要買房目的,建議談短期的延後交屋,屋況爭議會少一些。
從賣方角度看,如果不急著拿尾款,辦延後交屋能減少租賃期間屋況爭議,而辦售後回租,有助申請更高的房貸成數;如果急著拿尾款,建議辦售後回租,雖然要付租金,但可以盡快拿到房款。
售後回租申請步驟
售後回租流程和一般買賣房屋相似,只是多了一次點交。從簽約、用印、完稅到交屋,通常需 1~2 個月時間,若有簽售後回租,就要額外計入租賃期間。

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1.簽買賣、租賃契約
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2.用印
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3.完稅
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4.第一次點交
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5.過戶
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6.租約到期,第二次點交
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7.交屋
售後回租總結
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