哪種土地過戶方式最好？除了需了解稅費計算方式、現行法規和交易雙方需求，還需評估未來是否有出售規劃，以確保過戶策略符合需求，同時最大化節稅效率。以下讓王代書帶你了解買賣、贈與和繼承過戶的差異和優缺點，秒懂過戶怎麼辦、去哪辦、要繳哪些資料和費用，全面掌握過戶細節！
土地過戶方式
土地過戶方式主要有三種：買賣、繼承和贈與。三者差別在於要繳納的稅費，以及未來出售時，計算土地增值稅、房地合一稅等稅費的課徵標準。例如用買賣方式過戶，未來取得成本以買賣價金計算，而用贈與方式過戶，則是以受贈時房屋現值計算。
以下介紹三者優缺點：
買賣過戶 |
繼承過戶 |
贈與過戶 |
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| 土地增值稅 | V | X | V |
| 契稅 | V | X | V |
| 印花稅 | V | △ | V |
| 財產交易所得稅（舊制） | V | X | X |
| 房地合一稅（新制） | V | X | X |
| 贈與稅 | X | X | 贈與總額小於244萬：免稅 贈與總額大於244萬：（贈與額-244萬）×10%～20% |
| 遺產稅 | X |
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X |
| 優點 | 日後出售時，取得成本以買賣價金計算 |
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| 缺點 | 需備妥頭期款或財力證明 | 如有債務，需履行清算義務 | 日後出售時，取得成本以受贈時不動產現值計算 |
| 適合族群 | 無短期內賣地、換房規劃，且有足夠資金支付頭期款者 | 房產價值高（不適合分年贈與），但仍適用較低遺產稅級距，且已考量其他債務、分配糾紛者 |
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| 注意事項 | 二親等間買賣，如果不能提出支付證明、價款明顯不相當，或價款是由出賣人辦土地貸款或提供擔保向他人借得，視同贈與。 | 除了考量死者的未償債務外，如涉及多人繼承，也需協商如何分配遺產（公同共有或分別共有），避免後續爭議。 | 不動產價值較高，分年贈與通常需耗費多年，難以預測每年稅費漲幅，建議先諮詢專業仲介或代書再執行。 |
土地過戶需要什麼資料
登記土地過戶時，應準備以下文件：
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申請人印鑑證明
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移轉雙方身分證明文件
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不動產所有權狀正本
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土地登記申請書
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不動產所有權移轉契約書正、副本
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完稅或免稅證明書
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其他依法律規定應提出的證明文件
土地過戶流程及費用
過戶流程主要包含六個步驟，依序為申請印鑑證明、完稅（印花稅、契約、土地增值稅、贈與稅）、申請移轉登記和領狀，通常需 20～45 個工作天完成。
以下介紹各流程要去哪辦、準備哪些文件：
| 步驟 | 地點 | 應備文件 | 費用 |
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戶政事務所 |
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20元/張 |
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財稅局 | 不動產所有權移轉契約書正副本 | (土地公告現值x面積x 0.1%)+(房屋課稅現值x 0.1%) |
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財稅局 | 契稅申報書、土地增值稅申報書、所有權移轉契約書正副本、權狀影本、雙方身分證和印章 |
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國稅局 | 贈與稅申報書、所有權移轉契約書正副本、完稅證明影本、雙方身分證和印章 | [(不動產淨值-244萬)×贈與稅]-累進差額 |
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地政事務所 |
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地政事務所 | 申請人身分證、印章、繳費收據和通知需補附的文件 | – |
土地過戶費用試算
以上簡述稅費計算方式，不過土地增值稅、贈與稅計算較麻煩，會依土地持有年限、淨值等條件不同，有不同的課徵標準。例如當贈與土地淨值小於 2,500 萬元，適用贈與稅率 10%，而當淨值大於 5,000 萬元，贈與稅率會提升至 20%。
以下提供完整費用試算說明：
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土地增值稅（農地免稅要先申請農用證明）
公式：土地漲價總數額×稅率-累進差額
土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×台灣地區消費者物價總指數/100-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用)
持有年限越長，土地增值稅減徵比例越高。如漲價超過一倍，需扣除累進差額，而累進差額則會隨持有年限增加而減少。以下為提供的稅率速算表：
| 持有年限∕稅級別 | 20年以下 （無減徵） |
20年以上 （減徵率20%） |
30年以上 （減徵率30%） |
40年以上 （減徵率40%） |
| 第一級 （漲價總數額超過前次移轉現值<100％） |
a×20% | a×20% | a×20% | a×20% |
| 第二級 （100%<漲價總數額超過前次移轉現值<200%） |
a×30%-b×10% | a×28%-b×8% | a×27%-b×7% | a×26%-b×6% |
| 第三級 （漲價總數額超過前次移轉現值>200％） |
a×40%-b×30% | a×36%-b×24% | a×34%-b×21% | a×32%-b×18% |
a 為土地漲價總數額； b為原規定地價或前次移轉申報現值（按物價總指數調整後之總額）。
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贈與稅
公式：[(不動產淨值-244萬)×贈與稅]-累進差額
| 贈與淨值 | 贈與稅率 | 累進差額 | 稅費 |
| 2,500 萬元以下 | 10% | 0 | (不動產淨值-244萬)×10% |
| 2,500 萬 01 元～5,000 萬元 | 15% | 125 萬元 | [(不動產淨值-244萬)×15%]-125萬 |
| 5,000 萬元以上 | 20% | 375 萬元 | [(不動產淨值-244萬)×20%]-375萬 |
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移轉登記代書費
每筆 4,000～8,000 元
代書服務內容多元，主要包含協助雙方溝通、撰擬契約、處理稅務問題、代理申請土地登記和公證等業務。費用以建物或土地筆數計算，如果案件複雜或涉及較多權利人，費用通常也會較高。
如果預算有限，務必先了解代書的收費方式、服務包含哪些內容，並視個人需求，談具體要外包哪些項目，不一定要請代書一條龍做到好。
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贈與稅申報代書費
每筆 4,000～6,000 元
土地過戶給子女，怎麼做最節稅？
將土地過戶給子女的節稅方式，主要有兩種：分年贈與和二親等買賣。兩者各有優缺，應考量不動產價值、持有年限、未來是否有出售計畫和房地價值漲幅等因素再決定。
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分年贈與
先辦理土地分割，將不動產的一半產權分配給配偶，透過「配偶贈與」讓夫妻共同持有該不動產。接著，夫妻分別將部分持分贈與給子女。
優點：夫妻共同持有再贈與，兩人每年都有贈與稅免稅額 244 萬元可運用，所需移轉時間為單方贈與的一半。
缺點：每次贈與都需支付規費、契稅和土地增值稅，且變化大，難以預測稅費每年漲幅。
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二親等買賣
以低於市價的價格，將不動產出售給二親等內的親屬。因雙方關係親近，通常帶有節稅或贈與考量，因此需符合有支付證明、交易價格無明顯不相等等條件，才能避免被認定為贈與，順利完成過戶。
申報二親等買賣時，需檢附買賣契約書、申報書等文件，並於申報書上填寫房地公告現值。交易金額需高於房地公告現值（約市價 3 成），否則可能被視為贈與，除非能向國稅局證明市價低於公告現值。
優點：
- 有機會申請自用稅率
- 與贈與相比，因成交價高於房地公告現值，未來出售時房地合一稅繳較少
缺點：
- 手續繁瑣，需經國稅局審核雙方金流，才能辦理過戶
- 如自備款在贈與稅免稅額度內，可主張視同贈與，但多數銀行不承作類似貸款
辦土地過戶要注意什麼？
過戶土地前，應先確認產權狀況，包含是否有抵押、查封或共有情形，並熟悉過戶流程和相關規定，以降低潛在風險。建議與專業仲介或代書合作，依稅務規劃、家庭需求和不動產使用目的等條件，綜合評估現行法規，選擇適合的過戶方式，確保產權合法移轉。
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簽約前，先確認產權狀況
正式簽約前，應到地政事務所申請第二類謄本，以完整掌握不動產資訊。除了確認賣方是否為所有權人，以及有沒有不動產設定或查封情形外，也能透過登記日期、原因和取得價格等，作為議價依據。
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- 標示部：登記日期、層次面積、總面積、共有部分等
- 所有權部：所有權人姓名、權利範圍、登記原因等
- 他項權利部：登記次序、權利種類、債權額比例、擔保債權總金額等
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妥善保管重要文件
即使與交易對象有交情，也切勿隨意提供權狀、身分證、印鑑章或印鑑證明等重要文件，防止盜用、冒名交易等法律糾紛。如遇到可疑需求，應立即諮詢代書、仲介或地政事務所，避免受騙。
此外，如有預算，也建議找雙地政士審查合約，以發揮制衡功用，提高交易安全。
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選擇適合的過戶方式
買賣、贈與和繼承各有優缺，應評估財產總額、免稅額、不動產使用或出售規劃等條件，選擇適合自己的方式。例如若不動產價值不高，能考慮分年贈與，減少贈與稅負擔；若受讓人有短期出售需求，應考量未來需繳納房地合一稅，先比較哪種過戶方式較節稅再決定。
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熟悉過戶流程與注意事項
不動產過戶涉及產權移轉、稅務規劃和法規審查等，執行層面有許多細節要注意，例如二親等買賣前，要向國稅局申報、贈與稅免稅額是以「贈與人每年合計贈送金額」計算。委託專業仲介或代書協助，能確保交易安全與合法性，提高過戶效率。
土地過戶常見問題
針對土地過戶，王代書整理六大常見問題：
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Q：土地過戶需要本人嗎？
不需要。如委託他人代辦，只需額外提供「原所有權人的印鑑證明、印鑒章」和「代理人的身分證、印章和委託書」，即可代為申請登記。（初次申請者，應由本人親自到場申請）
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Q：土地過戶可以自己辦嗎？
可以，向索取登記申請書、所有權移轉契約書後，到財稅局、國稅局申報印花稅、土地增值稅等費用，並準備不動產權狀、身分證明文件等資料，即可提出登記申請。
雖然沒有規定一定要找代書，但考量交易金額高，尋求代書協助是較保險的選擇。代書不僅能協助處理過戶、報稅等程序，也能透過專業經驗，確認產權狀況，把關交易安全。
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Q：土地過戶可以跨行辦理嗎？
依§3 規定，過戶土地需到「土地所在地區」的地政事務所辦理。如不便前往，可以委託他人辦理，或利用跨縣市代收服務，請代收機關郵寄文件到管轄所，接辦後續申請，節省交通時間。
若地政機關有在轄區內另設登記機關，且已開放跨機關登記，也能在登記機關辦理。
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Q：土地過戶要多久？
完稅後，向地政機關送件登記，約 3～5 天能領取權狀，完成過戶手續。
從簽約到過戶、交屋，完整流程約需 1 到 1.5 個月（簽約、用印約 3～7 天，報稅約 7～14 天，完稅並登記過戶約 3～5 天，驗屋、交屋約 3～7 天）。
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Q：土地可以過戶給未成年子女嗎？
可以。當未成年人（權利人）受贈土地時，需由父母共同擔任法定代理人，提供身分證明文件，並於登記申請書上加蓋印章，代為辦理登記。
規定，對於未成年子女的權利義務，除另有規定外，由父母共同行使或負擔。如一方不能行使權利，由另一方行使。
而要注意的是，產權移轉後，父母就不是所有權人，未來無法單方面處分該不動產。為了避免關係生變，導致父母老年居無定所，或被有心人士行，建議搭配附負擔贈與或，保障個人權益。
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Q：哪種土地過戶方式最好？
選擇過戶方式時，節稅是多數人的主要考量。但其實沒有最佳解，每種方式都各有優缺，應考量政策變動、分配糾紛和受讓人未來使用規劃等因素，並尋求有經驗的合法仲介、代書協助，以確保交易安全，制定適合你的稅務規劃。
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