【房屋二胎利率比較表】二胎、增貸哪個好？13家銀行二胎月付金試算

房屋二胎利率比一般貸款高，是因為核貸風險較高，但若能提升自身信用、收入條件，或將房屋屋況維持良好，還是有機會談到優惠的貸款條件。以下介紹不同管道的二順位貸款利率，包含銀行、融資公司和民間貸款，以及如何試算月付金，讓你安心取得所需資金！

房屋二胎利率多少？

房屋二胎利率區間為 3.5%～16%，具體數字會依貸款管道、成數、房屋和借款人條件不同而有所差異。通常銀行利率較低，約 3.5%～14%，缺點是審核難度較高、額度較低；融資公司和民間貸款利率較高，約 7%～16%，優點是額度大、撥款快速且不用綁約。

依 規定，約定利益上限為 16%。也就是說，若房屋抵押貸款利率高於 16%，高於部分的約定無效，債權人可以依不當得利規定請求返還。

二胎房貸利率試算

二胎房貸計息方式分為「本息均攤」和「還息不還本」兩種，銀行和合法民間貸款通常使用本息均攤，因為無論對貸款機構或借款人來說，還息不還本的風險都比較大。以下分享二胎利息試算：

• 本息均攤

本息均攤意思是將貸款本金與利息「平均分攤」到每一個貸款期間，因此每月應繳金額相同。

對借款人來說，可以更高效地管理個人財務，養成按時還款的習慣，並且提前儲蓄緊急預備金。然而缺點是前期還款壓力較大，建議借款人先評估自身還款能力，再決定是否申請二胎。

以本息均攤計息，每月應繳本息金額為「貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率 」。假設貸款金額為 500 萬元、年限為 30 年、利率為 3.5%，月付金為 22,452 元。

平均攤還率＝{ [ (1＋月利率) ^月數] × 月利率} ÷ { [(1＋月利率) ^月數]－1 }

還息不還本

「還息不還本」指貸款有設定，而在寬限期內，借款人只需償還利息。寬限期結束後，才開始以本息均攤方式計息。

對借款人來說，前期還款壓力較小，但因後期能均攤本金和利息的貸款期間比較少，會導致長期利息費用較高。此外，由於二胎利率較高，一旦寬限期結束，月付金會顯著提升，對收入穩定、沒有準備多餘資金的借款人來說，會增加還款壓力。

以剛才的條件為例，假設貸款金額為 500 萬元、年限為 30 年、利率為 3.5%，增加「寬限期 3 年」的條件後，前期月付金為 14,583 元，後期月付金為 23,876 元。

銀行二胎利率

銀行二胎利率通常介於 3.5%～14% 之間，實際數字取決於房屋和借款人條件。當借款人具備穩定的高收入、良好的還款紀錄，且與銀行有長期往來紀錄，就能提高談判的優勢，與銀行協商優惠二胎利率。

假設以本息均攤法計息，貸款金額為 500 萬元、期限為 30 年，不同利率的銀行月付金額估算如下：

融資二胎利率

與代書、當鋪借款不同的是，融資公司主要承作企業主二順位貸款，二胎利率約 7%～16%。

以本息均攤計息，假設貸款金額為 500 萬元、年限為 30 年、利率為 3.5%，每月貸款應繳金額約 33,265～67,238 元。

民間二胎利率

民間貸款不綁約、可以隨借隨還，因此通常以月計息，二胎利率約 0.8%～1.2% 之間。

以本息均攤計息，假設貸款金額為 500 萬元、年限為 30 年、利率為 3.5%，每月貸款應繳金額約 42,408～60,830 元。

民間二胎利率比銀行高，是因為貸款機構承擔了更大的風險，例如接受信用條件一般的人申貸、承作持分或私設房屋等。但與銀行相同，只要有有利的貸款申請條件，都可以填寫下方表單，諮詢真正適合你的優惠貸款方案。

如何談低二胎利率？

對貸款機構來說，核貸就是「風險控管」。因此想談低二胎利率，最基本該做的就是讓貸款機構對你、對擔保品感到信任，不用擔心潛在的呆帳風險。以下分享四個方法，照著做就能為貸款條件加分：

• 多比較幾家銀行貸款條件

每家銀行的貸款條件、審核門檻和手續費等，都可能有所不同。因此多口頭詢問或請專員鑑價，可以幫助你從不同角度比較貸款方案，找到符合資金需求的選擇。

此處指「口頭諮詢」，不是「書面申請」。只要沒有申請二胎，就不會列入聯徵紀錄，不用擔心被視為聯徵多查，導致後續貸款被影響。

• 提早培養信用條件

就是你過去與銀行往來的總和，包含你有幾張卡、帳務餘額、貸款和還款紀錄等。不良還款紀錄會視其嚴重性，有不同的揭露期限，例如遲繳卡費會揭露 12 個月、刷超過信用卡額度會揭露 3～6 個月。

因此申請貸款前，務必先到聯徵中心查詢自己的信用報告，看信用分數符不符合銀行規定，並針對信用缺口改善。

• 提供充足財力證明

財力證明代表借款人未來的還款能力，是申請貸款的必備文件，例如、扣繳憑單和有價證券對帳單等。

由於二胎屬於擔保品貸款，利率比一般貸款高，對貸款機構來說，就會更注重借款人「常態性收入」是否高且穩定。透過財力證明，銀行可以了解其債務比、每月可支配所得，以及若未來沒有收入時，還能不能按時還款。

• 提供有力的保證人

作保意思是當借款人無法履行債務時，若債權人提出強制執行，保人有責任替其償還剩餘債款。對貸款機構來說，當借款人提供有力保人，可以降低潛在呆帳風險，因此願意提供較低的二胎利率。

貸款機構通常會要求保人是二等親或三等親之內，信用條件也要比借款人好，才能起到作保的效果。

保人名下債務也會納入擔保金額，若近期有貸款規劃，不建議幫別人作保，避免影響貸款申請。此外，作保也是件風險很高的事，若借款人遇到突發狀況，債務就會落到保人身上，建議三思而後行。

房屋二胎常見問題

針對房屋二胎，王代書整理四大常見問題：

• Q1：房屋二胎可以貸幾年？

房屋二胎還款年限通常較一胎短，一般可貸 7～10 年，具體時間會依銀行規定和貸款額度有所不同。部分貸款方案會設定 1～3 年的綁約期，若在此期間提前還款，會收取違約金。

對於資金需求大、具短期週轉能力的借款人來說，可以申請不綁約的民間二胎，以節省長期利息費用。

• Q3：房屋二胎有寬限期嗎？

寬限期指在特定的貸款期間內，借款人只需償還利息，等寬限期結束，再平均攤還本金和利息。由於二胎風險高，銀行二胎通常沒有寬限期，而部分民間貸款會開放借款人選擇是否要「還息不還本」，以減輕前期還款壓力。

還息不還本的風險是等寬限期結束後，本金佔比會加重，導致月付金升高。若借款人沒有提前籌備資金，或提高常態性收入，可能無法應對更高的月付金。

• Q3：二胎貸款500萬一個月要繳多少？

每個月房貸要繳多少，取決於貸款總額、還款期限、有無寬限期、計息方式和利率。

舉最常見的本息均攤法為例，假設二胎貸款 500 萬、利率 2.815%、貸款期限 30 年且沒有寬限期，月付金為新台幣 20,585 元。

• Q4：二胎利率太高，還有哪些管道能取得資金周轉？

經銀行評估後，若認為二胎利率太高，也可以選擇申請轉增貸或民間二胎。轉增貸優點是利率通常比原貸款低，而且可以談延長還款期限，但手續繁瑣且額度比二胎低。民間二胎則適合能短期週轉的借款人，因為可以隨借隨還，雖然月利率比較高，但盡快清償就能節省利息費用。

房屋二胎總結

如果對如何房屋二胎還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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