持分土地不好賣怎麼辦?持分土地買賣比一般土地複雜,因為產權不明確、市場需求低,且共有人對土地處分方式的想法不同,導致很難用持分土地融資。通常會先切割或與共有人協商,再進行買賣或貸款,以取得所需資金。

本文將針對持分土地與其應用,由專業代書為你介紹持分土地類型、常見土地糾紛,以及如何分割、買賣或貸款,幫助你有效發揮資產價值!

持分土地是什麼?

「持分土地」是指由兩人或兩人以上共同擁有的土地,各自擁有該土地的一定比例產權。也就是說。當兩人共同持有一片土地,雙方權狀會標示權利範圍為1/2,也可以依出資或繼承比例分配持分。

持分土地是什麼

 

由於涉及多位共有人,對於完整土地的處分方式,需要取得共識才能執行,這可能導致協商時間拉長,難以買賣、貸款或加以運用。

持分概念源自家庭繼承土地的傳統,現今除了繼承外,持分關係也可能經由夫妻合資、親友合資或買賣成立。共有人共享土地的使用、管理和收益權,也一同承擔相應的義務和責任。

持分土地類型

根據持分明確性的不同,持分土地又可分為

持分土地類型

  • 分別共有土地

當土地為「分別共有」,表示土地有經過分割,共有人各自對土地享有特定的持分,例如 A、B、C 共有一塊地,A 享 1/2 持分、B 享 1/3 持分、C 享 1/6 持分。

持分又稱為應有部分,是對共有物所有權所享權利的抽象概念,不是針對土地進行實際劃分,並分配給各持有人。

  • 公同共有土地

當土地為「公同共有」,表示全體共有人共同擁有所有土地。共有人之間無明確持分分配,對土地進行任何處分前,都需經全體共有人同意。

共有人權狀上,權利範圍會標註「*****一分之一*****」。

  • 公同共有分別共有區別

分別共有 公同共有
定義 將土地經過分割,依出資或繼承等比例,分配持分給各共有人。 兩人以上共同擁有土地,並共享土地的使用和收益。共有人之間無明確持分分配,享平等的權利與義務。
持分明確性 明確,依特定比例分配持分 無個人持分概念
持分土地使用權 法律上視為多個獨立持分,可以獨立買賣、過戶、繼承或將個人持分作為貸款抵押物 法律上視為一個整體,對土地進行任何處分前,都需經全體共有人同意
責任承擔 共有人依持分比例,承擔對應責任 所有共有人共同承擔維護和睡負等責任
管理決策 持分比例越大,對於決策的影響力越大。如持分超過三分之二,可以自由處分土地,不需其他共有人同意 所有共有人需共同協商,彼此無高低之分,享平等決策權
優點 可以靈活運用個人持分,以發揮名下資產價值 土地處分以全體利益為主,彼此共同承擔土地的利益和責任
缺點 共有人變動性大,可能因此產生紛爭 決策時間長

持分土地糾紛

持分土地有好有壞,優點是在資源共享、風險分散層面,比一般土地有更大的優勢。然而在使用上,由於會受其他共有人牽制,可能帶來糾紛與不便,例如產權複雜、收益分配爭議、維護責任糾紛和處分方式分歧等。

持分土地糾紛

  • 產權複雜,難以實質分割

土地價值取決於多種因素,例如土地地段、面積、形狀和容積率等。而持分土地產權複雜,使實質分割變得困難,難以確保每位共有人都獲得公平的份額。

  • 收益分配爭議

在開發或維護土地的過程中,應依持分分配責任和收益,然而實際執行時,各共有人投入的資金可能不同,這會影響他們對收益分配的要求。建議共有人應於土地開發前,達成明確的收益分配協議,避免產生誤解和矛盾。

  • 維護責任糾紛

土地的維護責任往往不明確,容易導致共有人互相推諉責任。當某一方未能履行維護責任,其他共有人可能會感到不滿,進而引發糾紛。

  • 處分方式分歧

土地處分方式是共有人常見糾紛之一,例如出售或保留、開發或不開發,這取決於各共有人的資金需求和投資策略。當某一共有人希望將土地出租,以獲取穩定的長期收益,而另一方希望賣出土地,以取得資金周轉,就容易加劇分歧。

建議共有人間,應建立明確的協商機制,並在必要時尋求專業法律建議。

持分土地分割方式有哪些?

持分土地分割方式有三種,分別是協議分割、調解分割和裁判分割(強制分割)。只要符合特定條件,就能向法院聲請強制分割,解除公同共有的限制,使共有人獲得各自持分土地使用權

以下介紹三種分割方式:

持分土地分割方式

  • 協議分割

「協議分割」是由共有人透過協商,取得土地分割的共識,進行自願分割,需全體共有人同意才能執行。這種狀況通常出現於親友合資購買土地時,會於買地前建立共識,以確保後續依約定分割。

  • 調解分割

當共有人對分割意見不一,可以向鄉鎮市公所的調解委員會申請調解,幫助達成共識。如涉及多位共有人,或土地具難以分割的特性,也可以找律師參與,以促進共有人之間的有效溝通。

  • 裁判分割

「裁判分割」是當全體無法取得共識時,任一共有人可以向法院提起訴訟,透過判決進行分割。由於這種作法耗時且費用高昂,須付裁判費、律師費和代書費等費用,通常是當協商和調解破局時,才會聲請裁判分割。

必須符合以下條件,才能聲請持分土地強制分割

  • 持分人協議分割未成
  • 任一共有人向法院聲請強制分割
  • 符合法定面積限制

持分土地可以買賣嗎?

持分土地可不可以買賣,取決於土地是分別共有還是公同共有。如果土地是分別共有,可以自由處分自己的土地持分;如果土地是公同共有,依現行土地法規定,同意出售的共有人及其土地持分應超過半數,才能進行持分土地買賣

然而要特別注意的是,依規定,共有人出賣其應有部分時,其他共有人享。也就是說,他可以用同一價格共同或單獨優先購買。

持分土地可以貸款嗎?

持分土地可以作為貸款的抵押品,但通常銀行會要求其他共有人簽貸款同意書。因爲持分土地法拍難度高,當申貸人無法還款,銀行難以透過持分土地強制執行收回借款。對於銀行來說,核貸風險高,審核就會比較嚴謹。

如有資金需求,可以在考量自身還款能力後,向民間機構申請持分土地貸款,民間貸款通常審核較寬鬆,也不會要求其他共有人簽同意書,只要有土地就能貸款,最快一到三個工作天內撥款。

持分土地貸款管道

持分土地貸款管道主要包含銀行、農會和民間機構三種,以下比較不同管道的貸款利率、成數、還款期限和優缺點分析:

銀行持分土地貸款

農會持分土地貸款

民間持分土地貸款

貸款利率 年利率2.5%~6% 年利率1.5%~5% 月利率0.8%起
貸款成數 土地現值四~六成 土地現值四~六成 土地現值八成起,條件良好可全額貸款
還款期限 通常5~20年 通常3~10年 通常無綁約,隨借隨還
審核標準 嚴格,需信用條件良好、檢附財力證明才能申請 嚴格,需信用條件良好、檢附財力證明才能申請 寬鬆,不看信用條件,只要有土地就能申請
優點
  • 利率低
  • 合法有保障
  • 貸款方案多元
  • 利率比銀行低
  • 合法有保障
  • 貸款方案多元
  • 貸款額度比銀行、農會高
  • 不需其他共有人同意
  • 撥款快速,一到三個工作天內撥款
  • 信用瑕疵或信用小白也能申請
缺點
  • 審核嚴格
  • 申辦時間長,約一到三週
  • 貸款額度低,通常八成以下
  • 審核嚴格
  • 申辦時間長,約一到兩週
  • 貸款額度低,通常八成以下
  • 須為農會會員或有農保才能申請
  • 品質參差不齊,建議慎選信譽良好的貸款機構

持分土地常見問題

  • Q1:持分土地比例怎麼算?

土地持分代表兩人或兩人以上共同持有一塊土地,通常是出資或繼承比例計算。當兩人共同持有,則每人擁有土地產權的1/2;當三人共同持有,則每人擁有土地產權的1/3,以此類推。

  • Q2:持分土地不好賣怎麼辦?

由於持分土地產權複雜,開發難度高,除非持分比例大或土地現值高,不然通常很難轉賣。如果持分土地不好賣,可以嘗試三種方式取得資金,一是收購其他共有人持分,完整產權再賣出;二是將持分賣給其他持有人;三是申請持分土地貸款。

  • Q3:持分土地被佔用怎麼辦?

如果佔用土地的人不是共有人,依《刑法》第320條第2項,可以向其提起刑事訴訟,告他竊佔;如果共有人佔用土地,可以先釐清雙方的土地使用權,再探討是否涉及民事不當得利,透過法律途徑保障自身權益。

  • Q4:持分土地可以贈與嗎?

持分土地是可以贈與的,且不像持分土地買賣,不需要通知其他共有人,其他共有人也不具優先購買權。

但要注意的是,切勿透過「假贈與,真買賣」,規避《土地法》第34條的優先購買權規定。如被法院判定為通謀虛偽的行為,則持分土地贈與行為無效,且其他共有人得提起損害賠償之訴。

持分土地總結

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