持分土地優先購買權解析，主張時機、應附文件、優先購買權順序一次看

持分土地優先購買權的立法意旨，是為了限制共有人數的增加，促進土地合歸一人所有，以增加土地利用效益。如沒有事先書面通知，優先購買權人可以向出賣人請求損害賠償。

以下由王代書介紹優先購買權的通知和行使方式，並分享民眾主張優先購買權時，常遇到哪些問題，幫助你更全面認識自身權益。

優先購買權是什麼？

優先購買權又稱「優先承購權」，指當事人依約或法律規定，使一方於他方出賣財產時，有優先於其他承買人購買標的的權利。如已有其他承買人，需以相同交易條件承買，包含交易金額、給付時間和方式等。

若申請持分貸款，但貸款繳不出來，導致持分土地被法拍，優先購買權人同樣享優先購買標的的權利。

優先購買權效力分為「物權效力」和「債權效力」，物權效力可以對抗第三人，如出賣人無事先通知，買賣契約可能因此失效；債權效力無法抵抗第三人，如出賣人無事先通知，買賣契約依然成立，但優先購買權人得請求損害賠償。

規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

優先購買權通知方式

依《土地法》執行要點，優先購買權通知方式，限以「雙掛號」或「存證信函」方式行書面通知。出賣人應查明實際住所或營業地點、事務所地點，並以其為寄件地址。如無法知悉，日後應於登記申請書註明或簽署，如有不實，應負法律責任。

優先購買權註明事項

優先購買權通知需註明以下資訊，如未明確揭露，非屬合法通知：

• 土地或建物標示
• 處分、變更或設定方式
• 價金分配
• 償付方法及期限
• 受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所
• 其他事項
• 數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配

如何主張優先購買權？

欲主張優先購買權者，應於收受通知後 10 天內，檢附證明文件並預繳保證金，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買的意思表示。如逾期，視同放棄優先購買權。

債權效力除斥期間為 15 天，物權效力除斥期間為 10 天。

持分土地優先購買權順序

依《地籍清理條例》第 12 條規定，持分土地優先購買權人依序如下：

• 一、地上權人、典權人、永佃權人

• 二、基地或耕地承租人

• 三、共有土地或建物之他共有人

• 四、 施行前，已占有達 10 年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人

優先購買權人可以以相同條件，優先承買其他共有人的出賣標的。對於買家來說，為避免標的被優先購買權人買走，通常需出較高價購買。對於賣家來說，要花時間通知優先購買權人，且由於產權不完整，除非土地價值高，否則很難找到買家，持分土地買賣難度較高。

主張優先購買權應附文件

主張優先購買權時，權利人應準備以下文件：

權利人已死亡者，應檢附載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現在戶籍謄本及繼承系統表。

優先購買權法源依據

以下整理優先購買權法源依據：

• 優先購買權行使要件

-1：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」

• 優先購買權順序

-1規定：

依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：
一、地上權人、典權人、永佃權人、農育權人。
二、基地或耕地承租人。
三、共有土地之他共有人。
四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。

地籍清理條例§12-2 規定：
前項第一款優先購買權之順序，以登記之先後定之。

• 優先購買權時效

《土地法》§104-2：「前項(§104-1)優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

持分土地優先購買權常見問題

針對持分土地優先購買權，王代書整理六大常見問題：

• Q1：超過兩人主張優先購買權怎麼辦？

優先購買權的行使，依主張購買人優先購買權順序為之。

如優先購買權順序相同，當兩人以上同時主張優先購買權，其優先購買部分按「各主張購買人的持分比例」定之，由法院依比例准予共同承買。

• Q2：出賣人未通知優先購買權，買賣契約還成立嗎？

依土地法§104-2規定，當出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。也就是說，優先購買權人得主張買賣契約或移轉行為無效。

• Q3：哪些狀況不適用優先購買權？

特定情況下，進行不動產買賣時，不適用土地法§104-1優先購買權規定：

• 同一不動產的共有人互相買賣其應有部分
• 標的為區分所有建物

• Q4：承租人有優先購買權嗎？

有，出租人出賣土地時，承租人為第二順位優先購買權人。收到出租人書面通知後，承租人得於 10 天內以書面為承買之行為意思，以相同條件優先承買。

• Q5：優先購買權時效多久？

為限制共有人數的增加，具地上權、租賃或共有關係等者，得行使優先購買權。優先購買權人得於收到通知後，10 天內以書面行承買之意思表示。未於收受通知後 10 天內行使者，視同放棄優先購買權。

• Q6：不知道共有人地址，無法通知優先購買權怎麼辦？

依土地法§34-8 執行要點，優先購買權通知方式，應以「雙掛號」或「存證信函」形式書面通知，送達優先購買權人的戶籍地址。如無法送達、不知道地址以致不能書面通知，則以公告 20 天代替。

持分土地優先購買權總結

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