持分土地買賣要共有人同意嗎？6步驟賣持分土地，價格、應備文件一次看

持分土地買賣行情多少？持分土地買賣涉及共有人的出售意願，由於產權不完整，價值低於一般土地。除此之外，土地位置、使用分區、持分關係單純或複雜，也會影響持分土地價值。

以下由王代書介紹持分土地買賣流程、管道和應備文件，並分享怎麼做能提高持分土地價值。

持分土地可以買賣嗎？

持分土地可不可以買賣，取決於土地性質。當土地為分別共有，持分人可以自由出售自己的應有部分；當土地為公同共有，須經全體共有人同意，才能出售土地。

持分土地可以買賣嗎？

  • 公同共有土地買賣

「公同共有」指數人共同擁有一物的所有權，對共有物享相同使用、處分和收益權。由於無法明確劃分持分比例，對共有物進行任何處分前，如買賣、貸款或過戶，都須經全體共有人同意。

若共有人之間，對土地處分和使用方式意見不一，可以透過持分土地分割，將土地變更為分別共有。如此一來，各持分人能自由買賣自己的應有部分，不需其他共有人同意。

  • 分別共有土地買賣

「分別共有」指數人按特定比例，共同擁有共有物。持分人能自由處分自己的應有部分，不須其他共有人同意。例如 A、B、C 共同擁有一塊土地，每人持分比例為 1/3，則 A 可以出售自己持有的 1/3，不需經過 B、C 同意，但 B、C 擁有優先購買權。

土地面積和持分比例，是決定持分土地價值的重要因素。以 A、B、C 共同擁有一塊土地，每人持分比例為 1/3 為例。若 A、B 都想出售土地，則符合土地法§34-1 規定，超過半數共有人同意且其持分過半，可以將完整持分土地出售，不需經過 C 的同意。

持分土地可以強制買賣嗎？

為促進共有土地或建物的有效利用， 規定，當符合以下任一情形，即可對共有物進行處分，不必徵得全體共有人同意。

  • 超過半數共有人同意，且其持分合計過半

  • 同意的共有人持有超過 2/3 持分，人數不限

持分土地可以強制買賣嗎？

持分土地買賣應備文件

買賣持分土地時，應準備以下文件：

  • 買賣雙方身分證件和印章

  • 賣方印鑑證明

  • 土地登記申請書

  • 土地、建物所有權狀

  • 土地買賣所有權移轉契約正、副本

  • 土地增值稅、印花稅等完稅證明

持分土地買賣流程

持分土地買賣流程主要可分為六步驟，分別是提出申請、土地估價、買賣撮合、優先購買權通知、簽約對保和土地過戶。從找到買家起算，完整買賣流程約需花費 1 個月完成。

持分土地買賣流程

  • 1.提出申請

一般房地仲介會抽交易金額的 4%～6% 作為仲介費。因此在尋找持分土地買家前，應先詢問地上權人、承租人和共有人等，確認有沒有人有購買意願。除了節省交易成本外，後續找持分土地買家也能更順利。

持分土地買賣管道包含線上房地交易平台、房地仲介、建商收購和民間收購，其中僅民間收購符合不收仲介費、提供專業代書諮詢和方案彈性多元三大特點。

  • 2.土地估價

接著會根據土地條件和持分狀況進行估價，土地公告現值、位置、使用分區和面積等都是影響價格的重要因素。當持分比例越大、關係越單純，且沒有佔用情形、官司糾紛，土地價值越高。

  • 3.買賣撮合

如果是以房地仲介為買賣管道，雙方確認土地出售價格後，就會開始尋找潛在買家。買賣撮合時間不一定，取決於物件價值與市場環境。

如果是以民間收購為買賣管道，雙方確認土地出售價格後，會由機構第一手購買。對於有緊急資金需求的人來說，民間收購速度較快，也能省下來回溝通的時間成本。

  • 4.優先購買權通知

依規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」

也就是說，在正式出售前，應先進行優先購買權通知，否則可能會被要求損害賠償。必須在優先購買權人接到通知後十天內未表示，或放棄優先權時，才能將持分土地賣給第三方買家。

  • 5.簽約對保

確認優先購買權人放棄優先權後，買賣雙方應針對合約內內容，包含土地出售範圍、出售金額、付款方式和有無其他費用等，一一檢視細項，確認雙方對交易取得共識。

確認合約內容無誤後，就可以簽約，並交由買賣雙方各留存一份。

  • 6.土地過戶

持分土地買賣的最後一步，是雙方要到地政事務所完成過戶，代表土地產權移轉。仲介就會代買方，將尾款撥款至賣家帳戶。

持分土地價格的影響因素

持分土地價格的影響因素多元，包含土地和持分情形，必須交由專人鑑價才能確定，通常落在一般土地的 3～7 折間。當任何一方不願意出售，就無法進行交易，此外如有土地佔用、土地糾紛官司，也可能影響土地價值。

持分土地價格的影響因素

  • 土地公告現值

當持分土地或房屋在市區以外區域，價值通常是以土地公告現值的 3～7 折計算。

，是由直轄市或縣（市）政府在過去一年間，將地價相近的土地分類為同一區段，並估計而成的「區段地價」。簡單來說，就是根據已經發生的市場交易，估算該區段土地的真實市價，作為地價稅申報基準。

  • 實價登錄價格（市價）

當持分土地或房屋在市區，價值通常是以土地公告現值的 3～7 折計算。

，是買賣雙方完成交易後，誠實回報的實際交易資料，包含交易總價、坪數和標的格局等，以達到房價公開透明的目的。

  • 土地位置

當土地位置位於市區、接近街道，其不動產具店面效益，因此價值較高，反之。

  • 土地使用分區

土地使用分區，是政府為了將土地做最好的規劃，而劃分不同的土地功能。分類包含住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、體育運動區、風景區、保存區、保護區、農業區和其他使用區共 11 種。

依，商業區的建蔽率、容積率最高，代表土地有利用價值，價格也是所有土地使用分區中最高的。

  • 持分比例

在相同的土地面積下，持分比例越大，價值越高。因爲這代表持分人可支配的土地越大，對於整塊土地的決策也更有影響力。

如個人持分超過 2/3，也能選擇出售整片土地，再和共有人分配價金。

  • 持分狀況

持分土地通常是由合資、贈送或繼承而來，以繼承為例，當時間過越久，就可能有更多共有人，導致持分關係變複雜。一旦共有人數量多了，就很難對土地進行有效利用，導致土地價值下降。

因此買家通常會想找持分關係單純、沒有太多共有人且沒有被佔用情形的土地，避免買完無法利用，還可能面臨土地糾紛官司。

  • 其他土地條件

其他土地條件如採光、交通方便性、附近機能或有沒有在都市計畫內，也同樣會影響持分土地價格，建議，由專人線上鑑價會比較精準。

持分土地買賣要注意什麼？

買賣持分土地時，應注意以下事項：

持分土地買賣要注意什麼？

  • 優先購買權通知

買賣共有土地時，如未事先通知其他共有人，就將土地賣給第三方買家，可能須負擔民事賠償責任。賠償責任可大可小，取決於出售價格與市價的差價，如其他共有人找到有意願高價購買的買家，則可能以之計算市價。

  • 確認持分土地使用權

只有當土地為分別共有時，才能自由出售自己的應有部分。當土地為公同共有，在全體共有人同意前，任一共有人無權對土地進行處分。

  • 謹慎挑選收購機構

部分詐騙集團會佯裝潛在買家、民間土地收購，因此在挑選收購對象時，應先確認其信譽、有無營業登記等，避免被土地詐騙。最保險的做法還是以房地仲介為主，但相對費用較高且等待時間較長，這部分取決於出賣人的資金需求。

持分土地買賣常見問題

針對公同共有和分別共有，王代書整理五大常見問題：

  • Q1：持分土地買賣管道有哪些？

持分土地買賣管道多元，可以自己上土地買賣網、臉書社團尋找買家，或委託代書、房地仲介撮合買家，也可以尋求法律途徑，申請變賣分配。自己找買家是最實惠的方法，但也最有風險；委託房地仲介能省時省力，避免買賣爭議發生，但須繳交易金額 4%～6% 的仲介費；委託代書通常不需繳服務費，但須慎選信譽良好的民間代書。

  • Q2：持分土地買賣好嗎？

持分土地買賣較為麻煩，因為難以整合共有人意見，潛在買家也可能因為擔心使用權受限，導致對持分土地的購買意願降低。只要先分割土地，就能改善買家對於產權不清的疑慮。對於賣家來說，也能減少每年地價稅負擔，避免共有人意見不合，導致名下不動產無法被有效利用。

  • Q3：持分土地過戶要多久？

完整持分土地買賣流程，從確認買家後起算，約需花費 1 個月時間完成。其中簽約到用印約花費 3～7 天，報稅約 7～14天，過戶約 3～7天。由於流程繁瑣，推薦委託專業代書協助，能避免辦持分土地過戶時缺件，導致登記時間拉長。

  • Q4：持分土地不好賣怎麼辦？

由於持分土地產權不明確，對於買家來說，可能會有和共有人起糾紛的風險。因此在挑選適合標的時，通常會以一般土地為主。如果，面臨資金需求，也可以選擇將持分賣給共有人，或是考量自身還款能力後，申請民間貸款，以取得所需資金。

  • Q5：持分土地買賣要經過其他共有人同意嗎？

當土地為分別共有，持分人得自由處分自己的應有部分，不需其他共有人同意。而當土地為公同共有，至少要有超過半數共有人同意，且其持分過半，或是同意的共有人持有超過 2/3 應有部分，才能處分完整土地。

如未經其他共有人同意，擅自買賣持分土地，其他共有人可以向出賣人要求損害賠償。

持分土地買賣總結

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