房子共同持有怎麼賣？持分房屋買賣流程、費用和2大強制買賣要件分享

持分房屋買賣要找誰？賣房子管道包含自己找買家、委託仲介協助和賣給民間收購，除非有房屋買賣經驗，否則不建議自己賣，避免因小失大。

以下由王代書介紹當房子為分別共有或公同共有時，如果共有人不同意，該如何出售房屋。同時分享房屋買賣流程、費用和應備文件，幫助你更順利出售持分房屋，不讓自己的權益受損！

房子分別共有可以賣嗎？

可以，當房子為分別共有，代表各共有人「分別持有」共有物的特定比例，且可以自由處分自己的應有部分。但若想出售完整房子，應取得其他共有人同意，否則任一共有人得提起損害賠償之訴。

房子共同持有怎麼賣？

當房子為共同持有，由於共有人之間沒有明確所有權劃分，對共有物進行任何處分，都須經全體共有人同意。若共有人不同意出售，可以先將房子變更為分別共有，再依多數決決定是否出售。

依 規定，當房子為分別共有，只要符合以下兩個要件，就可以處分完整共有物：

• 超過半數共有人同意，且其持分合計過半

• 同意的共有人持有超過 2/3 持分，人數不限

共有人不同意賣持分房屋怎麼辦？

當共有人不同意賣持分房屋，可以選擇申請持分貸款、將持分賣給其他共有人，或者透過協議分割或調解分割，先將房子變更為分別持有，再自行出售自己的持分，以取得所需資金。

• 與共有人協議分割

協議分割是由共有人共同協商分割方式，只要取得共識就成立。

• 向法院聲請強制分割

當共有人無法透過協議分或調解分割割取得共識，可以向法院聲請裁判分割，由法院判決適合的分割方式。分割方式以「原物分配」、「變價分配」和「原物分配兼金錢補償」三種為限。

強制分割通常以原物分配為主，只有當原物分配顯為困難時，才會選擇變價分配。

• 申請持分房屋貸款

除了出售持分房屋外，申請持分房屋貸款，也是取得資金的方式之一。但由於持分房屋產權不完整，市場流通性低，銀行通常不會承作，可以在考慮自身資金需求和還款能力後，選擇向審核較寬鬆的民間貸款申請。

• 詢問共有人購買意願

共有人不願意出售持分房屋，可能有一部分是不希望陌生人共享房屋使用權。因此當持分人有資金需求，也可以詢問共有人有沒有意願購買。

將持分賣給共有人有好有壞，優點是交易流程通常會比較順利，缺點是和熟識或有親屬、合資關係的共有人交易時，可能礙於人情或面子關係，無法賣到最好的價格。

持分房屋買賣方式

持分房屋買賣方式主要有四種，包含找其他持分人購買、委託仲介撮合、自行尋找買家和民間收購。四者差在時間與金錢成本，其中找仲介花費最高，但可以省時、省力，並代跑交易流程；自己找買家最實惠，但時間成本最高，也可能因為沒有議價經驗，而被騙或吃虧。

持分房屋買賣流程

持分房屋買賣流程主要可以分為六步驟，依序為提出申請、審核估價、買賣撮合、優先購買權通知、簽約對保和。

買賣房屋並沒有規定一定要找代書，但對於首次出售持分房屋的人來說，建議還是找代書協助處理法律文件，讓交易過程更安心、高效率。除此之外，代書可以提供有關房地產交易、稅務評估等專業建議，並預防潛在的法律問題，例如持分房屋佔用、未通知優先購買權等。

• 1.提出申請

在提出申請前，建議先確認共有人有沒有購買意願，如共有人願意以市價收購，就能省去仲介費用。

如共有人出價太低或沒有意願，就能向仲介或民間機構提出申請，並提供，確認持分房屋所有權。

• 2.審核估價

仲介收到申請後，會到場確認屋況，依房屋條件和持分狀況綜合評估，擬定房屋價格。房屋位置、屋齡、是否有壁癌或滲水狀況等，都會影響房屋估價。確認價格後，由仲介和屋主一同討論預期售價，並計算扣除房地合一稅、土地增值稅和仲介費等費用後，屋主可能實際會拿到的金額。

如果是向民間收購、民間代書賣持分房屋，則會直接對房屋進行估價，並由代書進行第一手收購。

民間收購的好處是交易快速，能省去與買方來回議價的時間，且估價完就能知道會實拿多少，不用擔心最後價格與預期不符。

• 3.買賣撮合

雙方確認價格後，就會由仲介協尋買家，並帶看房。由於仲介經驗豐富，有長期經營的客戶、社區關係和連鎖店面，能幫助物件快速曝光。對於買家的需求也比較熟悉，可以包裝物件的優缺點，幫助屋主賣到心儀的價格。

撮合時間 1～6 個月不等，取決於物件價值和價格。如底價開太高，也可能明明陸續有人看房，卻還是擺半年以上。

將持分房屋賣給民間收購，可以省去買賣撮合的時間，直接和買方議價。優點是不用擔心房子賣不掉，缺點是對第一次賣房子的屋主來說，未必會知道房屋實際價值，建議先多方估價再決定是否出售。

• 4.優先購買權通知

確認買家與出售價格後，依土地法§34-1-4 規定，必須以書面通知優先購買權人，包含地上權人、承租人和共有人等。如優先購買權人沒有意願以相同條件優先承購，或是收到通知後 10 天內未表示，才能將房屋賣給第三方買家。

• 5.簽約對保

完成優先購買權通知後，仲介會和買買雙方約時間對保，確認合約內容，包含物件狀況、出售價格和付款方式等。雙方確認合約細節無誤後，就可以進行簽約。

簽約前，如對合約內容有任何疑問，都可以隨時提出。一旦簽約，就不得更改合約內容或終止交易，否則需付違約金。

• 6.房屋過戶

完成簽約後，仲介或民間代書通常會協助到地政事務所進行過戶，並將價金從履約保證戶撥款到屋主戶頭。

無論委託仲介或找民間收購，都會比自己找買家方便許多。尤其對沒有買賣過房子的人來說，能避免遺漏合約細節、不知道怎麼議價和被不良買家詐騙的風險。

持分房屋買賣應備文件

當持分房屋買賣流程順利，出售人應準備以下文件，以完成房屋過戶：

• 房屋土地權狀正本

• 全體持分人身分證影本

• 全體持分人印鑑證明、印鑑章

• 戶籍謄本

• 自然人憑證

買持分房屋費用

賣持分房屋費用

持分房屋買賣總結

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