民間二胎是什麼？二胎管道、利率和風險整理，4招預防貸款詐騙

民間二胎、轉貸和增貸，哪一個適合你？二胎貸款額度高，對資金需求大、具備相當還款能力的人來說，會是更好的週轉方式。以下由王代書介紹民間二胎申請管道、流程和風險，並試算二胎額度和利率。

民間二胎是什麼？

民間二胎指貸款人將名下房屋抵押給第一家金融機構後，再次以其作為擔保品，將私人抵押權設定給民間機構，以貸款取得資金。由於民間貸款機構屬於第二順位抵押權人，二胎又稱二順位貸款或次順位貸款。

也就是說，當借款人未來無法償還貸款，債權人有權憑支付命令或本票等文件，向法院聲請強制執行，利用法拍追討借款。價金會依抵押權順序依序分配，第一順位抵押權人受償完，才會將價金分配給第二順位抵押權人。

二胎、轉貸和增貸差在哪？

除了房屋二胎外，轉增貸也是常見的融資方式，以下比較三者差異：

為什麼銀行二胎辦不過？

銀行二胎辦不過原因有二，一是難以透過法拍追回欠款，因為銀行是第二順位抵押權人，而法拍屋價格又比現值低二～三成，未必能輪到銀行受償；二是風險過高，因為二胎利率比一胎高 1%～2% 以上，若借款人收入不穩定或無法應對額外支出，可能導致銀行要不斷催繳月付金，並產生風險。

民間二胎管道

所有非銀行的貸款機構，都屬於民間貸款，如融資公司、資產管理公司、當鋪和代書等。以下介紹不同民間二胎管道的特色：

哪些因素會影響二胎利率？

二胎利率取決於貸款風險。若借款人信用評分偏低、收入條件不足，或房屋沒有潛在價值，貸款機構會相應調高利率，以抵消貸款可能無法如期償還的風險。

• 一胎貸款成數

如果一胎貸款成數高，才剛開始償還，就再次申請二胎，可能會被銀行視為資金需求大的高風險族群。即使順利過件，利率也會比較高。

• 房屋或土地現值

以房價持續上漲的趨勢來看，房屋或土地現值越高，代表該資產被法拍折價的空間就越多。對銀行來說，即使是第二順位抵押權人，也有機會順利求償。因此貸款風險低，利率也會比較低。

• 房屋或土地潛在價值

房屋或土地潛在價值取決於其地段、坪數、屋齡、使用分類和附近開發狀況等，潛在價值越高，代表即使借款人無法償還月付金，也有機會透過法拍受償。因此貸款風險低，銀行或民間機構也願意提高較低的利率。

• 借款人信用和收入條件

二胎利率通常比一胎高 1%～2% 以上，對收入不穩定或未達一定水準的借款人來說，可能會是筆無法負擔的支出，導致呆帳風險高。

建議借款人提供薪資證明之餘，也能檢附年度所得清單、房屋或土地所有權狀或有價證券對帳單等財力證明，以提升銀行信任度，進而談低利率。

民間二胎申請流程

民間二胎申請流程依序包含五步驟：申請、審核、簽約對保、抵押權設定和撥款。與銀行相比，民間借貸審核較寬鬆，也通常會受理急件申請。

從正式提出申請到撥款，銀行通常需花費一～兩週時間完成；融資公司需一週左右：民間借貸則只需約三～七天。

• 1.提出申請

不同管道的貸款門檻和條件都不同。建議民眾在送出貸款申請前，先口頭諮詢各家二胎方案，再依自身資金需求、還款能力等評估，選擇最適合自己的借款機構，送出二胎申請。

每次與銀行貸款，銀行都會查閱借款人的信用報告，若近三個月內，申請貸款超過三次，視為聯徵多查。聯徵多查會讓銀行有「其他銀行都打槍這個人，會不會有什麼隱憂？」的疑慮，進而降低核貸意願，因此每次申請貸款都要謹慎。

• 2.條件審核

銀行在收到貸款申請後，會依物件狀況、借款人條件和聯徵報告綜合評估，決定是否核貸。通常三個條件都滿足者，才能有好的貸款條件。缺少其中任一條件者，也有機會順利過件，但成數、利率或還款年限等條件，可能會不如預期。

• 3.簽約對保

確認貸款方案後，會由專員電話照會借款人，並約時間簽約對保。

對保指由專員介紹本次貸款條件，包含貸款金額、利率、還款方式和違約金等，並逐項說明應注意的合約細節，確保雙方取得相同共識。

對合約沒有任何問題，即可進行簽約，並由借貸雙方各保留一式，於頁邊蓋上騎縫章。

• 4.抵押權設定

完成簽約後，借貸雙方可持身分證明文件、抵押權設定契約書和權狀等文件，到地政事務所辦理抵押權設定。

• 5.立即撥款

完成抵押權登記後，由銀行或民間機構於 1～3 個工作天內撥款至貸款專戶。借款人只需確保帳戶內有足夠餘額，夠每月自動扣款即可。

民間二胎風險

民間二胎的優點是貸款額度比銀行高，且願意承作被銀行認為風險過高的貸款。對老年人、信用小白、有不良還款紀錄、沒有穩定的薪資證明或負債比過高的人來說，可以幫助他們順利應對資金需求。

然而，由於目前民間借貸並未受到專法管制，不乏有不法份子假借貸款名義，行受騙之實。為避免借款人受騙簽署不利合約，王代書整理四大民間二胎風險：

• 貸款難轉回銀行

銀行不會代償民間貸款、私人債務，因此一旦向民間機構申請貸款，就難以再向銀行貸款。借款人必須先償還債務，或是向融資公司申請代償、與民間貸款協商取消抵押權，並等待一年後，才能將私設轉銀行。

• 容易遇到貸款詐騙

對於第一次辦貸款的人來說，可能對於貸款流程不是很熟悉，例如不知道不用預收開辦費、證件正本僅供核對身份，不用交出去當申請文件。

如不幸被騙了手續費、代辦費，或提供身分證、存摺封面等個人資訊後，發現找不到人，應立即撥打 110 專線報案。尋求正規法律途徑，說明完整詐騙過程、匯出和匯入帳號等，嘗試攔截詐騙款項。

• 利息比一胎房貸高

二胎風險比一胎高，利息比較高也是正常的。不過由於民間貸款審核比較寬鬆，容易讓借款人產生錯覺，認為自己的財務狀況許可，可以負擔利息費用。但實際核貸後，才發現利息遠高於預期。

部分機構也會以「貸款一萬只需付兩百利息」等誇張文字為題，作為宣傳的噱頭，吸引民眾申貸。但其實民間借貸多按月計息，計算後會發現年利率是 20%，接近銀行的 6～10 倍。

因此，申請民間二胎時，務必要找合法、正規且清楚說明計息方式的貸款機構。例如擁有十年以上貸款經驗的王代書，提供月利率 0.8% 起的安心貸，如有資金需求，歡迎填寫下方表單免費諮詢。

• 手續費、代辦費等隱藏費用

貸款開辦費是正常的，但在正式核貸以前，不用預繳手續費、帳管費或代書費等費用。

合法的民間貸款會清楚於網頁公布貸款流程、應備文件，並於諮詢時清楚說明利息、開辦費和違約金等所有貸款費用。即使諮詢前期一切正常，簽約時也要注意有沒有隱藏費用，例如違約金過高、突然增加手續費等。

若遇到沒有實體店面、沒有合法登記的機構聯繫，應小心求證以免受騙。

如何預防二胎貸款詐騙？

詐騙手法層出不窮，很難隨時在第一時間防堵。為了預防貸款詐騙，民眾應秉持小心至上的心態，謹記以下四大防詐騙要點：

• 不輕信太好的貸款條件

貸款涉及風險管理，很難低利率、高額度、不看信用和收入條件一次滿足。如果是小額貸款，通常有機會談低利率；如果是大額貸款，負擔較高的利率，也是理所當然。

因此若看到太好、優於業界的貸款條件，要記得天下沒有白吃的午餐，加倍小心查證，避免不小心受騙。

• 不預繳手續費、押證件

正式核貸前，請勿預繳任何費用、押身分證或提供存摺等任何個人資訊，並於所有申請文件上備註「僅供貸款使用」。

無論對方是以什麼名義，例如諮詢費、手續費或審核費等，都應立即暫停貸款流程，撥打 165 防詐騙專線求證，避免心急導致適得其反。

• 謹慎查閱合約有無不合理條款

簽訂貸款合約時，會於附文補述不足之處。但若對方意圖不軌，可能會藉此玩文字遊戲，例如給予債權人調高利率的權利、不明確寫下利率浮動範圍和違約金等。

因此簽約前切勿心急，應逐項檢查有無不合理條款或細文，避免簽約完才發現自身權益受損。

• 小心查證貸款機構是否合法登記

商業或營業登記，是讓政府知道該公司在做什麼、資本額和負責人等資訊的方式。因此慎選合法、正規的貸款機構，是申請二胎的第一步。

你可以於「」頁面，輸入公司名稱、統編、地址或代表人等資訊，確保與你聯繫的公司有合法登記，進而維護交易安全。

民間二胎常見問題

針對民間二胎，王代書整理四大常見問題：

• Q1：二胎辦不過怎麼辦？

銀行對二胎貸款的審核較嚴格，除了考量房屋殘值外，對借款人的信用和財務狀況要求也更高，因此被退件不必氣餒。如果資金需求大且具相當還款能力，可以向合法、正規的民間貸款申請二胎，或選擇出售房屋；如果資金需求小，可以選擇申請信貸或房屋轉增貸，降低每月財務負擔。

• Q2：申請二胎要提供保人嗎？

申請民間二胎不需提供，只需檢附身分證明文件、房屋或土地權狀和一胎貸款繳款證明即可申請。但若信用條件不佳或沒有穩定收入，提供保人可以降低貸款機構的疑慮和風險，進而提升過件率，貸款利率、成數等條件也會變更好。

• Q3：小套房、老房或工廠等能申辦二胎嗎？

房屋坪數、屋齡和形式等條件，決定了房屋的潛在價值，因此不是所有房屋都能申請貸款。

所有二胎管道中，以銀行審核最嚴格，15 坪以下的小套房、屋齡 30 年以上的老屋、工廠或鐵皮屋等特殊類型房屋，通常都無法申請二胎。建議坪數小、屋齡高或持分狀況複雜的房屋屋主，可以向融資公司或民間機構申貸，以取得所需資金，暫時舒緩燃眉之急。

• Q4：如何計算二胎利息？

「銀行二胎」通常是以本息攤還計息，而「融資公司、民間二胎」有些以本息攤還計息，有些是只繳息不還本。以本息攤還為例，會將二胎利息平均在貸款期間償還，因此當月應繳金額為「本金Ｘ總費用年百分率」；以還息不還本為例，寬限期內應繳金額為「本金Ｘ約定利率」，優點是前期負擔較小，但後期可能因利率上漲或物件大跌，導致虧本。

民間二胎總結

如果對如何查詢私人設定還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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