1小時解套私設！私人設定塗銷應備文件、解除方法和登記流程攻略

如何塗銷私人設定？私人設定塗銷應備文件包含債務清償證明、抵押權塗銷同意書和土地登記申請書等，備齊文件即可向地政事務所申請塗銷，並請領全新謄本。以下由王代書介紹申請私人抵押權塗銷時，要準備哪些文件、如何取得。無論你是一般個人、法人、公司、具華僑或外國人身份，都能更順利申請。

私人設定是什麼意思？

私人設定簡稱私設，意思是將資產抵押權交給「銀行以外的機構或自然人」。私設通常是指和民間機構貸款，但除了申請民間貸款外，也可能因繼承、夫妻合資買房或和親友借款等因素，導致房地被設定私人抵押權。

由於銀行貸款過件門檻高，除了抵押物價值外，也會要求借款人有一定信用條件、收入或財力證明。若過去有不良還款紀錄，無法向銀行貸款，通常只能申請信貸或民間借款，就會因此設定私人抵押權。

除了一般的抵押權設定，流抵契約、、等也能統稱為私設。無論是哪一種，對銀行來說，都代表產權的不完整，會影響未來貸款申請。

私人設定影響

私設輕則影響抵押物處分權，使所有權人無法自由買賣、贈與或向銀行申請貸款等，導致名下資產價值無法被妥善發揮；重則可能導致抵押物被法拍，被迫低價出售房地。因此在設定私人抵押權時，務必謹慎分析資金需求、還款能力，避免病急亂投醫。

• 影響財產處分權

房子被私設後，對抵押物進行買賣、貸款、贈與、過戶或信託等任何資產移轉行為，都須經抵押權人同意，導致所有權人對於財產的處分權被大幅限制。

除此之外，對於買家來說，通常也偏好產權完整的標的。若有交易需求，不僅要完整揭露房屋或土地的私設狀況，也要協商未來由買方或賣方負責清償債務，導致交易複雜性和成本增加。

• 影響財產所有權

私設通常是因貸款或債務關係而建立，若借貸雙方出現糾紛，例如債務人不按約償還月付金，收到支付命令後，也不提出異議或積極處理，債權人就有權申請強制執行。這會導致房屋被法拍，而拍賣價格通常是市價的 7～8 成，有時甚至會到 4～5 成，對所有權人是一大損失。

• 一年內無法和銀行貸款

對於銀行來說，私設代表產權不完整，且抵押權順位較後面，未來難以透過強制執行追回借款，通常不會承作此類貸款。

即使向民間機構或融資公司申請代償，將私設塗銷後，也通常要等一年以上，才會不再被銀行視為高風險族群。

私人設定怎麼解除？

從根本解除私設的方式，就是清償債務。但在實務上，通常是沒有足夠資金，才會導致所有權人必須承擔私設的風險。在無法取得足夠資金的條件下，也可以透過轉貸、申請二胎或融資代償，等待一年後，將私設轉銀行，以降低每月還款壓力。

• 清償債務

若沒有申請二胎、代償或走法律途徑，證明私設沒有法源依據的規劃，也可以選擇將房屋出售，快速取得大額資金，避免利息費用不斷壓縮生活品質。

• 轉貸或申請二胎代償

轉貸或申請代償二胎，是透過申請條件更好、利率更低的貸款，將原先債務整合，以降低每月還款金額，幫助債務人更快地清償債務。

除此之外，也可以和民間機構表明有轉銀行的規劃，與其協商能不能先解除私人抵押權，之後再用銀行貸款來償還。

• 融資代償

​​若沒有申請除了民間機構外，融資公司也有提供代償的服務。融資代償的優點是規模大、額度高且風險較低，大多都是上市櫃公司，且有公開、透明的財報可供檢閱。

但融資公司和銀行相同，會對借款人的財力和收入狀況有一定要求，只是比較寬鬆一些而已。建議有代償需求的借款人，可以多方諮詢和比較，選擇適合自己的合作機構和方案。

• 證明並無債務問題

除了因繼承、貸款、借錢或合資等關係，建立私人抵押權外，也有可能遇到債權人不肯塗銷抵押權的狀況。由於抵押權具從屬性質，只有當債權存在時，抵押權才能依附債權而存在。在此狀況下，若債權人拒絕塗銷，債務人依然可以持清償證明，提起訴訟請求塗銷抵押權。

民間代償申請流程

民間代償申請流程可以分為五步驟，依序為申請、審核、簽約、撥款和抵押權塗銷，約需 3～14 個工作天完成。如有急件需求，也可以填寫下方表單諮詢，會由專人團隊與你聯絡，幫助你安心、順利取得資金，塗銷私人抵押權。

• 1.提出代償申請

首先檢視自身債務狀況，列出所有債務，包含金額、利率和還款期限等。在諮詢各家代償方案後，依自身債務、信用和財務狀況，向適合的貸款機構提出代償申請。

如果希望將私設轉銀行，也可以先於諮詢階段一併提出。

• 2.評估貸款條件

貸款機構收到代償申請後，會依借款人條件評估是否核貸，以及適合的貸款條件。

民間二胎可貸金額是以信用擔保和房屋殘值估算，通常最高可達 500 萬。由於二胎對借款機構來說，有無法追回借款的風險，因此利率也會比一胎高一些，月息 0.8% 以上，詳細條件可以填寫下方表單諮詢。

• 3.簽約對保

確認貸款方案後，借貸雙方見面對保，由專員說明本次貸款條件，包含金額、利率、預計還款日和違約金等。

簽約前有任何疑問，都可以當場提出；如沒有疑問，雙方取得共識後，即可簽約。

• 4.代償撥款

隨後貸款機構會將代償金額撥款，用於清償原有債務。如此一來，債務人就只需要面對唯一債權人，通常每月還款壓力也會隨利率降低而變小。

• 5.抵押權塗銷

向債權人取得清償證明後，即可向地政事務所申請抵押權塗銷，正式解除私設。

私人設定塗銷應備文件

以下整理私設塗銷應備文件和取得來源：

• 應備文件

簽訂抵押權清償同意書時，債務人通常會將他項權利證明書一併交還債務人。如不慎遺失，申請抵押權塗銷時，債權人須開立書狀滅失理由書。如交付後遺失，由申請人切結並蓋章檢附。

• 文件取得來源

抵押權塗銷如何辦理？

抵押權塗銷可以由債務人、債權人或其代理人辦理，以下為具體步驟：

• 1.取得塗銷證明文件

首先清償債務，取得塗銷證明文件，例如債務清償證明書、抵押權塗銷同意書或權利拋棄證明書。

• 2.申請塗銷登記

準備借貸雙方身分證明文件、印鑑證明、土地登記申請書、登記清冊、抵押權塗銷證明文件和他項權利書等文件，前往全台任一地政事務所，申請抵押權塗銷。

申請方式包含臨櫃申請、跨所申請、跨縣市收辦或代收。如有委託地政士或律師，也可以由代理人以自然人憑證或工商憑證，登入內政部數位櫃檯系統，完成線上送件。

• 3.地政事務所審查並登錄

提交申請後，由地政事務所進行審查，確認所提交的文件無誤、沒有缺件，並進行資料登錄，正式塗銷私人抵押權，處理時間約 1 小時。

• 4.領取謄本

完成登記後，申請人可以領取謄本，以證明抵押權已經被塗銷。如後續發生糾紛，謄本可以作為正式的法律文件，確保未來買賣、贈與或過戶等不會受到抵押權影響。

私設塗銷文件範本

以下整理私人抵押權塗銷的申請文件：

• 土地登記申請書

• 債務清償證明書

• 抵押權塗銷同意書

• 抵押權拋棄書

私設常見問題

針對私設，王代書整理四大常見問題：

• Q1：什麼是他項權利書？

他項權利書是記載不動產「所有權以外的所有物權」的文件，資訊包含他項權利種類、債權額比例、擔保債權金額和範圍等。他項權利共有七種，包含抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權和耕作權。

• Q2：解除私人設定要多久？

取得塗銷證明文件後，就可以向地政事務所申請塗銷登記。文件審查時間約 1 天，最快當天完成，就能解除私人設定並領取謄本。

對銀行來說，近一年內有私人設定就算高風險族群。因此即使解除私設，未來一年內也很難向銀行申請貸款。建議於等待期間維持良好還款紀錄，避免預借現金、信用卡繳最低等不良習慣，提升信用分數，以爭取更好的貸款條件。

• Q4：可以將私設轉銀行嗎？

將私設轉銀行是可行的，但由於銀行不會承作民間債務，只能找其他民間機構或融資公司代償，等待一年後再向銀行貸款。

• Q4：私人設定塗銷費用多少？

辦理抵押權塗銷，不用繳納規費。如委託代書申辦，代書費約 2,000～5,000 元，取決於案件複雜度，也有部分代書會以債權人分類，通常塗銷私設價格較高。

私設總結

如果對如何塗銷私人設定還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

1. 填寫下方表單，專人將迅速與您聯繫
2. 線上免費諮詢：，聯絡全台最大房貸服務中心
3. 專業代書專線：王代書 0976-161-313

民間貸款相關文章

• 房屋被私設還能貸款嗎？私設意思、風險解析，6步驟將私設轉銀行
• 1小時解套私設！私人設定塗銷應備文件、解除方法和登記流程攻略
• 私設影響有哪些？5種私人設定查詢方式整理，線上即時查詢更便利
• 民間貸款安全嗎？貸款種類、流程總整理，合法民間借款必備3條件