高雄房屋二胎能貸多少？5步驟辦二胎貸款，山坡地、原保地也能貸

高雄房屋二胎成數和可貸金額，取決於房屋條件、增值空間、個人信用和收入條件。有鑒於亞洲新灣區的推進，市場普遍對高雄房市看好，對其成長潛力抱樂觀態度。以下由王代書介紹二胎房貸申請流程、要準備什麼，以及不同貸款管道的差異，幫助你安全、快速取得資金！

高雄房屋二胎好辦嗎？

根據整理的實價登錄資訊，發現與 2024 年 6～8 月相比，9～11 月房價跌幅最大的行政區多位於高雄市，例如左營區 12.8%、鳳山區 12.1%，其中以楠梓區 14.8% 最高，名列七都房價鬆動行政區第一。

雖然限貸令主要影響購屋族、換屋族，但有鑒於銀行的審核更加嚴謹，申請二胎貸款的難度也會增加。對於房價回檔明顯的區域來說，也可能影響房屋鑑價結果，進而限縮貸款成數和金額。

高雄房貸等級

和銀行申請房屋抵押貸款時，通常會按房屋所在地區，分成 A、B、C、D 四個等級。不同等級有各自的貸款成數上限，例如 A 級地區通常可以貸 8 成，B 級地區可以貸 7.5 成。

以下介紹高雄各地區的房貸等級：

• A級地區

高雄房貸 A 級地區，主要包含左營、鼓山、楠梓、新興、前鎮、三民、苓雅和前金區。

過去因發展早、腹地大和重劃區多，形塑左營、鼓山區「蛋黃中的蛋黃」的地位，向外擴散形成房貸 A 級地區，如前鎮、楠梓、三民、前金和新興區等。

近年受惠於捷運、高鐵站和漢神巨蛋商圈，以及備受矚目的亞洲新灣區計畫（範圍橫跨前鎮、鼓山、苓雅和鹽埕區），隨著 IBM、AWS、思科、微軟和鴻海等國際大廠進駐，不只帶動人潮、錢潮，剛性住宅需求也增加，使得北高房價年年走高。

鴻海於 2024 年中宣布，將攜手輝達在高軟建置「先進 AI 算力中心」，深化雙方在 AI、電動車、智慧工廠和機器人等領域合作，預計 2026 年完工。此舉不只對其他國際大廠、建商是劑強心針，也有望讓區域房市有更大的成長空間。

除了推動產業轉型，市府也透過市地重劃和區段徵收，闢建公共設施用地，完善區內交通網絡，消弭北高、南高發展不均的現象。同時以文化休閒、經貿發展和倉儲轉運三點為核心，發展多項指標性建設，例如高雄流行音樂中心、高雄港埠旅運中心，前景令市場看好。

• B級地區

高雄房貸 B 級地區，主要有岡山、鳳山、小港、仁武、鳥松和鹽埕區。

B 級地區主要位於 A 級地區外圍，近年受台積電效應和人口外溢影響，房市蓬勃成長。

根據實價登錄交易資訊，2024 年高雄中古屋、預售屋每坪成交均價幅度約 40%～60%，以小港區差距最大。在住宅供給量有限的條件下，中古屋價格有蠻大的成長空間。對預算有限的購屋族來說，價格親民的中古屋是短期的理想選擇，也有望隨高雄房市成長，拉抬房價補漲。

• C級地區

高雄房貸 C 級地區，主要有林園、大寮、路竹、橋頭和大社區。

根據高雄市捷運局最新版「捷運整體路網計畫」，目前預計以符合效益的紫線 P1～P23 站為首要發展，銜接路竹、橋頭、楠梓和仁武區，形成 S 廊帶。除了預計於 2025 年完工的橋頭科學園區外，其他如楠梓產業園區、仁武產業園區和亞灣新創園區等，都分別有台積電、IBM 和微軟等國際大廠進駐。未來高薪就業人口增加，也會對房市起一定的抗跌效果。

• D級地區

高雄房貸 D 級地區，主要有永安、旗津、美濃、旗山、梓官、大樹、田寮、阿蓮、茄萣、燕巢、彌陀、湖內、內門、六龜、杉林、茂林、甲仙、桃源和那瑪夏區。

此區多為山坡地，其中那瑪夏、桃源、茂林和六龜區為原保地，屬於申請房地貸款較劣勢的類型。由於位置偏遠、土地用途有限且轉手難度高，銀行通常不願意承作，和農會申貸有較大的貸款空間。

如果你有相關房屋、土地貸款需求，歡迎填寫下方表單，或、致電 0976-161-313 免費諮詢。我們有專業律師、代書團隊，可以針對個案提供貸款建議。

高雄房屋二胎可以貸多少？

根據，最近一期（2024年Q3）高雄各地區核貸成數中位數都有 7～8 成，除了少數地區（如茄萣、燕巢和橋頭等），大部分都高達 8 成。以房屋鑑價 1,000 萬為例，貸款700萬～800萬元的難度並不高。

以上是一胎房貸的狀況，二胎房貸審核會更嚴謹。但同樣能從樣本數看到高雄 A、B 級地區（藍字）房市熱絡，反應市場需求與增值潛力。

高雄房屋二胎額度試算

銀行二胎和民間二胎最大的差別，在於民間機構計算可貸金額時，是扣除一胎貸款餘額，而不是一胎設定金額。也就是說，借款人過去還的房貸，都成為現在的二胎貸款額度。

如果想申請銀行二胎，但礙於一胎設定金額過高，可以先申請二胎再辦房貸。但要特別注意的是，銀行只代償銀行的債務，如果一胎是民間貸款，就無法向銀行申請代償。

• 銀行二胎額度

銀行二胎額度=房屋鑑價結果×貸款成數-一胎設定金額

以實例來看，假設房屋 10 年前鑑價 800 萬元，貸款 600 萬元（設定金額為貸款金額 1.2 倍，也就是 720 萬元）。10 年過去，房屋增值到 1,000 萬元，貸款已繳 300 萬元，剩下 300 萬元未繳。

假設銀行提供 8 成貸款，可貸金額為 80 萬元（1,000萬×0.8-720萬=80萬）。

假設銀行提供 7 成貸款，實際無可貸空間（1,000萬×0.7-720萬<0）。

• 民間二胎額度

民間二胎額度=房屋鑑價結果×貸款成數-一胎貸款餘額

以同樣例子來看，以下為民間二胎額度：

假設民間機構提供 8 成貸款，可貸金額為 500 萬元（1,000萬×0.8-300萬=500萬）。

假設民間機構提供 7 成貸款，可貸金額為 400 萬元（1,000萬×0.7-300萬=400萬）。

合法高雄民間貸款推薦

如果被銀行婉拒貸款申請，或是貸款金額、條件不如預期，部分民眾會轉向民間機構貸款。但要注意的是，和民間貸款有一定風險，因為坊間不乏有心人士佯裝合法借貸，藉此詐取開辦費或證件，以行不法用途。

因此在申請民間貸款前，務必確認該機構是否符合以下四大要點，降低被貸款詐騙的風險：

• 實體店面、合法登記

商業或營業登記是公司合法登記的必備要件，除了到「」輸入公司名稱，查詢該組織的營業項目、資本額和負責人等資料，也可以到其實體店面，確認是否有擺放政府許可的商業登記文件（商業執照）。

如果一間貸款機構只有官網，且每次見面都約在咖啡廳、速食店，沒有實體店面、真人專線專線能諮詢，就要小心可能不是合法的貸款管道。

• 免費線上諮詢

無論銀行或民間貸款，都只會在簽約後收取開辦費，因此若被提前收取任何費用，例如諮詢費、手續費或代辦費，就要小心對方可能不是合法的貸款機構。

或者有些案例是在合約中加註「分期收取手續費」，也就是說，或許簽約前不需繳納任何費用，但正式簽約、開始還款後，會巧立名目收取費用。

以王代書為例，我們有專業律師、代書團隊，提供線上、線下免費諮詢服務，也不會在簽約前收取任何費用。

• 利率公開透明

沒有在官網完整揭露貸款利率、計息方式，可能代表利率高於法定利率（16%），或計息方式不合理，例如以週、日計息，且將利息納入本金，一同以息滾息。

• 方案彈性多元

民間貸款機構對房屋、借款人條件的要求較寬鬆，願意承作高風險的貸款。因此為了平衡風險，利率也會比銀行高。

如果個人條件一般，沒有重大信用瑕疵，其實和申請銀行貸款相同，可以檢附更充足的財力、收入證明，商議適合自己的貸款方案。

二胎貸款申請文件

申請二胎貸款時，應準備以下文件：

• 雙證件影本
• 戶籍謄本影本
• 房地權狀影本
• 財力證明文件
• 工作證明文件
• 最近一年房貸繳款紀錄

二胎貸款申請步驟

二胎貸款又稱二順位貸款，也就是說，如果借款人無法按約償還債務，貸款機構無法優先受償，呆帳風險高。因此銀行通常需花 1～2 週審核，從申請到撥款約需 3～4 週，審核時間較長也較嚴謹。

相比之下，民間貸款審核流程較簡便快速，主要看房屋現值，對借款人的信用和收入條件要求較寬鬆。從申請到對保、簽約通常需 1～2 週，最快 3～5 天內完成撥款。

• 1.提出申請

首先口頭諮詢各機構的二胎核貸門檻、貸款方案，根據個人資金需求和還款能力，準備雙證件影本、房屋權狀影本、財力和工作證明等文件，向適合的管道提出正式申請。

• 2.房屋鑑價

提交房貸申請後，貸款機構會派專員為房屋鑑價。根據房屋類型、屋齡、地況和地段等條件，以及借款人信用、財力狀況，評估適合的貸款方案。

審核過程約 1～2 週，實際時間會因房屋位置、案量和案件複雜度有所不同。

• 3.對保簽約

如果確認核貸，貸款專員會電話照會借款人，安排時間到分行對保，並於確認貸款細節後，正式簽約。完整流程約 1～3 小時。

對保是借貸雙方取得貸款共識的流程，針對合約細項一一討論、確認，例如貸款金額、利率、計息方式、限制清償期和違約金等。如果對合約內容有疑慮，也不用急著簽約。

• 4.抵押權設定

完成貸款合約簽訂後，需攜帶身分證明文件、登記申請書和抵押權設定契約書等文件，到地方地政事務所設定抵押權。完整流程約 4 小時。

• 5.撥款

最後，貸款機構會在設定抵押權後 1～3 個工作天內，將款項匯入指定專戶，正式完成二胎貸款申請。

房屋貸款常見問題

針對二胎貸款，王代書整理四大常見問題：

• Q1：申請高雄房屋二胎有限地區嗎？

王代書承作各類型房屋貸款超過十年，無論蛋黃區、蛋白區或銀行認定的地雷房型，例如小坪數套房、老屋和工業住宅，只要還有殘值，都有機會申請貸款。

• Q2：二胎貸款利息怎麼算？

銀行、農會二胎年利率約 2%～4%，通常按本息償還法計息，並設有限制清償期，規定期數內不得提前清償、轉貸，否則須支付違約金；民間二胎利率較高，月利率 0.8% 起，隨借隨還不綁約，比較適合有短期週轉能力的借款人。

• Q3：有高雄房屋借款需求，申請民間貸款安全嗎？

申請民間貸款有一定風險，因為對沒有經驗的人來說，會難以判斷該機構和申貸流程是否合法、正當。坊間也不乏有心人士，會佯裝貸款機構，詐取借款人開辦費或證件，以行不當用途。

因此在申請民間房貸前，務必確認該貸款機構有合法登記、實體店面，並請有經驗的親友陪同，仔細確認合約，切勿心急掉入貸款陷阱。

• Q4：山坡地、原保地或工業用地能貸款嗎？

由於山坡地、原保地和工業用地性質特殊，基於多種理由，例如原保地只有原住民能持有，轉手難度高、工業用地不能蓋純自用住宅，銀行通常不承作這類型貸款。即使順利核貸，成數也通常不高，約 5～6 成。

如果你有這類型房貸需求，或是其他棘手房型，例如持分房屋、地上權住宅，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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