二胎貸款和轉增貸哪個好？二胎利率、額度試算，6步驟辦二胎房貸

二胎好申請嗎？由於核貸風險高，通常只有在房屋殘值高、借款人信用和收入條件好的條件下，銀行才會承作此類貸款。對於資金需求大、信用條件一般的借款人來說，向融資公司或民間機構申請貸款的過件率比較高。以下由王代書介紹二胎申請條件、利率和應備文件，並整理 9 家銀行二胎方案，方便你選擇適合的貸款管道！

二胎是什麼意思？

二胎貸款又稱次順位貸款，指在已經有房屋貸款的基礎上，再次以同一房產作為抵押，向其他銀行或民間機構申請貸款。

在貸款人無法償還貸款時，第一順位抵押權人可以優先處分房產來回收貸款金額，二胎貸款機構則只能在第一順位受償後，分配剩餘的資金。由於二胎風險高，貸款利率也會相對較高，但對於資金需求大、無法申請轉增貸的借款人來說，會是合適的房屋融資方式之一。

二胎申請條件

為了降低核貸風險，貸款機構受理二胎申請時，通常會比一胎嚴格。王代書以十多年經驗分享，具備以下三個條件的借款人，通常過件率更高，且能爭取相對優惠的貸款條件。

• 房屋有殘值

房屋必須擁有足夠的殘值，代表在扣除第一順位貸款後，市值還足以作為額外的抵押。貸款機構會對房屋鑑價，確保二胎額度在合理風險範圍內，通常一、二胎總和最高可達房屋現值八成。

簡單來說，房屋一胎成數越低、未繳餘額越少，或房屋在申請一胎貸款後，市值顯著增值，可以申請的二胎額度就越高。

• 申貸人信用良好

良好的，代表借款人過去無不良還款紀錄。小至卡費遲繳、信用卡繳最低，大至被停卡紀錄、債務整合紀錄，都是銀行評估借款人未來還款能力的重要因素。

• 申貸人收入高且穩定

由於二胎利率較高，貸款機構在審核借款人收入條件時，會特別注重其常態性收入高低、穩定性。當常態性收入越高、越穩定，例如公務人員、四師（律師、醫師、會計師、建築師）這類職業，對貸款機構來說風險越小，核貸的意願就越高。

二胎管道

依借款人資金需求和還款能力不同，適合的二胎管道也有所差異。市面上主要貸款管道有三個，分別是銀行、融資公司和民間貸款，以下介紹三者差異：

哪些因素會影響二胎利率？

二胎利率高低取決於房屋現值和核貸風險。當房屋現值越高，或有潛在增值空間，核貸風險就越低，貸款機構會願意提供較低的利率。以下介紹哪些因素會影響二胎利率：

• 房屋位置

房屋地段好壞取決於交通、生活機能或附近有無嫌惡設施等因素。一般來說，位於六都、新竹市等都會區的房屋，由於保值性、市場需求較高，貸款機構會願意提供較低的二胎利率。反之，若房屋位於郊區、市場需求低的地區，利率也會相對比較高。

• 房屋坪數

房屋坪數會影響其市場價值，以及未來處分的難易度。通常坪數較大的房子，市場流動性較好，對銀行來說，可以降低未來無法處分的風險，因此願意提供較低的利率。

15 坪以下的房屋通常被視為小套房，由於市場需求有限、價值波動大，銀行通常不承作此類型二胎貸款。建議房屋至少要有 20 坪以上，以提高貸款通過的機率。

• 房屋屋齡、類型

中古屋、屋齡較大的房屋（通常為 30 年以上），由於存在結構風險且市場需求不穩定，貸款利率通常會比較高。反之，屋齡越新或是新成屋，通常能取得較低的貸款利率。

• 借款人信用和收入條件

良好的信用紀錄和穩定的高收入，顯示借款人具備較好的還款能力，是申請二胎的必備條件。為了吸引此類客戶申辦貸款，銀行會願意提供較優惠的利率。

二胎申請文件

申請房屋或土地二胎時，應準備以下文件：

• 申請人身分證正本和影本

• 申請人印鑑章、印鑑證明

• 房屋或土地所有權狀影本

• 一胎貸款繳款紀錄

• 其他有利申請文件

二胎申請流程

二胎申請流程主要包含六步驟，依序為比較方案、提出申請、貸款審核、簽約對保、抵押權設定和撥款。由於風險比一胎貸款高，約需花費 1～2 週審核，從申請到正式撥款，約需 3～4 週時間完成。

• 1.比較二胎管道和方案

首先，口頭諮詢各家銀行和方案，依自身條件估算可能的利率與額度。

• 2.提出二胎申請

接著，依自身資金需求和還款能力，選擇與自身財務規劃相符的二胎管道。例如資金需求大、有短期週轉能力的借款人，適合額度較高且撥款速度快的民間貸款；資金需求小、以低利率為首要考量的借款人，適合向利率低、安全性高的銀行申請。

• 3.貸款條件審核

貸款機構收到二胎申請後，會對房屋進行鑑價，確定其市值和殘值。同時依借款人信用、收入條件綜合評估，確認其有無負擔貸款的能力。

銀行二胎審核約需 5～10 個工作天，民間二胎則約需 3～5 個工作天，最快當天完成。如有緊急資金需求，可以填寫下方表單，由專人進行初步鑑價並提供貸款建議。

• 4.簽約對保

完成貸款審核後，會由專員照會借款人，並約時間到銀行分行對保。借貸雙方逐項確認合約內容後，包含利率、還款方式、寬限期和違約金等，確認沒有問題，就可以簽約。

簽約前，有任何疑問都可以隨時提出，若認為與原先貸款條件不符，也可以先不簽約，不需支付違約金。

• 5.抵押權設定

簽約完，攜帶身分證明文件、房屋或土地所有權狀和登記申請書等文件，到地政事務所辦理抵押權設定。

銀行抵押權設定，作業時間約 4 小時；私人抵押權設定，作業時間約 1～2 個工作天。

• 6.撥款

完成抵押權設定後，貸款機構會於 1～3 個工作天內，將款項撥入貸款專戶。

9家銀行二胎房貸方案

以下根據2024最新資料，整理9家銀行房屋二胎利率、額度和總費用年百分率等資料，並與民間二胎比較。

二胎常見問題

針對二胎，王代書整理五大常見問題：

• Q1：可以申請二胎房屋增貸嗎？

只要房屋經貸款機構鑑價後，認爲還有殘值，都可以申請二胎或增貸，沒有次數限制。但由於二胎的受償順序次於第一順位抵押權，銀行通常不會承作。如有貸款需求，可以申請過件率較高的民間二胎。

• Q2：誰適合申請二胎？

18歲以上、名下房屋具增貸空間且一胎貸款正常繳款滿一年以上者，都可以申請二胎。但由於利率高，通常是無法申請增貸、信貸，或有龐大資金需求（如）的人才會申請。

• Q3：房子二胎可以借多少？

房子二胎可以貸多少取決於房屋現值與一胎貸款餘額，也就是說，房屋現值—一胎貸款餘額＝二胎額度。若房屋鑑價 1,000 萬元，貸款額度為八成，當一胎房貸剩餘 300 萬元未繳，則二胎可貸約 500 萬元，具體會依貸款機構、借款人條件等而異。

• Q4：二胎、轉貸和增貸哪個好？

二胎貸款額度通常最高，適合需要額外資金，但銀行不願意增貸的人申請，缺點是利率較高；轉貸適合認為目前貸款利率過高，想重新評估現值，以爭取降低利率、延長還款期限的人申請，缺點是在限制清償期內轉貸，需支付違約金；增貸適合有資金需求，且過去一年還款紀錄正常的人申請，缺點是額度有限，且審核嚴格。

• Q5：申請房子二胎需要保人嗎？

申請房屋二胎時，通常不需要保人，且銀行無權要求提供保人，因為借款人已經提供房子作為擔保。不過，當部分金融機構對借款人年齡、信用分數或收入狀況有疑慮時，提供保人可能可以提升貸款過件率。

二胎總結

如果對二胎還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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