【土地抵押貸款懶人包】農地、建地等貸款成數比較，3招提升過件率

土地抵押貸款能貸多少？貸款額度取決於土地、借款人條件，各融資管道能提供的成數上限也不同。正式申貸前，先認識哪些因素會影響貸款條件、找誰辦最符合資金需求，就能安心、順利週轉！

土地貸款種類

土地貸款主要能分兩大類型：購地貸款和土地抵押貸款。前者是在名下沒有土地的條件下，申請資金買地、開發；後者是在有土地的條件下，透過抵押擔保，申請資金做土地開發、融資等相關用途。

• 購地貸款

• 定義：由借款人提供土地開發計畫和相關文件，讓貸款機構評估資金用途的合理性和可行性，進而確定貸款條件，並協助完成土地購置或開發。
• 資金用途：購買土地、土地開發或其他土地相關用途
• 申請難度：中，通常需提供興建計劃書
• 貸款成數：4～7 成
• 適合族群：有購地、土地開發或自地自建等需求，且具備穩定收入、信用條件良好的借款人。

• 土地抵押貸款

• 定義：以現有土地作為擔保，向銀行、農會或融資公司等機構申請資金。貸款額度取決於土地價值、借款人條件，對資金用途的限制較少。
• 資金用途：土地開發、農業經營或週轉等用途（靈活性較高）
• 申請難度：低，屬於擔保品貸款
• 貸款成數：5～8 成（成數越高，土地二胎額度越低）
• 適合族群：有良好信用、穩定收入，需要資金但不希望出售土地的借款人

土地抵押貸款管道

土地貸款管道多元，主要包含銀行、農會、融資公司和民間貸款。不同管道各有特色，例如銀行是大眾最熟悉的管道，農會較了解土地行情，民間貸款具備較彈性的審核流程。借款人應了解各機構的優缺點後，根據資金需求選擇適合的融資管道，確保安全、順利取得資金。

土地貸款成數、利率和月付金試算

土地貸款年限通常較房貸低（5～10 年）。假設貸款 10 年，以本息均攤法計息，在不同貸款金額、利率的條件下，每月月付金如下：

土地抵押可以貸款幾成？

土地貸款成數取決於土地價值（位置、使用目的、開發難度、增值潛力等），以建地、農地和一般工業用地價值最高，通常可貸 5～8 成。相比之下，林地、山坡地開發難度高，風險高、市場流動性低，能貸的額度有限。

土地貸款成數不夠怎麼辦？

如果申請土地貸款時，發現額度低於資金需求，可以透過複審、諮詢其他管道，爭取更高的貸款成數，或透過小額信貸補足資金缺口。

• 提升個人或土地條件，申請複審

如果貸款成數低於行情，借款人可以向專員諮詢可能原因，並針對缺點改善（提升信用分數、降低負債比、提供保人或有力的財力證明），然後提出複審，爭取更高的貸款額度。

• 申請信貸，以土地作為財力證明

如果資金缺口大，而貸款額度不足以滿足需求，可以考慮同時申請小額信貸，並利用土地作為財力證明，增加額外的資金支持。

• 諮詢其他貸款管道

如果傳統的銀行、農會等機構無法提供足夠的貸款額度，可以考慮諮詢民間貸款機構或融資公司。這些機構的審核條件較為彈性，雖然利率可能較高，但在急需資金的情況下，是更彈性的融資選擇。

土地貸款申請文件

申請土地貸款，應準備以下資料：

• 申請人、土地所有權人雙證件（正本核對身分用）
• 土地所有權狀
• 土地所有權人印鑑證明
• 戶籍謄本或戶口名簿
• 近半年收入證明

土地貸款申請流程

土地貸款的申請流程，主要可以分五個步驟：提出申請、土地鑑價、簽約對保、抵押權設定、核貸撥款。

由於土地鑑價難度比房屋高，加上銀行、農會審核嚴謹，從申請到正式撥款約需 7～15 個工作天（實際時間會依案件量、土地位置等因素變動）。如急需資金，可以考慮申請審核較快的民間貸款（申請時間約 3～5 個工作天），或同時申請 1～3 家土地貸款，避免申貸遭拒要另尋管道。

• 提出申請

首先，了解各家銀行、農會和民間貸款機構的貸款方案（成數、利率和申請要求等），並根據自身的財務狀況，選擇適合的融資管道，正式提出貸款申請。評估重點：

• • 額度是否能滿足資金需求？
  • 利率、月付金是否在負擔範圍內？
  • 貸款方案是否有限制土地面積或位置？
  • 個人信用、收入條件是否符合要求？

• 土地鑑價

當貸款機構收到申請後，會安排專員為，以確保土地價值足夠作為擔保。主要評估因素包含：

• 地理位置：是否位於市區、交通便利或開發潛力較高的區域
• 使用狀況：土地使用目的、借款人是否有有效的土地使用權
• 周邊環境：周邊是否有公墓、加油站或電塔等嫌惡設施
• 發展潛力：土地所在區域的發展趨勢

鑑價結果會直接影響貸款額度、成數及利率，如果土地評價較低，借款人可能需要提供額外擔保（保人、財力證明）。

• 簽約對保

完成土地鑑價、確定貸款條件後，貸款機構會與借款人聯繫，約時間到分行簽訂貸款合約。（完整流程約 1～3 小時）

在簽約階段，貸款機構會詳細解釋貸款條件，包含額度、利率、計息方式、還款期限和違約金等。借款人應仔細閱讀合約，確保完全理解並同意各項條款再簽約。

• 抵押權設定

完成簽約後，借貸雙方需要到地政事務所辦抵押權設定登記。

土地設定的過程中，貸款機構將登記為土地的抵押權人，這代表如果借款人無法按時還款，貸款機構能依法聲請強制執行，透過拍賣土地回收借款。（金融機構設定約需 4 小時， 私人設定約需 2 個工作天）

• 撥款

完成抵押權設定後，貸款機構會在 1～3 個工作天內，將貸款金額撥入指定專戶。

土地貸款常見問題

針對土地貸款，王代書整理四大常見問題：

• Q：有土地權狀就可以貸款嗎？

不行，權狀是申貸時必須提供的文件之一，用來證明借款人擁有土地的所有權，但除此之外，借款人還需準備其他文件，例如印鑑證明、戶籍謄本、雙證件等。

如果權狀遺失，不用過度擔心房地被變賣，但還是建議盡快向地政事務所申請補發！

• Q：申請土地貸款需要保人嗎？

不用，如果借款人信用條件良好，且不動產價值足夠作為擔保，通常不需要保人。反之，如果借款人有不良信用紀錄、收入或財力證明較弱，可能會被貸款機構拒貸，此時提供保人有助提升過件率。

• Q：申請農會土地貸款要多久？

和銀行、農會申請土地貸款，由於有固定的內部審核流程，通常需時 7～15 個工作天。如果土地位置偏遠、貸款機構的案件量較大，申請時間可能相應延長。

• Q：誰適合申請民間土地貸款？要注意什麼？

適合申請民間土地貸款的族群，通常包含以下：土地條件差、急需資金、資金需求大、信用條件未達銀行或農會要求、沒有穩定收入證明或負債比過高等。

由於民間貸款只看土地價值，對個人信用、收入或其他債務狀況的審核較寬鬆，對無法向銀行或農會貸款的族群來說，是相對方便的貸款管道。

由於民間貸款機構承擔的風險較大，利率通常較銀行高，建議借款人應先評估還款能力、資金需求，再向合法、正規的機構申貸。

如果對如何申請土地貸款還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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