土地被設定會怎樣？雖然還是能正常處分，不過因交易風險高，通常很難脫手、順利融資。以下介紹如何查詢自己的土地有沒有被設定抵押權、可能有哪些影響，並透過案例分析，讓你更清楚該如何應對！
土地被設定是什麼意思？
「土地被設定」指土地所有權人以土地作為擔保，依法辦理抵押登記，向銀行、農會、其他個人或機構借款，使債權人能於債務人不履行債務時，就抵押物優先受償。
依擔保範圍不同，抵押權可分為普通和最高限額兩種：
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普通抵押權
：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
普通抵押權（一般抵押權）指針對「現有債務」設定的擔保權利。如果債務人沒有按約還款，債權人能向法院聲請強制執行，從抵押物的變賣款項中，優先收取擔保的債權金額。
普通抵押權的擔保金額固定，設定後不能變更。例如 A 和 B 借 10 萬元，就設定 10 萬元的抵押權。如果 A 要再借 20 萬元，就要另外設定一筆 20 萬元的抵押權。
- 優點：擔保金額明確
- 缺點：資金調度不靈活（每次借款都需設定抵押權）
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最高限額抵押權
第 1 項：「稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。」
民法第 881-1 條第 2 項：「最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。」
登記最高限額抵押權，指針對「特定法律關係內的債權」，例如借貸，設定一個擔保的最高金額上限。債權金額不固定，會隨借款和還款行為變動。如果債務人未能履行還款義務，債權人能在額度範圍內優先受償。
- 優點：資金調度靈活、若頻繁融資，能降低登記的時間成本
- 缺點：擔保範圍不確定，可能影響其他債權人
抵押權人有順位之分，第一順位得優先受償。如果申請土地二胎，則債權人享第二順位抵押權。
為什麼還清貸款後，土地還有抵押權設定？
繳清土地貸款後，抵押權不會自動消除。債務人（借款人）需向債權人（貸款機構）索取「抵押權塗銷同意書」，並向地政事務所申請塗銷登記，才能解除土地的設定狀態。部分銀行會協助辦理塗銷，但仍建議借款人應親自確認，以保障個人權益。
如果發現土地還有抵押權設定，應向銀行確認貸款是否已完全清償，或尚有未結清的手續費或利息。如果土地涉及聯貸或存在其他債務爭議，銀行也可能延遲辦理塗銷登記。
如何查詢土地是否有設定？
只要知道土地的地段、地號，就能到地政事務所申請「第二類土地登記謄本」，查詢登記權利人、有無設定抵押權或被查封等登記情形。
如欲查詢「與登記效力無涉」的不動產相關資訊，可以到內政部「」，輸入地段、地號，確認建物土地使用分區、開發使用限制等內容。
抵押權設定效力
不動產設定抵押權後，還是可以過戶、買賣或貸款等，但交易難度高。因此，如果貸款已清償，應盡快辦理抵押權塗銷登記，避免未來因抵押權效力產生糾紛：
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從物與從權利
從物是「持續輔助主物的經濟效用」的獨立個體，所有權人與主物相同，但不是主物的一部分，且無特別交易習慣。
除了在抵押權設定前，第三人已取得從物權利的情況外，「從物與從權利」在抵押權效力範圍內，主物處分及於從物。
舉例來說，房子裡的水電管線屬於從物，如果沒有特別約定，房子被法拍後，房子、管線的所有權會一同移轉至得標人。如屋主有特殊需求，應事先約定，避免管線因此被一起處分。
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滅失之殘餘物
如果抵押物的成分，在沒有依通常用法的情況下分離，成為獨立的動產，抵押權人得請求占有該殘餘物或動產。
舉例來說，地震導致農舍坍塌，即使價值下降，抵押權人還是有權請求處分。
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天然孳息
天然孳息指依照物品通常用法，所收穫的產物，例如果樹上的水果、羊身上的羊毛，屬於抵押權效力範圍。
舉例來說，土地被扣押後，地主不能私自收成土地上果樹的水果。
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法定孳息
法定孳息指因法律關係而產生的收益，例如租金、利息等，皆在抵押權效力範圍內。
舉例來說，如果地主把土地租人，但後來土地被扣押，且承租人已正式接獲查封通知，租金要改為支付抵押權人（債權人），而非原地主（債務人）。
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追及效力
追及效力指無論抵押物權利如何變更，抵押權都不會被影響，會持續依附在所有權上。
舉例來說，即使地主將土地過戶給他人，抵押權也不會消失。如果地主、抵押權人和買方沒有溝通解決方案，可能因此發生糾紛，或甚至導致土地被扣押、法拍。
抵押權設定應備文件
設定抵押權時，應準備以下文件：
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登記申請書
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抵押權設定契約書正、副本
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權狀正本（所有權狀或他項權利證明書）
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申請人身分證明文件
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義務人印鑑證明（親自到場者免附）
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其他中央地政機關規定應提出之證明文件
抵押權設定方式
涉及 10 連件以上的大宗案件、非屬跨所項目連件辦理的案件，只能到「不動產所屬地區的地政事務所」登記抵押權設定，其他可以到全台任一地政事務所辦理。如不便前往，也能委託地政士或律師代理線上申請，申請時間約 0.5～2 個工作天。
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臨櫃申請（當地、跨所、跨縣市收辦、跨縣市代收）
- 當地申請：於不動產所屬「地區」的地政事務所申請。
- 跨所申請：於不動產所屬「縣市」的任一地政事務所辦理，不限於不動產所在「地區」。如涉及 10 連件以上的大宗案件、非屬跨所項目連件辦理的案件，只能在當地申請，不能跨所申辦。
- 跨縣市收辦：如果抵押權人是銀行等金融機構，可以在全台任一地政事務所登記，且全程辦理完畢，不用到不動產所屬地區或縣市的地政機關。
- 跨縣市代收：就近選擇任一地政事務所送件，由代收案件的機關「協助郵寄」到不動產所在地區的地政機關。管轄所領件並辦畢後，會再將相關文件郵寄給申請人。
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網路申請
如果沒有時間、不想，也能委託地政士或律師代理申請，由代理人以自然人憑證或工商憑證登入「」，輸入申請資訊並線上送件。其他應檢附的紙本附件，需郵寄或提交紙本文件給不動產所在地區的地政事務所。
土地設定常見問題
針對抵押權設定，王代書整理五大常見問題：
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Q：土地設定要多久？
辦抵押權設定登記，如權利人為金融機構（銀行、農會等），約需 4 小時；如權利人非金融機構（親友、融資公司、民間貸款等，又稱私設），約需 2 個工作天。
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Q：土地設定有期限嗎？如何解除土地設定？
抵押權是從屬於債權而存在的。如果債權消滅後，抵押權人沒有在 5 年內行使抵押權，抵押權也會隨之消滅。
舉例來說，假設你和銀行辦房貸，契約成立後的 15 年內，銀行都沒有行使請求權，導致債權消滅，再 5 年你就能申請抵押權塗銷。（實務層面並不合理，只要銀行有請求、承認或起訴行為，債權就會中斷並重新計算）
所以簡單來說，只要債權還在、沒有登記塗銷，抵押權就不會消失，也沒有存續期間的概念。
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Q：土地設定費用多少？
抵押權設定費用包含書狀費和登記規費。書狀費一張 80 元，登記規費則是設定金額的千分之一。假設你貸款 500 萬元，銀行會設定 600 萬元（貸款金額 1.2 倍的最高限額抵押權），設定費用總共需繳 6,080 元。
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Q：土地被設定可以買賣嗎？
可以，但抵押權從屬於債權，不會因買賣、過戶而消滅。因此交易前，屋主須向買方完整揭露設定情形，以免產生交易糾紛。
這類型房地買賣，需要合法且專業的仲介協助，並設定屢保專戶，保障雙方權益。交易流程通常由買方先代償債務，塗銷抵押權後，再辦理不動產所有權移轉。
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Q：土地被設定可以貸款嗎？
土地被設定後還是能貸款，但要注意的是，如果是被私人設定（和親友借錢、企業間擔保融資等），銀行、農會通常不受理這類貸款，只能向審核較寬鬆的民間機構申貸。
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