【土地貸款懶人包】7步驟申請土地貸款，代書分享8招提高貸款成數

好申請嗎？與房屋貸款相比，土地貸款更為複雜。不僅多數銀行不承作土地貸款，貸款額度、成數也會受土地種類影響。例如建地價值最高，因此最容易申請貸款；林地、山坡地過件率低；保護區土地因法律限制，無法申請土地貸款。

以下由王代書為你介紹土地貸款管道、流程、成數和利率。無論你是準備購買土地，或已經持有土地，希望以土地貸款取得資金，相信看完本文後，就能更清楚認識土地貸款的重要觀念！

土地貸款

土地貸款是以土地作為抵押物的貸款方式，分為「土地抵押貸款」和「購地貸款」兩種。

前者是透過土地抵押，讓已經持有土地的人取得資金，進而融資、更彈性規劃資產；後者是幫助想購買土地的人取得資金，降低一次支付全額費用的壓力。

• 土地抵押貸款

申請人：已經持有土地的人
貸款成數：五成～七成（由於土地為申貸人所有，借貸機構風險較低）

• 購地貸款

申請人：準備購買土地的人
貸款成數：四成～七成（由於申貸人尚未持有土地，貸款成數可能較低）

土地貸款種類

土地貸款種類依土地種類不同，可分為持分土地貸款、、林地與山坡地貸款、建地貸款和工業地貸款五種。

• 持分土地貸款

利率：4%～6%

當申貸人因繼承、買賣或贈與等原因，與他人共同持有土地產權，並將自己所持有的部分作為擔保品申請貸款，這種情況就是持分土地貸款。

• 農地貸款

利率：2%～6%

農地貸款指「以農地作為擔保品」，向銀行、農會或民間機構申請貸款。申請限制包含土地類型、貸款用途，農地除了須符合《農業發展條例》規定，貸款用途也只能用於農作、養殖和畜牧等特定用途。

主要可分為「都市計畫內農地」與「非都市計畫內農地」兩種，前者價值較高，因此貸款過件率高，也更有機會談到優惠的貸款成數、利率；而後者由於只能用於耕作，價值較低，因此貸款過件率、貸款成數也相對較低。

《農業發展條例》第3條：「農業用地指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育等使用之土地。」

• 林地貸款

利率：3%～6%

林地貸款指「以林業用地作為擔保品」，向銀行、農會或民間機構申請貸款。與其他土地種類相比，由於林地受到森林法限制，不能用於建造房屋，因此價值較低，貸款過件率也較低。

此外，若林地屬於國家公園、自然生態保護區、山坡或河川地用地，同樣無法申請土地貸款。

《森林法》第6條：「經編為林業用地之土地，不得供其他用途之使用。但經徵得直轄市、縣（市）主管機關同意，報請中央主管機關會同中央地政主管機關核准者，不在此限。」

• 建地貸款

利率：2%～4%

建地貸款就是透過抵押建築用地，向貸款機構取得資金支持。依容積率和建蔽率分類，可分成甲、乙、丙和丁四種建地。

台灣土地可以分為都市土地、非都市土地和未編定土地三種。其中「非都市土地」經過地目劃分，可用於合法建設住宅、商業建築、工廠或學校等建築的地塊，就是所謂的「建築用地」。

	定義	容積率	建蔽率
甲種	農業區建築用地。	240%	60%
乙種	鄉村中的建築用地，供住宅和低強度商業使用。	240%	60%
丙種	山坡保育區內的建築用地，供森林區、山坡地保育區和風景區等使用。	120%	40%
丁種	農業區工業用地，通常用來蓋工廠，不可以當作住宅使用。	300%	70%

• 工業地貸款

利率：3%起

工業地貸款多是業主端申請，用來取得購買工業用地的資金，以興建工廠或存放生產設備。

工業地可分為「一般工業用地」和「閒置工業用地」兩種。若申請貸款後，後續未按原定開發計畫執行，且閒置超過兩年，就會被視為閒置工業用地。

由於閒置工業用地有可能因此被收回貸款或調高貸款利率，可以到查詢名下土地是否已被分類為閒置工業用地。

• 無法申請土地貸款的土地種類

土地種類是決定能不能申請土地貸款的要件，以下為不適用土地貸款的土地種類：

公共用地：道路用地、公園用地、學校用地、機關用地等
自然生態用地：水利用地、礦鹽用地等

土地貸款流程

土地貸款流程包含七個步驟，分別是準備文件、聯絡機構、現場確認、條件審核、簽約對保、抵押權設定，最後完成撥款。

銀行貸款流程約需七到十五天，具體時間取決於土地評估和貸款審核效率。如果急需資金，可以考慮向民間貸款，最快一到三天內完成撥款。

• 步驟一：準備土地貸款文件

土地貸款文件：

一、申請人印鑑章
二、申請人雙證件正本
三、戶籍謄本或戶口名簿
四、收入證明（近6個月薪轉紀錄）
五、在職證明或勞保異動明細
六、如為土地抵押貸款，需準備謄本或權狀影本
七、如為購地貸款，需準備買賣契約書

• 步驟二：聯繫土地貸款機構

申請土地貸款時，農會或銀行會要求申貸人填寫「貸款申請書」和「聯徵同意書」，以查閱申貸人的，作為評估貸款風險的依據。

如果在三個月內查詢聯徵超過三次，會被視為聯徵多查，可能因此降低土地貸款的過件率。申請前應先確認貸款條件和審核標準，並了解預估利率，或考慮向民間貸款機構申請。

• 步驟三：現場評估土地條件

送出貸款申請後，銀行會派人實地評估土地條件，包含位置、現況、周圍有無嫌惡設施、潛在價值和預期增值空間，以估算貸款額度、成數和利率。

• 步驟四：貸款機構審核借款條件

完成土地鑑價後，銀行會根據「土地條件」和「申貸人條件」進行綜合評估，並參考近期土地公告現值，決定貸款成數、金額和利率。

• 步驟五：簽約對保

通過土地貸款申請後，銀行會向申貸人照會，並約定對保時間和地點，一同核對貸款合約，確認貸款金額、利率和還款期限等細節。

• 步驟六：抵押權設定

完成簽約後，借貸雙方需到地政機關進行抵押權設定。若申貸人未來無法正常還款，銀行可向法院申請抵押，以收回貸款金額。

• 步驟七：撥款

完成抵押權設定後，銀行通常會於一到三個工作天內完成撥款。

土地貸款管道

土地貸款管道包含銀行、農會和民間機構三種。三者各有利弊，除了適用土地種類、最高貸款成數和額度不同外，貸款審核門檻也有明顯差異。

其中以銀行、農會利率最低，因此審核標準較嚴謹、貸款成數與額度也較低，適合資金需求不大的人申請。而民間機構利率相對高一些，但只要有土地就能申請，通常不看信用或收入，適合資金需求緊急且具備週轉能力的人申請。

• 銀行土地貸款

與房屋相比，土地相對不保值且難以變現，因此不是每家銀行都會承作土地貸款。目前主要是公股銀行會承作土地貸款，例如合作金庫、台灣土地銀行和兆豐銀行。

銀行土地貸款成數約落在四成到六成左右，實際成數會因土地價值、申請人條件而異。如果資金需求不大且不緊急，向銀行申貸會是利率相對低的選擇。

• 農會土地貸款

農會和銀行相同，由於受金管會監督與管理，因此收到土地貸款申請後，會調閱申貸人的信用報告，以評估核貸風險。

除此之外，向農會申請土地貸款時，也有限制申請人必須為農會會員。綜合來看，農會是所有土地貸款管道中，申請難度最高的。

而向農會貸款的好處是利率低且貸款年限長，雖然長久來看，利息會導致貸款成本增加，但能降低每月的還款壓力。

• 民間土地貸款

民間土地貸款的優點是審核寬鬆，且貸款成數和額度比銀行和農會高，如果條件良好，最高可全額貸款或貸至土地現值110%。

在評估風險、還款能力和資金目的後，如果認為資金需求龐大或緊急，可以選擇合法、正當的民間借款機構，安心取得所需資金。

• 土地貸款管道比較

	銀行土地貸款	農會土地貸款	民間土地貸款
貸款成數	約四～六成	約四～七成	九成起
貸款利率	2%～4%	1.5%～5%	月利率0.8%起
貸款年限	通常5年以內	最長20年	通常無綁約，隨借隨還
貸款條件	年滿20歲以上國民 信用條件良好 擁有完整土地產權，或與共有人一同辦理 檢附貸款企劃書，詳述貸款目的與資金用途	年滿20歲以上國民 須為農會會員 信用條件良好 具備還款能力	年滿20歲以上國民 有土地就能辦理
土地種類限制	建地、工業地、部分承接農地	建地、農地、工業地	不限種類皆可申請， 包含持分土地

土地貸款成數影響因素

土地貸款成數會因土地價值和貸款人信用條件而有所不同。例如土地價值取決於土地種類、面積和附近開發狀況等，都是銀行或農會在評估貸款風險時，會與貸款人條件綜合評估的因素。

• 土地種類

土地種類包含持分土地、農地、林地、建地和工業地五種，其中以建地價值最高，工業用地次之，最後才是農地、閒置工業用地和林地等。

一般建地、工業地和持分土地由於價值高，因此貸款成數較高，可貸到五至七成，而農地、建地與閒置工業用地通常貸款成數上限是四至五成。

• 土地面積

土地面積大，代表土地價值越高、可利用性越好，通常貸款成數會比小面積的土地高。

• 土地形狀

土地形狀決定土地是否容易使用或開發，因此形狀方正的土地價值通常比不規則土地或畸零地高。

依建築法規定，只要建築基地寬度或深度不符合法律規定、建築基地鄰接建築線寬度不足或角度傾斜、不規則，就屬於畸零地。

• 容積率、遮蔽率

土地建蔽率是「建築投影面積」佔「總基地面積」的比率，也就是指在土地上，有多少面積可以用來興建房屋。

因此土地建蔽率越高，代表可用面積越多、土地價值越高，貸款成數也會越高；反之，土地建蔽率越低，貸款成數越低。

土地容積率是基地內「建物地板面積」佔「總基地面積」的比率，也就是指在土地上，總樓層面積可以達到多少。

因此在土地建蔽率相同的條件下，土地容積率越高，代表可以更越多樓、土地價值越高，貸款成數也會越高；反之，土地容積率越低，貸款成數越低。

• 土地附近開發狀況

土地使用分區、附近開發狀況及有無嫌惡設施等，都是借貸機構評估土地價值的重要因素。一般來說，商業區土地價值會比住宅區高。如周圍鄰近交通樞紐或生活機能良好，也有助於土地貸款的申請。

• 貸款人信用條件

送出貸款申請後，銀行或農會會調閱申請人的聯徵報告，確認申請人有沒有不良還款紀錄、是否負債比過高，以評估貸款風險。

因此建議申請貸款前，先自行查詢聯徵報告，並改善信用缺點，以提升貸款過件率與成數。負債比60%以內、沒有逾期、催收或呆帳紀錄且沒有聯徵多查等，都是良好信用條件的必備要件。

• 貸款人還款能力

還款能力決定貸款人能不能穩定償還貸款，因此銀行和農會偏好和有穩定工作和收入的人來往，例如公務員、四師和高收入族群。

貸款申請期間，建議在借貸機構撥款前，都不要隨意變動工作。同時檢附薪轉證明、扣繳憑單和所得清單等財力證明，以取得銀行或農會的信任。

如果缺乏以上條件，但是仍有資金需求，也可以考慮向民間貸款機構申請。民間機構通常審核較寬鬆，建議在評估風險、還款能力與資金需求後，選擇適合自己的貸款方式。

土地貸款利率

土地貸款利率取決於貸款機構與土地種類。通常建地、工業地價值高，因此利率較低，其次則是農地，以及利率高且過件率低的持分土地和林地。

• 持分土地貸款

	銀行	農會	民間貸款
貸款利率	4%～6%，但過件率低	3%～6%，但過件率低	每月0.8%起，如土地、申請人條件良好，有機會談到更優惠的利率
貸款額度	通常最高300萬	通常最高300萬	無上限
貸款成數	三成～五成	三成～五成	九成至全額貸款以上

 

• 農地貸款

	銀行	農會	民間貸款
貸款利率	2.5%-5%	1.5%-5%	每月0.8%起，如土地、申請人條件良好，有機會談到更優惠的利率
貸款額度	300萬～600萬元以內，或是農地價值的五成	通常最高1,000萬元	無上限
貸款成數	四成～五成	四成～五成	九成至全額貸款以上

 

• 林地貸款

	銀行	農會	民間貸款
貸款利率	3%起，但通常過件率低	3%起	每月0.8%起，如土地、申請人條件良好，有機會談到更優惠的利率
貸款額度	依申請銀行和方案而異	通常最高1,000萬元	無上限
貸款成數	三成～五成	三成～五成	八成至全額貸款以上

 

• 建地貸款

	銀行	農會	民間貸款
貸款利率	2%-4%	1.5%-5%	每月0.8%起，如土地、申請人條件良好，有機會談到更優惠的利率
貸款額度	依申請銀行和方案而異	通常最高1,000萬元	無上限
貸款成數	四成～七成	四成～七成	九成至全額貸款以上

 

• 工業地貸款

	銀行	農會	民間貸款
貸款利率	3.5%起	1.5%-5%	每月0.8%起，如土地、申請人條件良好，有機會談到更優惠的利率
貸款額度	依申請銀行和方案而異	通常最高1,000萬元	無上限
貸款成數	六成～八成，如為閒置用地，則上限四成	四成～七成（以興建廠房成本計算，不是以土地現值計算）	九成至全額貸款以上

 

土地貸款常見問題

針對土地貸款申請過程，王代書整理4大常見疑問：

• Q1：申請土地貸款要注意哪些事情？

申請土地貸款前，應先確認以下事項：

• 確認土地種類可以申請土地貸款
• 確認具完整土地產權，因持分土地貸款通常過件率低
• 確認信用條件良好，且具充分財力證明，以提升貸款過件率
• 申請土地貸款應檢附完整企劃書，說明申貸目的和資金用途
• 建議先口頭諮詢各家銀行貸款條件再送件，避免聯徵多查

• Q2：買土地可以全額貸款嗎？

由於貸款涉及風險管理，通常銀行和農會不會提供全額貸款，如資金需求龐大且具備還款能力，可以考慮向民間貸款申請，最高可貸至九成或全額貸款。

銀行土地貸款成數約四到六成，農會土地貸款成數約四到七成，而民間土地貸款除了金額限制較少外，成數也通常較高，最高可以貸到土地現值的九成或全額貸款。

• Q3：如何提高土地貸款成數？

除了申請人信用條件和還款能力外，土地種類、現況、面積、容積率、遮蔽率和附近開發狀況等也是借貸機構會考量的要素。

如果希望提高貸款成數，建議申請人應具備良好信用條件，並檢附完整貸款企劃書，向常往來的銀行申請，才有機會提高貸款額度。

• Q4：土地貸款限制有哪些？

土地貸款限制包含成數與金額，通常和銀行或農會貸款時，最高可貸到六、七成，但若土地現值高，也可能只能貸到規定的最高貸款金額。

民間貸款則最高可貸到110％，也就是說，若土地現值1,000萬，最高可貸到1,000萬，以支應臨時資金需求。建議申請前應考量自身還款能力和資金週轉率，以挑選適合的貸款方式。

土地貸款總結

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