土地貸款成數最高多少？貸款管道、申請條件比較，5步驟快速申貸

如何提高土地貸款成數？與價值高的農地、建地和工業用地相比，持分土地、林地及山坡地不僅價值低，處分難度也更高，比較難取得好的貸款條件。如果想提高貸款成數，就要優化個人信用和收入條件，向適合自己的貸款機構，提出有利財力證明和貸款計畫書。而哪種貸款管道適合自己？申請土地貸款要注意什麼？讓王代書一次告訴你！

土地貸款最多幾成？

土地貸款成數高低，取決於貸款管道和土地種類。通常和銀行、農會辦成數較低，約 5～6 成，且僅有建地、農地等相對有價值的土地能申貸。

而和民間機構辦土地貸款，通常最高能貸到 9 成。即使是持分土地、山坡地等銀行不願意承作的土地類型，也有機會順利申貸、將資產變現週轉，審核較為彈性。

• 以貸款管道區分

土地貸款管道多元，例如銀行、農會、融資公司和民間貸款。和房屋貸款相比，承作土地貸款的銀行較少，主要集中在合作金庫、臺灣土地銀行和兆豐國際商業銀行等公股銀行，因此許多人更傾向向農會申貸。

當土地為農地、建地或工業用地，由於土地價值較高，無論選擇哪一種貸款管道，通常都能貸 5～7 成以上。但如果是持分土地、閒置工業用地、公共用地、林地及山坡地等，由於難以處分，銀行、農會能提供的成數較低（通常不予核貸），只有融資公司或民間貸款願意承作。

如果以高成數、短期週轉為主要目標，建議找融資公司或民間機構貸款；如果資金需求小，以低利率為主要訴求，建議找銀行或農會貸款。

• 以土地種類區分

土地貸款種類主要可以分五種，包含農地、建地、工業用地、林地及山坡地和持分土地貸款。其他如公共用地、自然生態用地，由於受森林法限制，不能用於建造房屋，因此價值較低，通常不能用來貸款。

以下介紹不同土地種類的定義和貸款成數：

土地貸款管道

不同貸款管道在成數、利率和年限等條件各有差異，即使土地價值高、個人信用和收入條件良好，也難以同時滿足高成數與低利率的需求。

因此，建議民眾應充分評估自身資金需求、還款能力，選擇適合的貸款管道和方案，安心、順利取得資金週轉！

土地貸款額度計算

如果是第一次申請土地貸款，額度為「鑑價結果×成數」；如果是申請土地二胎貸款，銀行和民間機構計算額度的方式略有不同（銀行是將額度扣除一胎設定金額，民間機構是將額度扣除一胎貸款餘額）。

• 銀行貸款額度=鑑價結果×成數-一胎設定金額

以土地價值 1,000 萬元、貸款 5 成為例，可貸金額為 500 萬元。

不過如果之前已經貸款 3 成（貸款 300 萬元，設定金額為 1.2 倍 360 萬元），即使已經快還完了，可貸金額依然只有 140 萬元（500-360）。

• 民間貸款額度=鑑價結果×成數-一胎貸款餘額

以相同條件比較，如果之前已經貸款 3 成，還到剩 100 萬元，可貸金額為 400 萬元（1,000×0.5-100）。

土地貸款成數限制有哪些？

土地種類是決定貸款成數上限的主要因素，而土地位置、面積、形狀、使用現況和持有狀況等條件，則是在貸款機構進一步核貸時，會用來評估土地價值、變現能力的因素。

• 土地種類

農地、建地和工業用地的用途多元、價值高，可以取得較高的貸款成數；持分土地、林地及山坡地用途有限，且處分難度高，能取得的貸款成數相對較低。

• 土地位置

如果土地位於市區或都市計畫區內，通常可貸成數較高；如果土地和市區距離遙遠，通常可貸成數較低，和農會、民間機構貸款，會比和銀行貸款條件好。

• 土地面積和形狀

土地面積越大，形狀越方正且完整，未來的利用空間也越大，更有機會取得較高的貸款成數；相對地，如果土地面積小、零碎，也會影響銀行鑑價結果和核貸意願。

• 土地使用現況

如果土地有連接道路，或土地上有建物，且地上權非借款人所有，由於處分難度高，銀行通常不予核貸。

• 土地持有狀況

如果土地產權完整，為借款人單獨持有，而且沒有其他抵押權設定紀錄，通常能取得較好的貸款條件；反之，如果土地過去一年內有私設紀錄，因為核貸風險增加，通過貸款評估的機率也相對較低。

如何提高土地貸款成數？

在土地條件固定的情況下，提升借款人信用、財力條件，並準備完整的貸款企劃書，說明資金用途和還款規劃，有助取得更好的貸款條件。

• 提高信用評分

滿分為 800 分，通常 650 分以上算高，只要收入和財力條件符合規定，就能順利核貸。信用分數越高，能取得的貸款條件通常越好。

然而，若信用分數低於 650 分，除非能提供有利財力、收入證明，貸款成數通常不高。尤其當信用分數低於 400 分時，就會被視為信用不良，不僅貸款成數受限，還可能被婉拒申請。

• 說明貸款用途

為了評估貸款風險，銀行、農會通常會要求借款人說明。如果資金需求大，建議提供詳細的土地使用計畫書，對貸款機構來說，能更全面評估借款人的資金需求、土地未來增值潛力，進而願意提供較高的貸款成數。

• 出示有力財力證明

土地貸款本身已經算擔保品貸款，但為了爭取更好的貸款條件，建議借款人能出示其他有利財力證明，讓貸款機構對你的還款能力有信心，進而同意貸款申請。

常見財力證明如扣繳憑單、有價證券對帳單和定期存款單等，而加分效果最大的是權狀。因此如果名下有其他不動產，也能以權狀作為財力佐證，為貸款申請加分。

• 選擇適合的貸款管道

不同貸款管道各有其優缺點，例如：銀行利率低，但受到金管會監督，核貸條件較為嚴謹，能提供的貸款成數通常較低。

貸款的核心是風險控管，因此高成數通常伴隨高利率，沒有成數高、利率低且還款年限長的方案。因此，借款人應評估資金需求，選擇最適合的貸款管道和方案。

土地貸款申請文件

以下為申請土地貸款時，需要準備的文件：

• 借款人雙證件、印章
• 土地所有權狀
• 土地使用分區證明
• 土地所有權人印鑑證明
• 戶籍謄本或戶口名簿
• 收入證明（近半年薪轉紀錄）

土地貸款申請流程

土地貸款流程主要包含五個步驟：提出申請、土地鑑價、簽約對保、抵押權設定和撥款。

由於銀行、農會審核嚴謹，完整申請流程約需 7～15 個工作天，實際時間會因案量、土地距離而有所不同。如果資金需求緊急，建議向審核較快速的民間機構申貸，最快 3～5 個工作天內完成撥款。

• 1.提出申請

首先，口頭諮詢各銀行、農會和民間機構，了解申貸門檻和方案。依個人貸款條件、資金需求和還款能力，選擇適合的管道，並準備身分證間、權狀和印鑑證明等資料，提出正式申請。

• 2.土地鑑價

送出貸款申請後，機構會派人實地評估土地條件（位置、使用狀況和周圍有無嫌惡設施等），以估算土地現值、預期增值空間，確認貸款額度、成數和利率。

• 3.簽約對保

確認貸款方案後，機構會電話照會借款人，約時間到分行現場對保和簽約，完整流程約 1～3 小時。這步驟主要是讓借貸雙方共同確認合約內容，以確保彼此對本次貸款有一定共識。

• 4.抵押權設定

完成簽約後，借貸雙方須到地政機關設定抵押權。未來若借款人無力償還，債權人有權向法院申請拍賣土地，以償還貸款餘額。

• 5.核貸撥款

完成抵押權設定後，貸款機構會在 1～3 個工作天內，將款項撥入貸款專戶，正式完成土地貸款申請。

土地貸款常見問題

針對土地貸款，王代書整理三大常見問題：

• Q1：哪些土地種類不能辦貸款？

和銀行、農會辦土地貸款時，通常持分土地、林地及山坡地的過件率較低；和融資公司、民間機構貸款時，則通常沒有限制，只要土地還有殘值，就有機會申貸。

• Q2：申請土地貸款要注意什麼？

部分民眾為爭取高成數貸款，會選擇向融資公司、民間機構貸款。雖然審核彈性、撥款快速，但還是提醒務必要找「合法民間貸款」，先查證有沒有商業登記、實體店面，再作進一步諮詢，避免被不動產詐騙。

• Q3：土地上有建物、農舍可以貸款嗎？

可以，只要農舍為合法興建，且所有權為借款人所有，就有機會順利申請貸款。

比較特別的例子是當農舍不為借款人所有，或農舍是在未經同意的情況下興建，由於產權可能有爭議，對銀行、農會來說，為控管核貸風險，通常不予核貸。

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