銀行、農會土地貸款差在哪？土地貸款試算公式，3方法看土地價值

土地貸款試算是以「鑑價結果×貸款成數」確認可貸金額，搭配不同利率、還款年限和計息方式，計算每月應繳金額。而銀行、農會和民間貸款的鑑價結果通常不同，土地種類、位置和使用現況等也會影響成數評估。以下介紹怎麼看土地價值，以及在無法改變土地條件的情況下，如何提高貸款成數！

土地可以貸款多少？

以價值高的農地、建地和工業用地為例，和銀行或農會申請土地貸款，通常可以貸 5～7 成；和民間機構申貸，則能貸 8 成以上。此外，土地面積大、形狀方正或位於市區，也有助提升土地估值，有助於爭取更高的額度。

其他土地種類如持分土地、林地及山坡地，由於處分難度較高，銀行和農會通常不予核貸，只有融資公司或民間貸款願意承作。

土地貸款試算

選擇適合的貸款管道和方案時，除了考量貸款成數和額度外，也應評估利率、還款年限和月付金等條件。只有兼顧資金需求和還款能力，才能在取得資金週轉同時，確保每月還款壓力在可控範圍內。

• 土地一胎貸款額度=鑑價結果×貸款成數
• 銀行土地二胎額度=鑑價結果×貸款成數-一胎設定金額
• 民間土地二胎額度=鑑價結果×貸款成數-一胎貸款餘額

怎麼看土地價值？

如果想了解名下土地價值，可以透過內政部查詢土地現值、地價和實價登錄資訊。然而，如果該區域開發接近飽和，或屬於冷門地段、交易量少，建議向附近銀行、農會或房仲業者諮詢，獲得更準確的估價參考。

• 內政部「公告土地現值和地價查詢」

連結：

查詢方式：輸入縣市、行政區別、段別和地號等資訊，即可查詢土地現值和地價。

• 內政部「不動產交易實價查詢服務網」

連結：

查詢方式：輸入縣市、區別、交易時間和坪數等資訊，即可查詢名下土地附近實價登錄資訊。

• 諮詢附近銀行、農會或房仲業者

如何提高土地貸款成數？

由於貸款涉及風險管理，高成數通常伴隨高利率，很難同時滿足高成數、低利率和長還款期限。因此，建議借款人應評估資金需求和還款能力，向適合的貸款管道申貸。

在土地條件固定的情況下，借款人能透過提高信用評分、出示有力財力證明，並明確說明資金用途和開發計畫，讓貸款機構對土地增值潛力有信心，進而願意提供更高的貸款成數。

• 提高信用評分

是借款人過去和金融機構往來紀錄的總和。分數越高，代表未來違約風險越低，銀行或農會也會更願意提供較高的貸款成數。

信用分數滿分為 800 分，通常 650 分以上算高，只要收入和財力條件符合規定，就能順利核貸。如果申請土地貸款遭拒，複審確認貸不過原因是信用分數太低，建議可以等 3～6 個月後再申請，或選擇審核較寬鬆的民間貸款。

• 說明貸款用途

為了評估貸款風險，申請土地貸款時，銀行和農會會要求借款人說明資金用途。

為了取得更好的貸款條件，建議借款人應提供完整的土地使用計畫書，說明資金用途和開發規劃，讓貸款機構能更全面評估你的資金需求，進而願意上調貸款金額。

• 出示有力財力證明

土地貸款屬於擔保品貸款，但與房屋相比，由於轉手難度較高，貸款成數通常會少 1～3 成。

為了讓貸款機構信任你具備足夠還款能力，進而同意更高的貸款成數，建議除了提供薪轉證明外，也能準備其他有力財力證明，例如扣繳憑單、有價證券對帳單和定期存款單。其中以不動產權狀最具說服效果，因此，如果名下有其他不動產，也能以權狀作為財力佐證，提高申貸過件率。

• 選擇適合的貸款管道

不同貸款管道各有其特色，例如農會利率低、民間貸款審核寬鬆，沒有「最好的貸款管道」，只有「相對適合你的貸款管道」。

評估個人資金需求、還款能力後，如果以高成數、短期週轉為主要訴求，融資公司、民間貸款更適合你；如果以低利率、支持農業轉型或長期發展為訴求，銀行、農會更適合你。

申請民間土地貸款要注意什麼？

對資金需求大的借款人來說，和民間機構申請土地貸款，通常會比和銀行或農會申貸更有幫助。

除了務必要找合法登記、有實體店面的機構外，也建議借款人應熟悉貸款流程，不預先匯款或提供證件、權狀和存摺等重要資訊，以降低遇到高利貸的風險。

• 找有實體店面的合法機構

商業登記是企業合法經營的必備條件，這代表政府有先為你把關，確認組織的營業項目、資本額和負責人等資訊。未來不幸發生糾紛時，不怕找不到人求償。

除了店面擺放的執照外，也可以在「」輸入公司名稱，查詢更詳細的公司資料。如果沒有實體店面，每次諮詢或簽約都約在速食店、咖啡廳，就要小心對方可能是詐騙。

• 不提供證件、權狀或存摺

申請貸款時，通常只會要求提供證件、權狀和存摺等影本，並標注「限本次貸款使用」，不會要求借款人提供重要文件正本。

如果被要求提供證件、存摺或提款卡等文件，請停下手邊動作，先撥打 165 防詐騙專線求證，避免個人資料被盜用，讓帳號變人頭戶。

即使你沒參與詐騙，警示帳戶紀錄也會從解除那天起揭露一年，未來向銀行辦卡、申請貸款時，都會變得更困難。

• 簽約前不預繳任何費用

無論和銀行、民間機構貸款，都不會在正式簽約前，向借款人收取開辦費或手續費等費用。如果被要求或以「分次收取」為由，被收取訂金、諮詢費，請立即撥打 165 專線求證，降低被詐騙的風險。

簽訂合約前，也務必確認限制清償期、違約金和是否有隱藏費用。如果對這步驟不熟悉，建議找專業財務顧問或有相關經驗的親友陪同，等確認合約沒有問題再簽約。

• 務必先實體對保再簽約

在符合標準的安控條件下，部分銀行提供線上對保和簽約服務，讓民眾能更方便申貸。

然而和一般民間機構申請貸款，由於制度不完全，可能有個資外洩、被釣魚網站竊取重要資訊或簽約無效的風險。除非真的沒辦法，還是建議選擇臨櫃對保，以保障交易安全。

土地貸款申請文件

以下為申請土地貸款時，需要準備的文件：

• 借款人雙證件、印章
• 土地所有權狀
• 土地使用分區證明
• 土地所有權人印鑑證明
• 戶籍謄本或戶口名簿
• 收入證明（近半年薪轉紀錄）

土地貸款申請流程

土地貸款流程主要包含五個步驟：提出申請、土地鑑價、簽約對保、抵押權設定和撥款。

由於銀行、農會審核嚴謹，完整申請流程約需 7～15 個工作天，實際時間會因案量、土地距離而有所不同。如果資金需求緊急，建議向審核較快速的民間機構申貸，最快 3～5 個工作天內完成撥款。

• 1.提出申請

首先，口頭諮詢各銀行、農會和民間機構，了解申貸門檻和方案。依個人貸款條件、資金需求和還款能力，選擇適合的管道，並準備身分證間、權狀和印鑑證明等資料，提出正式申請。

• 2.土地鑑價

送出貸款申請後，機構會派人實地評估土地條件（位置、使用狀況和周圍有無嫌惡設施等），以估算土地現值、預期增值空間，確認貸款額度、成數和利率。

• 3.簽約對保

確認貸款方案後，機構會電話照會借款人，約時間到分行現場對保和簽約，完整流程約 1～3 小時。這步驟主要是讓借貸雙方共同確認合約內容，以確保彼此對本次貸款有一定共識。

• 4.抵押權設定

完成簽約後，借貸雙方須到地政機關設定抵押權。未來若借款人無力償還，債權人有權向法院申請拍賣土地，以償還貸款餘額。

• 5.核貸撥款

完成抵押權設定後，貸款機構會在 1～3 個工作天內，將款項撥入貸款專戶，正式完成土地貸款申請。

土地貸款常見問題

針對土地貸款，王代書整理三大常見問題：

• Q1：申請土地貸款有限制資金用途嗎？

和融資公司或民間機構申請土地貸款，通常沒有資金用途限制；而和銀行或農會申貸，通常有限制資金用途，例如只能用於購地、添購設備或興建廠房等和土地開發有關的項目。部分農會提供農家綜合貸款，使用方式較彈性，能用於生活開支。

• Q2：月薪4萬可以貸款多少？

銀行審核貸款時，會依借款人的月負債比（保守標準為 50% 以內）核定月付金。以月薪 4 萬元為例，月付金應控制在 2 萬元以內。

假設貸款年限為 20 年，利率為 2%，以本息均攤法回推，可貸金額約為 450～500 萬元。實際貸款額度可能因利率波動或其他財務條件有所調整，建議向貸款機構諮詢為準。

• Q3：土地貸款繳不出來怎麼辦？

如果短期內，請立刻和貸款機構聯繫，說明目前的財務壓力、遇到哪些突發狀況。大部分機構都願意提供協商方案，例如延長還款期限或暫緩還款。

如果財務壓力龐大，可以考慮將土地出售償還貸款，或和其他貸款機構洽談轉貸，爭取更低的利率或更好的貸款條件。主動面對問題，才能降低違約、信用紀錄受損風險，避免土地被法拍，需要承擔更大的損失。

如果對如何申請土地貸款還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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