土地銀行貸款好貸嗎？4大土地貸款管道比較，成數、利率一次看

土地銀行貸款好貸嗎？目前僅土地銀行、合作金庫和兆豐銀行等公股行庫有提供土地貸款，與農會、融資公司和民間貸款相比，不僅過件難度更高，成數也有所限制。以下介紹土地銀行土地貸款方案有哪些、適合族群，並分享該如何爭取更好的貸款條件，讓你安心、快速取得資金週轉！

土地銀行貸款好貸嗎？

房屋有明確和豐富的市場價格參考，鑑價、變現難度低，而土地不僅使用限制多，價格波動幅度也大，因此僅有少數銀行願意承作土地貸款，例如合作金庫、臺灣土地銀行、兆豐國際商業銀行等公股銀行。

所有土地種類中，建地和工業用地價值最高，也最容易獲得銀行核貸。農地雖然也有相當價值，但因使用限制較多，少有銀行提供相關方案，建議向當地農會申貸。其他特殊土地類型如持分土地、林地及山坡地，則通常只能透過民間貸款融資。

目前銀行土地貸款方案如下：

• 合作金庫：、、、
• 土地銀行：、、、
• 兆豐銀行：、、

土地銀行貸款限制

土地銀行的土地貸款方案，主要服務有購置建築用地、興建房屋和承購公有或公營事業機構房地需求的借款人，以下為不同方案的貸款額度、年限和利率比較：

目前無公開揭露土地二胎貸款方案，如有相關需求，建議直接向貸款機構諮詢。

土地貸款管道

土地貸款管道多元，如果銀行貸不過，可以向農會、融資公司或民間貸款申辦。不同管道各有其優缺點，建議借款人應評估自身資金需求和還款能力，選擇適合的管道申貸。

如何提升土地貸款過件率？

土地價值、流通性越高，處分難度就越低，會增加銀行或農會核貸的機率。然而，在不能改變土地類型的條件下，借款人能透過提升信用分數、出示財力證明和完整說明開發規劃，增加自己申請貸款的優勢。

• 良好信用條件

是借款人過去和金融機構往來紀錄的總和，而良好的信用條件，能向銀行傳遞「低違約風險」的信號，進而提升核貸意願。

信用分數滿分為 800 分，通常 650 分以上算高。分數越高，不僅能提升過件率，也更有機會爭取到理想的貸款條件。建議借款人應在申貸前 3～6 個月，向聯徵中心調閱個人信用報告，並改善可能的信用弱點，例如降低負債比、確保無漏繳卡費。

常見信用瑕疵如卡費繳最低、預借現金和聯徵多查，會在報告上揭露 3～12 個月。因此如果申請土地貸款遭拒，複審確認原因為信用分數太低，可以等 3～6 個月後紀錄消失再申請。

• 穩定收入來源

銀行會透過薪轉證明評估借款人是否有足夠收入、能穩定還款，是決定貸款能不能過件的重要標準。如果評估月負債比過高（60％～70% 以上），且沒有其他有利財力證明，就有貸款被婉拒的風險。

然而，部分族群如攤商、自由工作者等，可能礙於工作特性，無法出示薪轉證明。如果有貸款規劃，建議在貸款前 1～2 年，定期存款到特定帳戶，證明有長期穩定收入、高餘額存款，以提升貸款過件率。

• 有力財力證明

由於土地變現難度較高，與房屋貸款相比，成數通常會少 1～3 成。因此，有力的財力證明能展現借款人的經濟實力，向銀行傳遞「高承擔能力」的信號，形成額外的貸款擔保。

一般而言，基本的財力證明包含扣繳憑單、所得稅申報單，這些文件能直接反映借款人的固定收入。此外，定存繳款單、股票投資對帳單和不動產權狀等，也能證明借款人具備良好的資金規劃能力，能有效降低放款風險。

• 提供資金用途、還款規劃書

為了評估貸款風險和預期效益，申請土地貸款時，銀行和農會會要求借款人說明資金用途。如果資金適用於土地開發或建造廠房，這代表未來土地價值可能提升。反之，如果是單純持有或炒作，可能會被認為風險較高，進而不予核貸。

因此，為了取得更好的貸款條件，建議借款人應提供完整的開發計畫書，說明資金用途和開發規劃，讓貸款機構評估未來的還款能力是否可靠，進而願意上調貸款金額。

• 土地面積大、形狀方正

從土地開發和價值的角度分析，面積大且方大的土地有許多優勢，包含方便開發（彈性分區使用）、使用效率高（少畸零地浪費）和市場價值高（潛在買家多，容易變現）。因此土地越大、越方正，保值性越佳，銀行願意核貸的機率也越高。

反之，如果土地面積小、形狀不整齊，往往會影響估價和審核結果，通常只有融資公司或民間貸款願意承作。

如何判斷是合法民間貸款或高利貸？

從上文可以理解，銀行和農會審核土地貸款較為嚴謹。當土地或借款人條件一般、未達標準時，民間貸款機構往往成為重要的融資管道。

然而，部分民眾會將民間貸款和「高利貸」畫上等號，其實這並不全然正確。事實上，為因應較高的貸款風險，民間貸款機構利率會比銀行高，但同樣得依法登記營業、公開收費標準，並執行合理的審核程序。

反觀高利貸則是非法的放貸行為，常以隱藏費用、不合理條款，以及違法、不相當的計息方式，導致借款人陷入嚴重的債務困境。

• 合法登記，有實體店面

商業登記是民間貸款機構合法經營的必備條件，這代表政府有先為你把關，確認該機構的營業細項目、資本額和負責人等，避免發生糾紛時，找不到人求償。

除了可以在「」查詢公司的登記資訊，合法的民間貸款機構也會在店面明顯處張貼營業執照，方便民眾查證其合法性。如果諮詢、簽約時，總約在咖啡廳或速食店，就要小心對方的合法性。

• 利率公開、透明，無隱藏費用

合法的民間貸款機構，必須於官網公開揭露貸款方案，並且於諮詢時、簽約前，完整說明計息方式，以及有無其他費用，如手續費、開辦費等。

以正常貸款流程來看，不會在簽約前收取任何費用，如果被巧立名目收費，就要小心對方可能不是合法貸款機構。

目前法定利率為 16%，也就是說，除非有特殊原因，否則債務人可以依民法不當得利，向債權人請求返還不當得利。

• 不要求提供證件、權狀或存摺

申請貸款時，通常只會看證件確認身分，並索取權狀、存摺封面等文件影本，並備註「限本次貸款使用」，不會要求提供重要資料的正本。

如果向民間貸款諮詢時，被以確認身分或審核為由，要求提供證件、存摺和提款卡等文件，請立刻停下手邊動作，保持冷靜、撥打 165 專線求證，避免個人資訊被盜取。

即使沒有參與詐騙，一旦帳戶被列為人頭戶，就會在信用報告上揭露一年，未來申請貸款、辦卡都會更困難。

• 不保證過件，或提供超低利率、超高成數

民間貸款機構審核寬鬆，只看房屋或土地價值，通常沒有穩定收入、信用條件一般或不良的族群也能申請。然而，這不代表「保證過件」，而是在合理的範圍內，提供相對高成數的貸款方案，避免借款人高估自身還款能力，反而加劇財務負擔。

部分機構以「保證過件、超乎行情的利率或成數」作為噱頭，吸引民眾申貸。然而，由於貸款涉及風險管理，高成數往往伴隨高利率，如果發現方案優於行情（或甚至優於銀行），就要小心可能有隱藏風險。

土地貸款申請文件

以下為申請土地貸款時，需要準備的文件：

• 借款人雙證件、印章
• 土地所有權狀
• 土地使用分區證明
• 土地所有權人印鑑證明
• 戶籍謄本或戶口名簿
• 收入證明（近半年薪轉紀錄）

土地貸款申請流程

土地貸款流程主要包含五個步驟：提出申請、土地鑑價、簽約對保、抵押權設定和撥款。

由於銀行、農會審核嚴謹，完整申請流程約需 7～15 個工作天，如案量多、案件複雜或土地離市區比較遠，可能無法即時取得所需資金。除了提早規劃外，也能同時送 2～3 家銀行評估，避免只送一家卻被退件，需臨時另尋其他融資方案。

三個月內被拉聯徵超過三次，稱作聯徵多查，可能被視為資金需求大、緊急的信號，無論辦卡或申貸都會更困難。

• 1.提出申請

首先，口頭諮詢各銀行、農會和民間機構，了解申貸門檻和方案。依個人貸款條件、資金需求和還款能力，選擇適合的管道，並準備身分證間、權狀和印鑑證明等資料，提出正式申請。

• 2.土地鑑價

送出貸款申請後，機構會派人實地評估土地條件（位置、使用狀況和周圍有無嫌惡設施等），以估算土地現值、預期增值空間，確認貸款額度、成數和利率。

• 3.簽約對保

確認貸款方案後，機構會電話照會借款人，約時間到分行現場對保和簽約，完整流程約 1～3 小時。這步驟主要是讓借貸雙方共同確認合約內容，以確保彼此對本次貸款有一定共識。

• 4.抵押權設定

完成簽約後，借貸雙方須到地政機關設定抵押權。未來若借款人無力償還，債權人有權向法院申請拍賣土地，以償還貸款餘額。

• 5.核貸撥款

完成抵押權設定後，貸款機構會在 1～3 個工作天內，將款項撥入貸款專戶，正式完成土地貸款申請。

土地貸款常見問題

針對土地貸款，王代書整理三大常見問題：

• Q1：土地銀行貸款多久下來？

和銀行或農會申請土地貸款，從提出申請到撥款約需 7～15 個工作天，實際時間會因案量、土地和市區的距離而有所不同。如急需資金，建議先熟悉貸款流程再送審，降低需要複審的風險，或找審核較寬鬆的民間機構申貸。

• Q2：土地貸款最多可以貸多少？

以土地種類區分，農地、建地和工業用地價值較高，通常能貸 5～8 成，持分土地、林地及山坡地則因為處分難度高，很難和銀行、農會申貸，只有融資公司或民間貸款願意承作。

• Q3：土地貸款成數不夠怎麼辦？

如果土地貸款成數不夠，可以向銀行或農會申請複審，提供有利財力證明、開發計畫書，爭取較高的額度。

但要注意的是，基於風險考量，銀行、農會貸款成數通常以 7～8 成為限。對資金需求大的借款人來說，融資公司和民間機構核貸較彈性，可能是更適合的融資管道。

如果對如何申請土地貸款還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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