房子二胎可以貸多少？銀行、民間房屋二胎比較，6招提高二胎額度

房子二胎可以貸多少？銀行二胎額度通常最高 500 萬，民間二胎則無上限，通常約 25～600 萬。以下由王代書介紹如何提高貸款額度，並整理了 9 家銀行二胎和 2 家融資二胎方案，幫助你快速挑選適合的貸款管道！

房子二胎可以貸多少？

房屋二胎最多可以貸多少，取決於貸款管道、房屋現值、一胎設定金額或餘額。銀行二胎通常可以貸房屋現值 5～6 成，取決於一胎貸款成數，並有 300～500 萬元的金額上限；民間二胎可以貸房屋現值 6～8 成以上，沒有金額限制。

• 銀行二胎額度試算

銀行二胎額度是「房屋現值X貸款成數-一胎設定金額」。也就是說，在房屋未明顯增值的條件下，一胎房屋抵押貸款成數越高，二胎額度越低，通常約 25～500 萬。

案例說明：

小王 10 年前申請房貸 600 萬，設定金額為 720 萬（貸款額度X1.2）。如今房屋增值到 1,000 萬，若銀行最高提供八成貸款，則二胎額度為 80 萬（1,000X0.8-720）。

• 民間二胎額度試算

民間二胎額度是「房屋現值×貸款成數-一胎未繳餘額」。由於民間貸款成數通常比銀行高，且一胎餘額越低，二胎額度越高，民間二胎貸款上限通常高於銀行，額度約 25～600 萬。

案例說明：

小王 10 年前申請房貸 600 萬，設定金額為 720 萬（貸款額度X1.2）。如今已經償還貸款 300 萬，在房屋增值到 1,000 萬的條件下，若民間貸款提供八成貸款，則二胎額度為 500 萬（1,000X0.8-300）。

銀行二胎額度

根據 2024 年資料，銀行二胎額度約落在 20～600 萬元，其中以新光銀行二胎房貸額度最高。以下整理 9 家銀行二胎利率、額度與申請條件：

民間二胎額度

合法民間二胎額度取決於房屋現值，沒有額度上限，通常落在 25～600 萬之間。以下比較王代書與他家民間二胎差別：

融資二胎額度

融資公司是除了銀行以外，規模最大的合法貸款機構。由於通常是由上市櫃公司經營，可提供的貸款額度較高（通常上限 500 萬元），對銀行貸款成數不夠的借款人來說，是取得大額資金週轉的方式之一。但由於受經濟部管制，實際放款還是會比當鋪、代書嚴格一些

銀行和民間二胎哪個好？

銀行和民間二胎沒有優劣之分，只要慎選合法經營的民間貸款，並依自身資金需求和還款能力評估，選擇合適的貸款機構才是最重要的。

在相同的貸款條件下，對資金需求大、主要目的為短期週轉的人來說，申請民間貸款會更有幫助；對信用和收入條件好、不急需資金且有長期還款規劃的人來說，銀行二胎會是更適合的選擇。

銀行和民間二胎額度比較：

假設小王 10 年前申請房貸 600 萬元，設定金額為 720 萬元（貸款額度X1.2）。如今已經償還貸款 300 萬元，房屋也增值到 1,000 萬元。

• 申請銀行貸款：

貸款八成：二胎額度＝1,000萬X0.8-720萬 ⮕ 可貸 80 萬
貸款七成：二胎額度＝1,000萬X0.7-720萬 ⮕ 無二胎空間

• 申請民間貸款：

貸款八成：二胎額度＝1,000萬X0.8-(600萬-300萬) ⮕ 可貸 500萬
貸款七成：二胎額度＝1,000萬X0.7-(600萬-300萬) ⮕ 可貸 400萬
貸款三成：二胎額度＝1,000萬X0.3-(600萬-300萬) ⮕ 無二胎空間

結論：在相同的貸款條件下，向銀行申請二胎只能貸款 80 萬，而申請民間二胎可貸到 500 萬。若房屋狀況、借款人信用和條件不好，通常貸款成數會小於八成，和銀行辦二胎難度又會更高。

如何提高房屋二胎額度？

二胎又稱二順位貸款，這代表必須等第一順位抵押權人受償完，才能輪到二胎貸款機構受償。由於核貸風險高，借款人須具備以下條件，才能談到好的貸款額度：

• 提早培養信用條件

平時應培養良好金融習慣，例如信用卡繳全額、不遲繳卡費、不預借現金、不刷超過信用卡額度或幫人作保等，並於貸款前半年到一年之間，查詢個人聯徵報告，針對信用缺口進行改善。

• 提供房屋現況照片

房屋現況照片是部分貸款機構的必備申請文件，因為屋況好壞、格局是否方正和有無修繕需求，會影響房屋鑑價結果。房屋現值越高，貸款額度就就高。

• 提供充足財力證明

財力證明形式多元，包含不動產所有權狀、定期存款單、扣繳憑單、勞健保明細和有價證券對帳單等。其中以權狀和定存單最有用，這代表即使借款人失業、沒有收入，也有機會透過強制執行收回借款。

• 提供有力的保證人

請人作保意思是當你還不出貸款，保人有責任幫你清償債務，銀行也有權利向其求償。從銀行的角度來看，有人願意替借款人作保，可以降低核貸風險，並有助建立對借款人的信任，進而提供較高的貸款額度。

• 申請提高利率換高成數

銀行主要收入來源是利息和手續費，而當還款期限越長，借款人負擔的利息費用就越高，對銀行來說，有助提高其收益。因此借款人可以提出延長綁約期的要求，向銀行爭取更高的貸款成數。

若未來收入增長預期良好，這種做法能幫助借款人取得所需資金，但還款期限越長，代表長期利息費用增加，也是必須評估的風險與成本。

• 多找幾家銀行估價

每家銀行的鑑價結果都不同，因此多找幾家銀行估價有助了解市場行情，並視資金需求，選擇成數、利率等條件符合預期的貸款機構。

估價指到銀行分行，請行員依鑑價資料庫初步估價，或是到銀行官網、，估算房屋價值。不用提出貸款申請就能鑑價，因此不用擔心聯徵多查。

房屋二胎額度常見問題

針對房屋二胎貸款額度，王代書整理四大常見問題：

• Q1：信貸、二胎和轉增貸哪個好？

信貸、二胎和轉增貸是三種完全不同的貸款方案，沒有絕對優劣，建議依自身資金需求和還款能力評估，選擇適合的貸款方案。

• 信貸：信貸優點是不需提供擔保品，但額度受 DBR22 限制、利率高，適合資金需求小、信用和收入條件好且可於短期內還款的人。
• 二胎：二胎優點是額度高，但利率較轉增貸高、貸款空間有限，適合資金需求大、一胎成數低且可於一年內還款的人。
• 轉增貸：轉增貸優點是可以降低利率或延長還款期限，但手續麻煩且可能需付違約金，適合已穩定還款一年，想改善貸款條件的人。

• Q2：二胎成數不夠怎麼辦？

二胎成數不夠，可能是因為房屋或借款人條件未達貸款機構要求，例如房屋沒有殘值、有不良還款紀錄或收入不穩定等。

建議借款人可以先向貸款機構諮詢，詢問被退件或二胎額度低的原因，並針對問題改善，例如改善屋況、提供擔保品或降低負債比。同時諮詢其他家的貸款方案，考慮是否要延長還款期限，爭取更高的貸款金額，或是額外申請信貸，滿足資金缺口。

部分民間貸款提供三胎貸款（二胎增貸），可以彌補二胎成數不足的缺點，但也代表借款人須同時支付三份月付金，還款壓力非常大。

• Q3：哪些人適合辦二胎貸款？

二胎屬於擔保品貸款，額度大、還款期限長，且對信用和收入要求比信貸低，適合以下族群申請：

• 房屋增貸沒過者：銀行對於房屋鑑價較保守，核貸金額通常比市值低，容易導致增貸空間不足。除非借款人信用或收入條件好，才有機會申請。
• 信用條件不佳者：信用分數低，還是有機會申請二胎，但相對的利率也會比較高，建議借款人先比較二胎、信貸利率，衡量長期利息費用，再決定是否申貸。
• 無薪資證明或收入不穩定者：沒有薪資證明就難以評估財力，例如攤販、自由工作者、網拍賣家、剛轉職或計程車司機等，申請信貸會比較不利。
• 資金需求大者：二胎額度通常比信貸大，且不受 DBR22 倍限制，能幫助借款人更快速取得所需資金。

• Q4：申請二胎要注意什麼？

只要 18 歲以上，且名下房屋仍有殘值就能申請二胎。但是要注意的是，銀行審核時間約 1～2 週，且鑑價結果通常與市價有落差。這會導致借款人須另尋資金，無法即時應對財務需求。

若轉為申請民間二胎，也應先謹慎查證貸款機構有沒有合法登記、實體店面且資訊透明，切勿於核貸前提供證件、權狀正本或繳交任何費用，避免被貸款詐騙。

房屋二胎額度總結

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