房子被查封怎麼辦？該如何撤銷查封？在房子被正式法拍前，能透過協商還款方案、房屋轉增貸等方式，爭取撤銷查封的空間。從了解房子查封流程和限制開始，認識撤銷查封方法有哪些，有效保護資產不被法拍！
查封意思是什麼？
查封是法拍流程中的一道程序，當債務人未能履行債務，債權人得向法院聲請查封其名下財產，由法院限制債務人對「執行標的物」的處分權，以保全債權人實現債權。
房子被查封原因有哪些？
房子被查封通常是因「房主未能履行法律或財務義務」，不限自然人、金融機構或政府機構都能聲請查封，以下為常見房子被查封原因：
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積欠銀行、民間債務未還
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民事賠償糾紛
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遲繳或積欠稅費
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擔任他人保證人
依規定，契約另有訂定外，主債務產生的利息、違約金、損害賠償，和其他從屬於主債務的費用，都屬保證債務範圍。因此擔任他人保人時，若借款人無法履行合約，保證人就必須代為償還。
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房屋所有權爭議
若因離婚、繼承導致財產分配糾紛，可以先向法院聲請查封，直到糾紛解決，以確保不動產不會被不當處理或轉移。
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不動產交易糾紛
如出現一房多賣、未履行合約等情形，可能會導致其中一方聲請查封，保障自身權益並確保訴訟順利進行。
房子被查封流程
從房子被查封、法拍到點交並移轉房屋使用權，如點交順利，約需兩～三個月的時間。以下為房子被查封流程：
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步驟一：債權人聲請強制執行
查封屬於強制執行，執行前須取得公權力背書，也就是「」。
因此債權人應先備齊相關資料，取得法院確定判決、支付命令等作為執行名義，才能聲請強制執行，查封債務人房屋。
聲請強制執行應備文件：執行名義（判決書、本票裁定、支付命令或裁定書等）、強制執行聲請狀
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步驟二：通知地政機關行查封登記，於確認房屋狀況後查封
法院收文後，會通知地政機關行查封登記，並讓書記官、債權人到現場確認房屋狀況，進行房屋現場查封。查封後，房屋所有權人得繼續居住，但不得對房子進行買賣、移轉或贈與等任何處分。
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步驟三：不動產鑑價並詢問底價
查封後，由法院指派鑑價公司前往鑑價，估算房屋合理價格，並確認債權人和債務人意見，作為法拍底價參考。債權人與債務人協商後，如果認爲法拍底價過低，也可以延緩或。
拍賣底價通常會遠低於市價，且因流標而逐漸下降，每次最高減價20%。
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步驟四：公告拍賣資訊
確認法拍底價後，法院會將房子現況、底價和拍賣日期公告於「」。
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步驟五：進入法拍程序
法拍最多可拍四次，流程為第一拍、第二拍、第三拍、應買和第四拍（特別拍賣）。如果拍賣最高價未及公告底價，將進行下一次拍賣，每次流標最高可減20％底價。
第三拍流標後，會先進行「應買」流程並公告三個月，流標後才會進入第四拍。而第四拍流標後，法院將撤回強制執行，並核發債權憑證給債權人，債權人可隨時憑證聲請拍賣。
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步驟六：通知行使優先承買權、產權移轉
法拍拍定後，如果標的物有優先承買權人，可以依拍定條件優先購買。如果沒有優先承買權人，則由拍定人取得購買權。
拍定人須於得標後7日內繳清尾款，才能取得「不動產權利移轉證書」，並辦理產權登記和聲請點交。
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步驟七：法院點交
法拍拍定後，法院會通知債務人搬離。如果沒有在期限內搬離，債權人可以聲請點交，由法院人員陪同到房屋現場清點交付，取得房屋使用權。
需特別注意的是「不點交」情形，依據的「買賣不破租賃」原則，如果房屋現有承租人居住，租戶有權繼續居住，拍定人不得驅趕，只能以合法手段終止租約。
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步驟八：分配價金
法拍所得款項，扣除法拍程序費用後，會依房屋抵押的優先順序償還。如果價金分配後還有剩，將返還給債務人。
房子被查封還能住嗎？
而房子被查封後還能住嗎？被查封後多久要搬走？以下針對房屋居住人為「債務人」或「租客」兩種情況說明：
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房子為債務人自住
房子被查封後，債務人可以「暫時性居住」，直到房子被成功法拍或解除查封。
而當房子被法拍後，債務人應依照法院指示搬離，如果未在期限內搬離，拍定人得聲請強制點交。
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房子租給他人居住
無論房子被查封或被法拍，原租客都有權繼續居住。
法拍後，拍定人不得要求原租客搬離，只得以合法手段終止租約或與租客協商遷出。
如何撤銷查封？
依規定，債權人可以於「執行標的所有權移轉」前撤銷查封。因此房子被查封後，還是能透過其他方法還款，或與債權人協商還款方案，以避免房子被低價出售。以下分享五種方法：
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與債權人協商還款方案
與債權人協商時，建議訂定明確的還款計畫，包含預計還款方式、每期最低還款金額和違約金等，並表明自身對於還款的誠意，讓債權人有信心收回借款。只要雙方達成協議，就能聲請撤銷查封。
如果與銀行協商不成立，可以聲請債務更生或清算。更生成立後，強制執行會被暫停，但由於會在信用報告上留下紀錄，法院也會藉「戒奢條款」限制債務人生活，建議於謹慎評估後決定。
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利用房屋貸款進行負債整合
如果房子還有殘值（增貸空間），可以透過「房屋轉增貸」或「」取得資金。但由於承作風險過高，通常很難向銀行申請貸款，建議以此作為籌碼，向債權人協商其他換款方式，約定先撤銷查封，再行房屋轉增貸。
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利用擔保品貸款進行負債整合
依規定，債務人得於拍定前償還債款後，聲請撤銷查封。因此若與債權人協商無果，也能先以其他擔保品申請貸款，於還款後聲請撤銷查封。
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與債權人協商以正常管道賣房
由於債權人聲請查封的目的是「追討債款」，而法拍屋價格通常比市價低，因此若鑑價後發現價金不足以償還借款，通常債權人會同意先撤銷查封，讓債務人以正常管道賣房。
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清償欠款，包含本金、利息和程序費用等
無論與親友、民間借款機構借款，都應明定借款契約，寫清楚借款金額、利息和還款期限，保障雙方權益，避免日後產生糾紛。
房子被查封常見問題FAQ
除了房子查封流程和原因外，王代書也針對查封過程的細節，整理民眾常有的疑問：
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Q1：查封一定會貼封條嗎？
一定會，不動產被查封後，為揭示大眾「此財產已被查封，不可再行移轉」，會由法官命書記官張貼封條，屬於必須程序。
且根據規定，損壞、除去或損壞、除去或污穢公務員依法所施之封印或查封之標示者，處二年以下有期徒刑、拘役或二十萬元以下罰金，因此不可隨意撕除、更換貼調位置。
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Q2：房子查封查詢去哪看？
如果想知道政府對不動產的管制狀態，例如房子有沒有被查封、房子開發限制，可以到「」輸入地址、地建號查詢，或申請土地登記謄本確認。
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Q3：房子被查封還可以貸款嗎？
根據，房子被查封後，債務人未經法院允許，行產權移轉、設定，對於債權人不生效力。也就是說，房子被查封後，查封效力不會因產權移轉而消失。
因此房子被查封後，由於承作風險過高，通常很難向銀行申請貸款。建議先與債權人協商其他還款方式，約定先撤銷查封，再行房屋轉增貸，利用房屋貸款償還債款。在債權人不願意協商的條件下，若房屋殘值比欠款多，也可以考慮民間二胎貸款，條件會比銀行核貸寬鬆一些，但相對利率也會高一些。
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Q4：房子被查封多久會被拍賣？
房子被查封後，會先行不動產估價、公告拍賣，才會進到法拍程序。通常從查封到拍賣約需一～兩個月的時間，最長不會超過六個月，依公文速度而異。
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Q5：房子被法拍多久要搬走？
當得標人繳足全數價金，取得「不動產權利移轉證書」後，即可向法院申請點交，由法院發出「自動履行命令」，命令債務人於收受通知後15天內搬離。
當期滿而債務人尚未搬離，法定人可以向法院陳報，法院收文後，會發「履勘通知」給債務人，明定房屋現址履勘時間，請債務人現場等候；同時發副本給拍定人，拍定人應以此通知管區派出所，委請警員協助履勘和協調交屋時間（通常為一個月內）。
如債務人於履勘期間要求延長搬離期限，導致協調不成，拍定人可以向法院請求進行後續點交，由法院明定強制執行點交房屋的時間。當天拍定人可委請警員協助點交、安排鎖匠和搬家公司，讓點交過程更順利。
點交（自動履行命令）：取得「不動產權利移轉證書」後申請，若債務人未於15天內搬離，債權人應向法院陳報，由法院發出履勘通知（約一～兩週後收到）。
履勘（履勘通知）：債務人、拍定人和法院人員共同瞭解房屋現況，約定點交日期，如未能取得共識，由法院明定強制點交日期（通常是一個月內）。
強制點交：使用公權力達到交付目的，清除法拍屋內債務人物品，將房屋使用權移轉至拍定人。
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Q6：房子被法拍家具怎麼辦？
房子被法拍後，法院會要求房屋佔用者將私人物品搬離，如期滿未搬離且未與拍定人取得期限延長共識，拍定人得聲請強制點交。
視屋內遺留物數量多寡，由法院決定處理方式，例如存放於法院指定倉庫、委託拍定人保管，如佔用者未於時間內領回，物品可能被法拍、捐贈或廢棄處理。
期間產生費用由拍定人預先支付，得向佔用者追償。
房子被查封總結
房子被查封後，如果不盡快撤銷查封，不僅會導致資產被低價出售，還須負擔查封期間的執行費用。因此認識自身權利是必要之舉，以積極態度面對債務，才能有效避免債務狀況惡化。
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