房屋借款方式有哪些？20家房貸利息整理，6步驟將房屋抵押借款

房屋借款是以房屋作為擔保品，向銀行、融資公司或其他民間機構申請貸款。由於房產價值高，借款人能一次取得大筆資金，應對財務需求。

以下分享房屋抵押借款優缺點、利息試算方法，並整理20家銀行房屋抵押貸款利率，幫助你快速、輕鬆了解如何以房借款！

房屋借款方式有哪些？

房屋借款方式多元，主要包含房屋貸款、房屋增貸、房屋轉貸和房屋二胎四種。以下介紹不同貸款方案的特色：

• 房屋抵押貸款

優點：貸款額度高、利率比無擔保品貸款低
缺點：每月固定支出增加、如無法償還，可能面臨法拍風險

「房屋抵押貸款」指以房產作為抵押，向銀行或其他機構申請貸款。通常用於取得購屋資金，或因投資、週轉所需，將名下資產變現。

• 房屋增貸

優點：活用名下資產、通常不需重新審核，節省時間成本
缺點：每月還款壓力增加，如無法負擔，可能影響信用評分

「」是在房屋已經有貸款的條件下，以房屋殘值申請增加貸款額度。透過增貸，借款人不需要出售房屋，就能取得額外資金，以應對臨時的財務需求。

房屋增貸利率通常與原貸款方案相同，如果貸款期間穩定繳款，也有機會談到更優惠的利率。因此建議繳款一段時間後，再申請房屋增貸。

• 房屋轉貸

優點：改善貸款條件、取得更低利率、每月還款壓力降低
缺點：轉貸過程繁瑣、可能需支付手續費或違約金

「房屋轉貸」指將原有貸款轉到另一家銀行或金融貸款，以取得更低的利率，或是更好的貸款條件。

由於房貸還款期間長，透過轉貸取得優惠利率，以長期來看，可以減少利息支出。然而在申請過程中，可能會產生手續費或違約金等費用，建議在進行轉貸前，先評估轉貸的潛在利潤是否高於申請成本。

• 房屋二胎

優點：貸款額度比增貸高、還款期間靈活，可以隨借隨還或分期償還
缺點：過件率低、利率通常高於一胎、每月還款壓力增加

「房屋二胎」是在已經申請房貸的條件下，再次以該房產作為擔保，向其他家銀行或民間機構申請貸款。

申請房屋二胎後，借款機構會變成第二順位抵押權人。由於承作風險比一胎高，二胎過件率通常較低，審核時間也較久。如果急需資金，可以在評估自身還款能力後，選擇審核較快速的民間機構，以取得所需資金。

• 房屋借款方式比較

民間房屋借款優點

優點主要有四個，包含貸款方案靈活、資金取得快速、審核門檻寬鬆和貸款額度比銀行高：

• 貸款方案靈活

民間貸款提供多樣化的貸款方案，讓借款人可以根據自身資金需求和還款能力，自由選擇或與貸款方協商。

• 資金取得快速

民間借款流程相較銀行簡單、快速，也通常不需要長時間審核。如果急需資金，例如緊急醫療費或週轉需求，最快可以在三個工作內完整撥款。

• 審核門檻寬鬆

由於貸款涉及風險管理，銀行在審核是否核貸時，會綜合評估房屋和申請人條件，例如有沒有不良還款紀錄、近期有沒有頻繁申請貸款等。

而民間貸款對於借款人條件要求較低，通常只看房屋價值。如果信用不佳或收入不穩定，導致無法和傳統金融機構申請貸款，也有機會透過民間借款取得資金。

• 貸款額度比銀行高

銀行貸款成數通常最高可達房屋現值的七成到八成，而民間貸款成數通常在房屋現值九成以上，如果條件良好，也有機會談到全額貸款。

民間房屋借款缺點

房屋借款缺點主要有三個，包含利率高、品質不穩定和風險高：

• 利率比銀行高

由於民間貸款審核寬鬆，承擔的風險比銀行大，利率通常比銀行高一些，並以月為單位計息。

如果有長期還款規劃，向銀行申請貸款，可以減少總利息支出。而若資金需求大，評估還款能力後，認為能在短時間內週轉，也能考慮審核較寬鬆、快速的民間機構。

• 品質良莠不齊，要慎選貸款機構

由於民間借款缺乏金管會監督，有些機構可能提供不合理的條件，存在貸款詐騙風險。對於不熟悉的民眾來說，在選擇貸款機構時，應進行充分的調查和比較，選擇信譽良好的機構。

• 風險較大，簽約前應謹慎評估

向民間機構借款後，如無法按時還款，可能面臨高額的利息、違約金或資產被扣押的風險。此外，部分民間借款合約可能缺乏法律保障，借款人在簽約前應仔細閱讀條款，並諮詢專業法律意見。

如果遇到一些不合理的狀況，例如簽約前先收手續費、利息不透明等，建議撥打 165 防詐騙專線求證。保持謹慎、小心為上的心態，並理性判斷以降低潛在風險。

房屋借款試算

房貸利率依借款管道不同而異，主要可分為銀行房屋借款和民間房屋借款兩種。以下針對利率、利息計算和還款方式介紹：

銀行房屋借款

銀行房貸計算方式主要可分為固定利率、機動利率兩種，並以年計息，年利率通常介於2%～4％間。

• 固定利率：固定指標利率＋固定加碼利率

「固定利率」指貸款期間，無論央行升降息，利率都與申貸時相同。利率穩定，適合收入穩定、有長期還款規劃的族群申請。缺點是長期承作的銀行少，且利率通常比機動利率高。

• 機動利率：變動指標利率＋變動加碼利率

「機動利率」指貸款期間，利率會隨市場波動，是多數銀行使用的計算方式。通常分為一段式利率、分段式利率兩種，在不同貸款期間，利率會隨市場升降息調整。

民間房屋借款

每間民間借款機構的貸款利率都不同，可以依照各家規定、自身條件，協商適合的還款方式。

民間借款利息通常以月利率計算，也就是所謂的「利」，例如一分利、三分利或十分利。以一分利為例，就是指月利率1％，換算成年利率就是12%。

只要年利率不超過法定上限 16%，且合約中沒有隱藏手續費，謹慎挑選名譽良好的借款機構，就能避開遇到高利貸或地下錢莊的風險。

銀行和民間借款比較

房屋借款文件

申請房貸應準備以下文件：

• 身分證影本
• 戶口名簿或戶籍謄本
• 不動產權狀
• 所得證明（如薪轉存摺、財產清單或扣繳憑單等）
• 貸款申請書

這些資料主要用來證明借款人身分，提供財力證明、產權證明，讓銀行鑑價並評估適合的貸款方案。除了臨櫃申請外，也有許多銀行開放線上申請、線上補件，以提高申請的便利性與效率。

房屋借款步驟

房屋借款流程主要包含六步驟，依序是口頭諮詢、提出申請、審核評估、簽約對保、抵押權設定和撥款。

• 1.口頭諮詢

申請房貸前，先口頭諮詢各家銀行貸款方案，包含利率、還款方式、貸款條件和相關費用等。透過比較不同銀行的條件，選擇符合自身需求的方案。

申請房貸後，銀行會調閱信用報告。若三個月內申請超過三次貸款，會導致聯徵多查，因此建議申請前先諮詢，以避免後續申請受阻。

• 2.提出申請

確定貸款方案和管道後，就能準備房屋借款文件，包含身分證明、財力證明、申請書和其他必要文件，並提出正式申請。

• 3.審核評估

銀行收到申請後，會對借款人進行審核，包含身份核實、信用評分、財務狀況和房屋價值等。

此步驟是決定房屋借款會不會過件的重要因素，必須確認借款人具備一定還款能力，且房屋具一定抵押價值，才能確保貸款的安全性。

• 4.簽約對保

如審核通過，銀行會照會借款人，並約時間現場簽約對保。在簽約對保過程中，雙方會一同檢視合約條款，包含貸款金額、利率、還款方式和其他條款，確保對於貸款的理解相同。

在正式簽約前，若發現合約與原先約定不同，也可以選擇不簽約或向貸款專員提出疑問。簽約前選擇不完成後續申請，通常不需支付任何違約金。

• 5.抵押權設定

完成簽約後，借款人須到地政事務所設定抵押權，將房產列為抵押物。

• 6.撥款至貸款專戶

最後，銀行會在一到三個工作天內將貸款金額撥款至借款專戶。

20家銀行房屋借款利率

以下整理20家銀行房屋借款年利率、總費用年百分率和相關費用：

房屋借款常見問題

針對房屋借款，王代書整理5大常見疑問：

• Q1：房貸500萬一個月要繳多少？

房貸月付金取決於貸款金額、利率和還款期限。

假設貸款 500 萬，年利率 2％，還款期限為 30 年，並使用本息均攤方式計算，則每月還款金額為 18,600 元。

假設薪資為 2024 年薪資中位數 37,000 元，扣除房貸 18,600 元後，每月可自由運用的金額為 18,400 元。實際金額會因利率和貸款條件而異，建議有房貸需求的人可以透過試算，了解自己可負擔的房貸額度。以確保在承擔房貸同時，仍能維持良好的生活品質。

• Q2：房貸 1,000 萬一個月要繳多少？

假設貸款 1,000 萬，年利率 2％，還款期限為 30 年，並使用本息均攤方式計算，則每月還款金額為 37,200 元。

假設薪資為 2024 年薪資中位數為 37,000 元，扣除房貸 37,200 元後，每月可自由運用的金額為 -200 元。這表示在支付房貸後，資金將無法應對日常開支，可能需要額外收入來源，或考慮調整房貸額度，以維持生活水準。

• Q3：頭期款100萬可以買多少錢的房子？

以銀行最高可貸成數計算，假設準備100萬元作為頭期款，向銀行貸款八成，則可以購買房屋總價 500 萬元的房子。

具體購房能力還取決於收入和信用條件，如貸款成數不變，頭期款提升為 200 萬，則可以購買總價 1,000 萬的房子；如頭期款不變，貸款成數調整四成，則只能購買總價 166 萬元的房子。

• Q4：房屋借款推薦去哪辦？

選擇房屋借款管道時，建議借款人考慮多個選項，包含銀行、融資公司或民間機構，各管道的利率、手續費和貸款額度都不同。

如信用條件良好、收入穩定、已經準備兩成以上自備款，且有長期還款規劃，選擇低利率的銀行可以幫助你節省利息費用；如有信用瑕疵、資金需求大或緊急，則推薦在考量還款能力後，選擇向民間機構借款。

在選擇時，可以參考法律、財務等領域專業人士建議，或親自諮詢貸款專員，了解各自的貸款條件和方案。

• Q5：哪家銀行房貸借款利率最低？

目前利率最低的房貸方案為「新青安貸款」，其貸款利率最低 1.775% 起。而其他銀行的最低利率一般在 2.06% 起，實際會因申請人條件和央行升降息調整。

如有特殊身份，例如軍公教、四師、婦女或與特定銀行有頻繁往來，也能諮詢貸款專員有沒有適合的貸款方案，這類方案通常有更優惠的利率條件。

房屋借款總結

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