房屋增貸好辦嗎？11家轉增貸銀行推薦，額度試算、申請方式全攻略

房屋增貸意思是在申請房貸後，透過穩定還款，清償一定額度的本金並累積信用，向原貸款銀行申請新的房貸，作為週轉資金。如果增貸空間不足，可以向他行申請轉增貸，有機會在房屋鑑價的過程中，取得更高的貸款額度或成數。

誰適合申請房屋增貸？

房屋增貸是一種抵押品貸款，因此與信貸相比，通常利率較低、可貸金額較高，也不會受到 DBR22 倍限制。對臨時需要資金周轉、想整合卡債和信貸，或是有買車或投資需求的借款人來說，可以以更好的條件取得所需資金。

• 臨時需要資金週轉

如果有短期資金需求，例如學費、醫療費或消費性支出增加，利用房子增貸是利率相對較低的貸款選擇（通常為2.5%～4%，與原房貸利率差不多）。

• 想整合卡債、信貸

透過房子增貸取得資金，將高利率的卡債或信貸清償，可以達到債務整合的效果。除了減少月付壓力外，也能避免落入卡循（信用卡循環利息），有效降低總利息成本。

• 房子增貸買車

在借款人收入和信用條件一般的狀況下，新車車貸利率通常為 3%～5%，而中古車車貸利率為 4%～8%，以房子增貸作為資金來源，能享受較低的貸款利率。

除此之外，利用房貸增貸取得現金買車，也能降低車商的交易風險，進而提升議價能力，有機會享 1%～3% 的優惠。

• 房子增貸投資

對有穩健投資計畫且具風險承受能力的人來說，利用房貸增貸的低利資金進行投資，可以利用槓桿優勢，加速資產的增值。在投報率高於借貸成本的情況下，能有效提升資金運用效率，但需審慎評估以確保資產配置的穩健性。

房屋增貸條件

為了降低核貸風險，銀行對房屋鑑價較為保守，這使得申請增貸的難度較高。若想提高過件率，建議需滿足以下四大條件：房屋具增貸空間、信用條件良好、常態性收入穩定和過去一～兩年的繳款紀錄正常。

• 房屋有增貸空間

房貸增貸空間主要取決於已經償還的本金額度，還款時間越久、償還本金越多，可以增貸的空間就越大。申請增貸前，可以先用「房屋鑑價金額×房貸成數-本金剩餘金額」公式計算增貸空間，提升房貸成數或房屋鑑價金額，也有助提升增貸空間。

• 信用條件良好

對貸款機構來說，增貸風險比一般房貸高，因此對信用條件的審核也會比較嚴謹，建議將信用評分維持在 650 分以上。過去貸款繳款紀錄、是否有聯徵多查和負債比等，也都會列入增貸審核事項。

• 常態性收入高

對借款人來說，申請房貸增貸可以活化資產價值，但它同時代表第二筆房貸負擔。如果常態性收入未達一定水準，可能會因此被銀行婉拒增貸申請。

• 過去一～兩年繳款紀錄正常

繳款紀錄是銀行評估借款人信用的重要依據，如果曾經遲繳房貸或有刷超過信用額度、逾期未繳卡費的紀錄，可能會被銀行認為資金調度能力有問題，進而婉拒增貸申請。

房貸增貸試算

房屋增貸額度取決於一胎房屋抵押貸款成數和房屋現值，以下試算增貸額度：

• 增貸額度試算

增貸額度=房屋鑑價結果×貸款成數-一胎貸款剩餘金額

也就是說，假設你十年前借了一筆 600 萬元的房貸，目前還到剩下 300 萬元，在房屋鑑價結果為 1,000 萬元，貸款機構可提供 8 成貸款的條件下，增貸額度上限為 500 萬元（1,000萬×80%-300萬）。

• 增貸後月付金試算

增貸是在有一胎房貸的條件下，申請新的貸款，因此每月需支付兩筆貸款費用。假設採本息均攤法計算月付金，在增貸 200 萬元、利率為 2%、還款期限為 20 年的條件下，每期應繳 10,118 元。

將「增貸月付金」與「目前房貸月付金」相加，計算每月應還總額，就能與自身收入比較，確認貸款支出是否在可負擔範圍內。

房貸增貸缺點

利用房子增貸能解決部分資金需求，但對借款人來說，也同時存在一些限制和風險，應謹慎評估自身還款能力和財務規劃再申請。

• 難申請、額度低

完成增貸申請後，借款人每月需支付兩筆貸款費用。如果常態性收入未能明顯提升，可能加重財務負擔。當利率上升，還款金額也可能進一步增加，導致可支配所得減少。

• 每月還款壓力增加

完成增貸申請後，借款人每月需支付兩筆貸款費用。如果常態性收入未能明顯提升，可能加重財務負擔。當利率上升，還款金額也可能進一步增加，導致可支配所得減少。

• 增貸利息不能折抵所得稅

根據現行稅法規定，增貸部分的利息無法納入房貸利息扣除額，對希望藉此節稅的借款人來說，是一大限制。

房屋增貸管道

增貸管道包含銀行和民間貸款，兩者主要差別在於審核標準、利率和成數。對資金需求小、以降低貸款成本為首要考量的借款人來說，銀行利率較低，是更適合的增貸管道。對資金需求大、有短期週轉能力的借款人來說，向民間機構增貸能取得更多資金。

11家銀行轉增貸方案比較

以下整理11家銀行房屋轉增貸方案：

房貸增貸申請文件

申請房貸增貸時，應準備以下文件：

• 申請人身分證影本

• 收入和財力證明文件

• 房屋土地所有權狀影本

• 過去一年房貸繳款明細

如何申請房貸增貸？

從正式提出申請到設定抵押權並撥款，約需 1～3 週完成房貸增貸。完整流程包含申請、房屋鑑價、增貸條件審核、簽約對保、抵押權設定後撥款，總共六個步驟。

• 提出申請

依貸款機構規定，備妥身分證明文件、收入和財力證明文件和過去一年房貸繳款明細等文件，正式提出證明申請。

• 房屋鑑價

由貸款機構派人或委託鑑價專員，依房屋現況、坪數、地段、屋齡、附近生活機能和市場價值等條件，為擔保品鑑價。

• 條件審核

除了房屋條件外，借款人的收入和信用條件也是貸款機構評估是否核貸的關鍵要素。常態性收入是否能負擔增貸費用、過去是否有不良還款紀錄和目前負債比等，都會影響最後的核貸結果。

• 簽約對保

通過增貸審核後，貸款機構會照會借款人，約時間到分行核對合約（俗稱對保），確保雙方對本次貸款方案有一定共識。

貸款合約應詳載增貸金額、利率、還款期限、是否有寬限期或限制清償期等條件，以合法保障雙方權益。在正式簽約前，有任何疑問都可以提出或暫緩簽約，不需支付違約金。

• 抵押權設定

簽訂貸款合約後，應準備房屋權狀、抵押權登記申請書和身分證明等文件，到地政事務所將抵押權設定給貸款機構。

設定金額通常為貸款金額的 1.2 倍，若借款人未來沒有按時償還，貸款機構可以行使抵押權，向法院聲請支付命令，以合法手段追討欠款。

• 撥款

完成抵押權設定後，貸款機構會在 1～3 個工作天內，將款項撥入貸款專戶。

房子增貸常見問題

針對房子增貸，王代書整理四大常見問題：

• Q1：房子剛買可以增貸嗎？

不一定，取決於你還的本金額度。而每家銀行的寬限期不同，建議等寬限期後，穩定繳款約一～兩年，再申請增貸比較容易過件。當房貸還在寬限期內，由於還沒還到本金，銀行通常不會同意增貸。

• Q2：申請房子增貸沒過怎麼辦？

申請房子增貸沒過的原因有許多，例如才剛辦房貸、過去有遲繳紀錄或個人負債比過高，每家銀行對增貸的審核門檻都不同。如有資金需求，可以向他家銀行或民間貸款申請房屋二胎，或考慮轉增貸，重新釋放資產價值。

• Q3：二胎貸款可以增貸嗎？

只要房屋經專員鑑價，認為還有增貸空間，都可以申請增貸。不過從實務面而言，銀行對房屋鑑價較為保守，結果可能會與市價有落差，導致二胎增貸空間受限。

• Q4：可以增貸買第二間房嗎？

根據「」Q8，透過增貸取得的資金，不能用於購買不動產，也就是說，只能用於週轉或消費性融資。申請增貸時，需簽訂切結書，如經查實資金流向與貸款目的不同，銀行可以要求借款人提早還款。

房子增貸總結

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