房屋抵押貸款成數多少？4種房貸方案介紹，月薪族必知還房貸技巧

房屋抵押貸款種類有哪些？房貸方案多元，例如融資型房貸、購屋型房貸、抵利型房貸和理財型房貸。除了依還款方式、貸款管道和資金需求綜合評估外，也建議事前試算月付金，精準挑選符合自身還款能力和財務規劃的房貸方案。想知道如何提高房貸成數嗎？銀行喜歡哪一種借款人？一起看下去吧！

房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款指借款人以名下房屋作為擔保品，向銀行、融資公司或民間機構申請貸款。如果借款人無法按時還款，貸款機構有權聲請支付命令，並在支付命令成立的條件下，聲請法院強制執行（查封、法拍）房產，追討剩餘款項。

由於房屋擔保價值高，對有房屋翻修、生意週轉或理財投資等大額資金需求的借款人來說，是快速融資的方式之一。與信用貸款相比，房貸不只利率比較低、還款期限比較長，額度也不受月收入 22 倍（DBR 22 倍）限制。

房屋抵押貸款種類

為了滿足不同的資金需求，除了一般融資型房貸、購屋型房貸外，現在還有抵利型房貸和理財型房貸等多種貸款方案。以下介紹不同房貸方案的特色：

• 融資型房貸

「融資型房貸」指借款人透過抵押名下房產，或以正在貸款的房屋申請房屋轉增貸、二胎，取得一筆活用資金，應對臨時或大額的週轉需求。

與購屋型房貸相比，融資型房貸額度通常比較高，約為房屋現值的七～八成。相對的，由於核貸風險高，銀行除了對房屋和借款人條件要求會更加嚴格外，利率也會比較高，以抵銷貸款風險。

• 購屋型房貸

「購屋型房貸」顧名思義就是用來取得買房資金的貸款。優點是讓購屋族可以在準備一定金額的頭期款後，就先向銀行貸款買房，不用等到存夠錢才能買，避免錯過心儀的物件。

貸款利率、成數和還款期限等條件，會因房市景氣、房屋條件、借款人收入和信用條件而不同。銀行通常偏好常態性收入穩定、信用條件良好，且有長期跟銀行往來的借款人，也會比較願意提供優惠的貸款方案，例如軍公教房貸、四師房貸（醫師、律師、建築師、會計師）。

根據央行統計，2024年8月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做購屋貸款利率為 2.194%。

依利息計算方式不同，購屋型房貸分為指數型、固定型和混合型三種。

• 指數型利率：指利率會隨央行升降息變動，通常銀行是使用指數型利率計息。
• 固定型利率：指貸款期間利率固定，只有民間貸款和少數銀行會使用，優點是月付金穩定，但利率通常比較高。
• 混合型利率：指貸款前期利率固定，後期為指數型或其他計算方式，目前只有新青安使用混合型利率計息。

• 抵利型房貸

「抵利型房貸」指借款人在特定銀行，同時開存款帳戶並申辦貸款，利用高活存利率所帶來的利息，直接抵銷房貸的利息或本金。

對存款帳戶有一定餘額的購屋族來說，使用抵利型房貸能賺取存款利差。尤其當市場處於低利率時，節省利息支出的效果會更明顯。不只降低月付金，減輕還款壓力外，也能督促借款人養成存錢習慣，保持資金的靈活運用。

目前有承辦循環型房貸的銀行包含渣打銀行、滙豐銀行（台灣）和遠東商業銀行等。

• 理財型房貸

「理財型房貸」又稱「循環型房貸」。簡單來說，就是將借款人已歸還的本金，轉換為可以循環利用的信用額度。在貸款期間，可以隨時提領額度內的還款本金，進而活用手中資產，應對臨時資金需求。

還的本金越多，能動用的額度越高。

相較一般房貸，理財型房貸通常利率較高，約 2.3%～4%，但和信貸（3%～14%）比還是具有優勢，而且不會綁約，可以節省利息支出。若有理財需求，希望能更靈活運用資產，或是未來可能會常臨時需要資金，例如有醫療、成家規劃，理財型房貸會是個可以考慮的選擇。

目前有承辦理財型房貸的銀行包含中國信託、玉山銀行、國泰世華銀行、富邦銀行、元大銀行、渣打銀行和滙豐銀行等。

房屋借款方式

房貸是利用房產價值預借現金，而根據借款方式不同，可以分為一般抵押貸款、房屋增貸、房屋轉貸、房屋二胎和房屋信貸五種。以下介紹不同房屋借款方式的差異：

• 一般抵押貸款

「一般抵押貸款」是最常見的房貸方式，指借款人以名下房產作為擔保品，向金融機構申請貸款，應對不同財務需求，例如購屋型房貸和融資型房貸。

對首購族來說，如果有投資房產的規劃，可以透過一般抵押貸款，及早進入房市；對名下有房產的人來說，可以透過貸款取得資金，滿足投資、週轉或房屋裝潢等需求。

• 房屋增貸

「房屋增貸」指在已經有房貸的基礎上，向原貸款機構再借一筆錢，應對臨時資金需求，例如裝潢款不足、日常開銷增加或有醫療費等大額支出。

增貸原理是透過房屋鑑價，綜合評估房屋現值、原房貸成數和還款紀錄，以計算增貸空間。

增貸額度上限通常為「本金償還金額」，也就是說，貸款時間越久、還的本金越多，能增貸的金額就越高。建議等穩定還款一～兩年以後，再申請增貸，比較容易過件。

• 房屋轉貸

「房屋轉貸」指借款人將現有房貸轉到其他金融機構，通常是為了獲得更優惠的貸款條件或利率，以降低每月還款壓力。

例如部分銀行會提供寬限期、首年低利率或免手續費等優惠，對認為目前還款壓力太大的人來說，有機會取得較低的貸款利率、較長的還款期間；對有資金需求的人來說，若申請增貸被拒絕，也有機會透過轉貸，重新為房屋鑑價，取得更高的貸款額度。

申請房屋轉貸通常需 5,000～9,000 元的手續費，且若還在綁約期內，需向原貸款銀行支付違約金。若三個月內申請超過三次貸款，也可能導致聯徵多查，進而影響信用評分。建議轉貸前應評估手續費和時間成本，以長期利益為主要考量，確認轉貸利潤大於額外費用再申請。

• 房屋二胎

「房屋二胎」與房屋增貸類似，都是以同一資產進行二次貸款。而房屋二胎指在已經有房貸的情況下，再次以同一房產作為抵押，向金融機構申請貸款。通常當房屋無法進行增貸，但有資金需求時，可以選擇房屋二胎活用資產。

房屋二胎的優點在於貸款額度通常比增貸高，對資金需求大的借款人來說，是更適合的貸款選擇。不過，除了須同時支付兩筆貸款費用外，還需注意二胎貸款利率通常比增貸高，約 3.5~14%。這會導致每月還款壓力增加，建議借款人應先評估自身還款能力再申請。

銀行二胎額度=房屋現值×貸款成數-一胎貸款設定金額
民間二胎額度=房屋現值×貸款成數-一胎貸款剩餘金額

由於民間機構鑑價結果較接近現值、貸款成數較高，二胎額度通常比銀行高。而且計算額度時，是扣除一胎「剩餘」金額，代表過去還的本金越多、剩餘款項越少，房屋二胎空間就越大。

• 房屋信貸

「房屋信貸」是以名下房產作為財力證明，向貸款機構申請信貸。與其他房屋貸款不同的是，房屋信貸通常不涉及房屋的抵押，只是以房屋作為貸款加分條件。若無法如期還款，房屋不會立刻因此被強制執行。

房屋信貸本質還是「信貸」的一種，由於缺乏貸款擔保品，利率比一般房貸高。

房貸還款方式

房貸還款方式多元，包含本息均攤法、本金均攤法、貸款寬限期攤還法和本金到期一次攤還法四種。主要差異為「計息方式」和「本金償還速度」，會直接影響整體利息費用。

建議借款人可以先了解不同還款方式的特點，然後依自身財務規劃，例如以節省整體利息支出為目標、想找前期月付金少的，選擇適合的還款方式。

• 本息平均攤還

「本息平均攤還法」簡稱「本息均攤法」，指將本金和總利息相加，平均分攤至貸款期間。也就是說，每月還款金額相同，對借款人來說，可以更方便理財，適合月薪固定的上班族。

本息均攤法通常用於「固定利率」的貸款方案，是常用的貸款計息方式之一。由於月付金穩定且利息計算透明，借款人能預見未來支出，進而做出財務規劃。長期來看，不用擔心費用受市場利率波動影響，但總利息費用通常較「本金均攤法」高。

本息均攤試算：

• step1.計算每月平均攤還率
  每月應付本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}
• step2.計算每月應付金額
  月付金=貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率

月付金=每月應付利息金額+每月應還本金金額
每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
每月應還本金金額＝平均每月應攤付本息金額－每月應付利息金額

• 本金平均攤還

「本金平均攤還法」簡稱「本金均攤法」，指將本金平均分攤至貸款期間，並依剩餘本金計算每期利息。也就是說，每月會償還固定本金，而月付金會隨利息降低而減少。

使用本金均攤法，可以在貸款前期償還較多本金，因此更快清償貸款。而且以長期來看，總利息費用比「本息均攤法」低。缺點是前期每月應繳金額較高，適合收入高、有一定存款或預期未來收入會減少的人申請。建議先評估自身還款能力、資金需求和流動性，再選擇適合自己的還款方式。

本金均攤試算：

• step1. 計算每月攤付本金金額
  平均每月攤付本金金額＝貸款本金÷還款總月數
• step2. 計算每月應付利息金額
  每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
• step3. 計算每月應付金額
  每月應還金額＝每月應還本金＋每月應付利息

• 本金到期一次清償

「本金到期一次清償」又稱「到期還本法」或「大尾還款法」，指在約定的貸款期間內，借款人暫時不用償還本金，僅需支付利息。約定期間結束後，需一次償還本金。

到期還本法優點是前期還款壓力小，借款人可以靈活運用資金，追求更好的財務利益。缺點是貸款到期後，借款人需一次清償本金。若沒有提前做好財務規劃，可能面臨違約風險，對信用評分造成負面影響。

• 本息均攤、本金均攤哪個好？

先說結論：看你的財務規劃與資金需求。

以申請 1,000 萬元的貸款為例，假設利率 3%、還款期數為 360 期（30年），以本息均攤法計算，總利息費用為 5,177,837 元。而以本金均攤法計算，總利息費用為 4,512,626 元，兩者利息費用相差 665,211 元。以前期來看，兩者月付金最多可差到 10,617 元。

簡單來說，如果經濟能力許可，且短時間內沒有其他投資規劃，選擇以本金均攤法償還貸款，是可以節省許多利息費用的。但若認為將資金用來投資股票、債權或創業等，可以取得更高的報酬，選擇以本息均攤法償還貸款，能讓你有更彈性的資金運用空間。

房屋抵押貸款管道

房屋貸款管道主要分為銀行和民間機構兩種，這兩者在審核門檻和貸款條件上存在顯著差異，適合的族群也有所不同。因此建議在申請房貸前，應仔細評估自身資金需求與還款能力，以挑選適合的貸款方式。

• 銀行房屋貸款

優點：合約透明、利率較低、如按時償還，可以提升銀行的信任度
缺點：審核時間長、對信用和收入條件有一定要求

• 民間房屋貸款

優點：審核寬鬆、方案彈性多元、撥款速度快
缺點：利率較高、民間機構品質良莠不齊

• 房屋貸款管道比較

房屋貸款成數影響因素

​​銀行房貸成數指「銀行借你的錢」佔「房屋價值」的百分比，通常最高可達鑑價結果的 7～8 成。如果借款人信用條件不好、常態性收入不高或房屋沒有潛在增值空間，都可能導致銀行認為核貸風險過高，而無法提供借款人預期的貸款成數。

成數評估因素包含申請人信用條件、還款能力、房屋屋齡、地段和和附近開發狀況等，以下介紹不同因素如何影響房貸成數：

• 申請人信用條件

銀行在收到房貸申請後，會先調閱借款人的信用報告，確認借款人有沒有不良還款紀錄、負債比是否過高和近期有沒有多次申請貸款等。小至信用卡繳最少、逾期未繳或催收紀錄，都會影響銀行對借款人的信用程度。

信用不良記錄會視其嚴重性，有不同的揭露期限，例如信用卡遲繳紀錄會一直保留在信用報告上，直到清償日起十二個月才會消失。建議如果有和銀行申請貸款的規劃，可以先到聯徵中心查詢自己的，針對信用缺口改善，以提升自己的貸款條件。

信用分數最高為 800 分，通常 650～700 分以上，對銀行來說都算信用良好族群。這類型的借款人，不只貸款過件率高，可以順利取得資金，也通常能獲得較好的貸款條件，例如高成數和低利率。

• 申請人還款能力

銀行偏好收入穩定的借款人，因此會重視借款人的收入穩定性、月，並以此判斷借款人的還款能力。為了順利核貸，建議申貸人在計入每月貸款應還金額後，月負債比應低於 60%；若超過，就需要提供其他擔保品以增強授信強度。

除此之外，銀行也偏好特定職業的借款人，例如公務員和四師（醫師、律師、建築師、會計師）。因為這些職業不只工作穩定，常態性收入也高，可以讓銀行對回收借款更有信心，進而提供較高的貸款成數。

• 房屋屋齡

在正常使用的條件下，建議房屋每 20～30 年就要評估是否需要修繕。尤其申請老房子抵押貸款時，如果沒有特別保養或修繕，可能因漏水、管線老舊或結構受損等問題，導致房屋鑑價結果低，進而影響貸款金額。

評估房屋價值時，通常需一併參考房屋建材種類、是否連棟與修繕紀錄等因素。但如果先簡單以屋齡區分，房屋主要可以分成新屋、舊屋、中古屋和老屋四種，以下為對應的貸款成數：

• 新屋（屋齡 0-5 年）
  貸款成數：通常可達房屋價值的 65%～75%
• 舊屋（屋齡 6-10 年）
  貸款成數：通常可達房屋價值的 60%～75%
• 中古屋（屋齡 11-29 年，或轉手一次以上的房屋）
  貸款成數：通常可達房屋價值的 55%～75%
• 老屋（屋齡 30 年以上）
  貸款成數：通常可達房屋價值的 50%～65%

• 房屋類型

房屋類型主要可分為預售屋、新成屋和中古屋三種。

• 預售屋
  特色：由於預售屋貸款通常是由建商提出，以完整建案向銀行協商貸款，成數會比個人申請還高，適合自備款有限的購屋族。
  貸款成數：通常可達房屋價值的 70～80%
• 新成屋
  特色：新成屋指建案完工後，尚未售出有人居住的房屋，屋齡多在十年以內。由於新成屋保值性較高，相較中古屋、老屋，銀行會願意給比較高的貸款成數。
  貸款成數：通常可達房屋價值的 65～75%
• 中古屋
  特色：中古屋指曾被轉手過的房屋，通常屋齡在 11～29 年之間，但也有部分是屋齡低的中古屋（新古屋）。由於存在折舊問題，且市場價值不穩定，貸款成數通常較低。
  貸款成數：通常可達房屋價值的 55%～75%

• 房屋地段

房屋地段好不好因人而異，但通常地段好是指房屋座落地區經濟繁華、商業活動頻繁，可以從看心儀標的的地段率。對銀行來說，地段好的房屋有較大的增值空間，因此核貸風險小，進而願意提供較高的貸款成數。而評估房屋地段好壞，主要可以參考以下四點：

• 交通便利性
  房屋附近一公里內（開車 10～20 分鐘）是否有捷運站、公車站，或是靠近主要交通道路、交流道。
• 生活機能
  房屋附近是否有學校、醫院、超市、或公園等日常生活所需設施。
• 工作機會
  從當地的工作機會數量、性質，可以判斷當地居民可能多是藍領或白領。白領多的地方，通常能促進商業區的繁華，進而提升整體生活機能和品質。
• 發展潛力
  房屋附近是否有可預見的未來建設項目、發展計劃，或是以房價趨勢、市場需求評估增值空間。

房屋貸款常見問題

針對房貸申請，王代書整理5大常見疑問：

• Q1：辦房貸後急需用錢怎麼辦？

如果辦房貸後急需用錢，可以考慮向親友借款、申請信貸、二胎或裝潢貸款（部分限制資金用途），也可以在評估自身資金需求和還款能力後，向撥款快速的民間機構申請貸款。

在申請房貸前，建議先評估自身對資金流通性的需求，選擇適合的貸款方式。例如「理財型房貸」能提供更高的靈活性，將已歸還的本金轉換為信用額度，讓借款人更方便地活用資產。

• Q2：房貸成數最高多少？

向銀行申請房貸，貸款成數最高可到房屋鑑價結果的 70%～80%；向民間機構申請，最高可貸到房屋價值的 110%。實際狀況會因申貸人和房屋條件而有所不同，通常具備信用條件好、財力證明充足和房屋價值高的條件時，能談到更優惠的貸款成數、額度和利率。

• Q3：房屋貸款成數不足怎麼辦？

如果房貸成數不足，建議先向銀行專員詢問成數不如預期的原因，並補強貸款條件，例如提供擔保品、保證人或其他財力證明。同時口頭詢問他家貸款條件，確認有沒有更優惠、更適合自己的貸款方案。

如果貸款後才發現貸款金額不足，可以申請房屋二胎或房屋信貸，以取得所需資金。

• Q4：房屋貸款一定要本人申請嗎？

不一定，但必須是代書或符合民法「表見代理」規定的人才能代理申請。也就是說，必須由「實際貸款人」表明委託「代理人」辦理，才算是合法流程。如果他人沒有經過你的同意，擅自以你名下房產辦理房貸，你可以起訴申請塗銷抵押。

• Q5：房屋抵押貸款跟房貸差在哪？

房屋抵押貸款不完全等於房貸。因為房屋抵押貸款通常指你已經有房產，並利用該房產申請貸款。而一般人常說的房貸是指「購屋型貸款」，指你在還沒有房子的情況下，為了取得購房資金，而申請房貸。

• Q6：貸款中的房子能抵押嗎？

可以，在房屋有貸款的情況下，再次抵押以取得額外資金，就叫做「房屋二胎」。房屋二胎是利用房屋殘值預借現金，因此貸款成數有一定限制，能與銀行貸款的金額非常有限。

如果資金需求大，可以在評估自身還款能力後，選擇向民間機構申請房屋二胎。民間二胎成數通常在房屋現值九成以上，但相對的，利率也會比較高。

房屋貸款總結

如果對如何申請房貸還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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