房屋融資如何貸到8成以上？原屋融資、二胎融資和理財型房貸比較

房屋融資方法有哪些？從原屋抵押、二胎到轉增貸，都是利用房屋取得資金的方式。為了應對不同族群的需求，各銀行也推出許多特殊的房貸方案，例如理財型房貸、抵利型房貸和階梯型房貸，幫助借款人快速擴充資本，並在理性投資、規劃並權衡風險的條件下，將房貸作為財務規劃工具。

以下由王代書為你分析不同房屋融資方式、管道的優缺點，以及在申請房貸的過程中，該怎麼做才能提升自身貸款條件，以協商更好的成數和利率，安全、高效地取得資金！

房屋融資意思

房屋融資是指借款人以房屋作為擔保品，透過房屋抵押貸款、轉增貸或理財型房貸等方式，向銀行、融資公司或民間貸款等機構申請資金。

貸款機構會根據房屋現值、借款人信用條件和收入狀況，提供一定額度的貸款。這些資金可以用於房屋修繕、資金週轉或其他財務需求。借款人需定期償還本金和利息，否則貸款機構有權申請支付命令，並採取法律行動（如強制執行、法拍）追回欠款。

房屋融資方式

房屋融資方式多元，包含、二胎融資、房屋轉增貸和。以下由王代書介紹不同方式的貸款條件和優缺點：

房屋融資管道

銀行、融資公司和民間貸款為房屋融資的主要管道，以下針對三者在申請門檻、承作貸款類型、額度和利率的差異進行說明，以幫助你根據自身貸款條件、資金需求和還款能力，挑選適合的融資方案。

房屋融資申請流程

在比較完房屋融資方式和管道後，相信你已經了解自己適合哪一種貸款。以下幫助你用簡單五步驟，快速認識如何申請房貸，以及首次申辦要注意哪些眉角！

• 步驟一、提出申請

首先，口頭諮詢各家銀行或民間機構的貸款方案。依自身條件和還款能力，選擇適合的貸款機構，並準備身分證明文件、房屋或土地所有權狀和貸款申請書等文件，提出書面申請。

在正式提出申請前，建議先確認自己符合貸款機構的核貸標準，因為每次申請貸款，都會在聯徵報告上留下紀錄。當近三個月內，申請超過三次貸款，就會被視為聯徵多查。從銀行的角度來看，聯徵多查代表借款人資金需求大，且可能因特殊原因被其他銀行拒貸。

• 步驟二、貸款審核

收到貸款申請後，銀行會對房屋進行估價、調閱借款人聯徵報告，並向其任職公司進行照會，以確認在職狀況。最後依上述條件綜合評估，決定是否核貸，以及適合的貸款方案，包含額度、利率和還款期限等條件。審核時間約 1～3 個工作天。

如借款人有轉職計畫，建議等貸款撥款後再進行，以免銀行因收入不穩定，而對貸款審核產生疑慮。

• 步驟三、簽約對保

完成房貸審核後，會由專員照會借款人，約時間到銀行分行對保。對保過程中，專員將依照合約內容，逐項說明本次貸款方案。建議借款人找有貸款經驗的親朋好友陪同，對貸款條件、附文有任何疑問，也都可以隨時提出。

確認貸款方案與預期相符，且沒有其他疑問後，就可以進行簽約，並由借貸雙方各留存一式。

• 步驟四、抵押權設定

完成簽約後，借貸雙方須到地政事務所，將抵押權設定給貸款機構。未來當借款人無法償還貸款，貸款機構有權申請支付命令或本票，並以其為執行憑證，申請對房屋強制執行。

• 步驟五、撥款

完成抵押權設定後，貸款機構通常會於 1～3 個工作天內，將款項撥入指定帳戶，代表貸款流程正式完成。

總結來看，若向銀行申請房貸，從提出申請到完成撥款，約需 7～14 個工作天完成。與民間機構申請貸款，則只需 1～3 個工作天，主要差別在於鑑價、審核、簽約和撥款速度。

哪些因素會影響房屋融資利率？

房貸利率高低取決於物件條件和借款人條件，通常為年利率 2.185% 起。送出申請後，銀行會先對房屋進行鑑價，再調閱借款人的聯徵報告，依、信用分數和還款紀錄等綜合評估，決定是否核貸。

物件條件

物件條件包含屋齡、坪數、地段和產權等。

• 屋齡

不論建材、是否連棟和保養頻率等因素，將房屋簡單依屋齡區分，可以分成新屋、舊屋、中古屋和老屋。如果沒有特別保養或修繕，老屋通常會有漏水、管線老舊或結構受損等問題，房屋價值也會隨之折舊、降低。

新屋（0-5年）：房貸利率 2%～3%
舊屋（6-10年）：房貸利率 2%～4%
中古屋（11-29年）：房貸利率 3%～4%
老屋（30年以上）：房貸利率 3%～4%

• 坪數

若先不論其他條件，房屋坪數 15 坪以下，銀行通常不承作；房屋坪數介於 15～20 坪之間，貸款利率約為 3％~4%；房屋坪數 20 坪以上，貸款利率約為 2%～3%。

在所有物件條件中，坪數對利率的影響相對比較小。若持有 15 坪以下的小套房，也可以選擇買下相鄰的套房，提升自己申請貸款的優勢。

• 地段

地段率反應房屋座落地區的經濟活力和生活機能，也會直接影響房貸利率。判斷地段好壞的指標主要有五個，包含交通、生活機能、當地工作機會、是否近學區或在重大建設範圍內。地段越好，增值潛力就越大，貸款機構也會因此願意提供較優惠的貸款利率。

此外，房屋所在縣市也會影響貸款條件。如果房屋在六都（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市）或新竹市，又剛好在都市計畫區內，可以取得比其他縣市還好的貸款條件。

王代書房貸小知識：銀行會將房屋分成 A、B、C 三個等級，不同等級的貸款條件天花板都不同，例如 A 地區房屋可以貸款八成，但 B、C 地區可能頂多貸款六成。因此申請貸款前，除了看市價外，也可以從地段率判斷自己名下房屋是不是銀行眼中的潛力股。

• 產權

房屋依產權劃分分類，可分為一人所有、公同共有和分別共有。產權越完整、持分比例越大，市場流通性就越高。對貸款機構來說，也能降低核貸風險，因而更願意提供較優惠的貸款利率。

銀行通常只承作有完整產權的房屋貸款。若持有持分房屋，除非共有人願意簽貸款同意書，否則不會過件，只能向民間機構申貸。

借款人條件

• 年齡

大部分銀行規定「貸款年限＋年齡≤65～75」，也就是說，年齡超過 30 歲的借款人，貸款年限最多只能到 35～45 年。當借款人年齡超過 65 歲，也通常會要求提供保人或其他擔保品。

由此可見，為了控管核貸風險，銀行偏好借款人於貸款期間有穩定收入，且具有一定財力證明。在所有年齡區間中，以26～35歲的借款人最符合此標準，往後依序為36～40歲、20～25歲、41～45歲和46～50歲。

20～25歲：1.83%
26～30歲：1.79%
31～35歲：1.79%
36～40歲：1.82%
41～45歲：1.85%
46～50歲：1.88%

• 信用條件

信用評分區間為 200～800 分，是銀行核貸的重要依據，決定貸款過件率、成數和利率等條件。

200～400分：信用不良，申貸過件率低。
401～550分：信用中下，若檢附齊全財力證明，仍有機率過件，但利率通常偏高。
551～650分：信用佳，過件率高，但要慎選貸款銀行，才能協商優惠的貸款利率。
651～800分：信用優惠，過件率高，且貸款利率通常偏低。

• 收入高低

銀行評估借款人收入時，會以「常態性收入」為主。也就是說，當借款人月收入 20 萬元，但其中 15 萬元為投資所得、獎金等，貸款條件未必會比月收入 10 萬元，但全部都為薪資所得的借款人好。

因此常態性收入越高，且名下沒有過多房貸、車貸或信貸等債務，導致負債比高於 60～70%，能談到的貸款利率就越低。

• 財力證明

財力證明是申請房貸的必備條件，例如薪資證明、扣繳憑單和持股明細等。其中以「不動產所有權狀」和「定期存款單」最有用，因為它們價值高且保值。對銀行來說，可以確保即使借款人失業、沒有穩定收入，還是有能力償還貸款。

房屋融資試算

確認貸款金額、利率、計息方式、和還款期限後，就可以計算房貸月付金。

假設貸款採本息均攤法，在貸款金額 1,000 萬、年利率 2.185%、寬限期 3 年和還款期限 30 年的條件下，每月月付金為 40,886 元。

許多銀行、房屋買賣平台也有提供房貸試算器，例如，可以幫助民眾快速計算房貸每月要繳多少錢，以評估自身還款能力。

房屋融資常見問題

針對房屋融資，王代書整理六大常見問題：

• Q1：可以用原屋融資買房嗎？

原屋融資是以沒有抵押權設定的房屋為擔保品，向銀行申請貸款，用於週轉或消費性融資，不能用於買房或下斡旋等。辦理貸款申請時，也通常會簽切結書，若出現大額轉帳，會被銀行關切金流。

部分人會在撥款後，先將錢轉到親友、配偶或自己的其他帳戶，再做真正的用。儘管銀行無權干涉轉帳後的用途，但若發現資金用途與申請目的不符，還是有權終止貸款並要求提前還款。

• Q2：融資公司是地下錢莊嗎？

融資公司不是地下錢莊。雖然目前未屬金管會管轄範圍，但合法的融資公司還是會依《公司法》登記，通報營業項目、資本額和負責人等資訊，受經濟部監督。規模比較大的融資公司，例如中x、和x，會由證交所以內控角度加以查核。

對於要不要將融資公司納入金管會管轄範圍、金融消費者保護法適用範圍，或制定專法管制，目前都還在討論中，預計2024年底會有初步結果。

• Q3：500萬的房子可以增貸多少？

（房屋現值Ｘ貸款成數）－房貸餘額＝增貸餘額。以現值 500 萬的房屋為例，如果物件狀況、借款人信用條件和財務狀況良好，談到八成貸款，而原貸款餘額 200 萬元，則可以增貸 200 萬元。

• Q4：300萬房貸一個月要繳多少？

房貸月付金金額取決於利率、寬限期、還款年限和計息方式。以採用單一利率和本息均攤法計算，一般銀行購屋貸款最低為 2.185%，在寬限期 3 年、攤還 30 年的條件下，每月應繳 12,266 元。

• Q5：沒有收入證明可以申請房貸嗎？

收入證明是評估借款人還款能力的關鍵，因此若無法提出，可能會被銀行婉拒貸款或減少放款。對於自營商、攤販、自由工作者或其他無一定雇主的勞工，可以提出其他財力證明，例如財產清單、所得收入憑單或自營商 401 報表，證明自己有足夠還款能力，提高銀行放款意願。

若因信用評分不佳，導致被銀行退件，也可以在考量自身還款能力後，向審核較寬鬆的民間貸款申請。民間借貸通常只看擔保品價值，對收入證明的接受範圍也較廣。

• Q6：哪些人適合申請民間房屋融資？

因為利率低、安全性高，一般人有貸款需求時，會優先選擇銀行。不過銀行審核嚴格，會檢視借款人的信用評分、收入證明和物件條件。對於信用瑕疵、信用小白、屋齡過高、坪數太小或產權複雜的情況，申請銀行貸款可能被拒，更適合合考慮民間貸款。

房屋融資總結

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