【銀行房貸利率表】升息房貸利息差多少？6招爭取房貸優惠

哪家銀行房貸利息最優惠？目前一般銀行購屋貸款利率最低2.095%起，若符合18歲以上、名下無自有住宅等條件，可以申請新青安貸款，政府補貼後，第一期機動利率約1.775%起。

本文將介紹房貸名詞、房貸利息計算方式、各家銀行房貸利率比較，並教你怎麼和銀行談房貸利率優惠，讓你從買房小白變選屋達人！

房貸名詞介紹

怎麼看哪家銀行房貸最低？房貸利率是由指標利率和加碼利率組成，「指標利率」會隨央行升降息波動，因此每家銀行的數值差不多；而「加碼利率」是銀行針對申請人信用、收入狀況等評估，考量承作風險、合理利潤後計算出的利率。

因此每個人申辦房貸利率都不同，差別就在加碼利率，只要談低加碼利率，就能降低房貸利率。

• 指標利率（房貸基準利率）

指標利率是「指數型房貸基準利率」的簡稱，通常隨「央行利率」波動，因為央行利率影響銀行借貸成本，當央行利率降低，代表銀行借貸成本下降，連帶影響房貸基準利率降低。

央行利率調整幅度分一碼、半碼，「一碼」代表0.25個百分點，「0.125」個百分點。

• 加碼利率

銀行在評估申貸人條件、市場狀況等因素後，會在指標利率上疊加「加碼利率」，以覆蓋銀行核貸風險、確保盈利，不會隨央行升降息調整。

影響加碼利率的因素眾多，包含申貸人的信用狀況、還款能力、貸款額度和還款期限，以及銀行的承作風險、合理利潤等。

• 固定利率：固定指標利率＋固定加碼利率

「固定利率」指利率不會隨市場波動，不論央行升降息，利率都和申貸時相同，適合於利率低時使用，但長期承作的銀行少。

• 機動利率：變動指標利率＋變動加碼利率

「機動利率」又稱浮動利率，利率會隨市場波動，是多數銀行使用的計算方式，可分為一段式利率、分段式利率兩種。

房貸利息計算方法

房貸利息計算方式分「固定利率」、「一段式利率」和「分段式利率」三種，後兩者屬於機動利率，是多數銀行使用的計息方式，各有適合族群，建議貸款前先加計費用，計算總費用年百分率，才能算出真正的貸款利率哦！

• 一段式利率

一段式利率是將貸款期間的加碼利率維持在同一數值，僅指數利率會隨央行升降息變動。相較分段式利率，一段式利率更能幫助申貸人掌握每月費用，適合購屋自住族。

• 分段式利率

分段式利率是將加碼利率依貸款時間分段，於不同區間採用不同加碼利率，通常前期利率「比一段式還低」，後期利率「比一段式還高」，優點是前期資金需求較小，但若持續升息，還款壓力會緩增。

• 計息方式比較

優惠房貸利率怎麼談？

房貸利率可以談嗎？答案是可以的！而談房貸利率重點就在「讓銀行知道你信用好且能長期、穩定還款，核貸給你的呆帳風險低」，以下介紹6大必備要件：

• 平時按時繳款，建立良好信用

申請房屋貸款時，金融機構會查閱你的信用報告，以評估還款能力，是決定過件率、貸款額度的重要因素。因此平時要養成準時繳費、避免信用卡繳最低、不預借現金等習慣，一但留下紀錄，將揭露半年～五年不等時間。

• 向往來頻繁、良好的銀行申辦

在信用狀況佳的基礎下，和「有長期、良好往來關係」的銀行申請房貸，相較從未互動過的銀行，通常能談到比較好的利率，例如薪轉戶、證券戶和主力信用卡的發行銀行都是不錯的選擇。

• 出示穩定收入來源、財力證明

除了信用分數外，借款人的還款能力也是銀行的評估重點，因此「有穩定收入來源」的職業通常能談到較低的貸款利率，例如軍公教人員、上市櫃公司員工和三師（律師、醫師、會計師）。

若是上班族、自由工作者，也能檢附有利收入證明，例如6個月以上薪轉紀錄、、投資收入或扣繳憑單，為貸款條件加分。

• 提供擔保品或二等親內保證人

根據《銀行法》規定，若銀行對於借款人的授信餘額低於房地產價值，借款人須提供一般保證人。因此若房屋總價較高、本身收入不夠，建議提供擔保品或二等親內、信用良好的保證人，銀行會比較願意給低一點的貸款利率。

• 房屋條件良好

申請房貸後，銀行會先進行房屋鑑價，依屋齡、坪數、地段和週邊有無嫌惡設施等綜合評估，決定鑑價金額、成數。通常屋況、地段好的房屋，由於貶值風險低，更有機會談到好的貸款成數、貸款利率。

• 購買房貸壽險

房貸壽險是提供「有房貸的民眾」購買的壽險商品，若投保人不幸過世，被指定爲受益人的家屬可獲得保險金，並用以償還房屋貸款。對銀行來說，房貸壽險是降低收款風險的方法之一，所以相對也願意提供更優惠的貸款利率。

房貸壽險不是強制保險，和一般保險一樣須繳付保費，金管會也規定業者不得強制推銷、誘導或綁售，申辦前建議先評估自身財務能力哦！

銀行房貸利率比較

以下分享20家銀行房貸利率、總費用年百分率及相關費用比較：

房貸利息常見問題FAQ

Q1：第一次辦房貸要注意什麼？

• 依購屋目的，選擇適合的房貸種類：一段式利率不受央行升降息影響，適合希望月付金穩定的自住族，但若前期資金少、想盡快置產，可以考慮分段式利率，這類貸款前期利率較低。
• 備妥房價20％以上的頭期款：頭期款越多，越有機會把房貸利率談低，以減少房貸利息費用，降低購屋成本。
• 聯徵中心查詢信用報告：貸款一定會被拉聯徵，因此先提升信用分數，能讓貸款申請更順利。
• 比較銀行過件標準和房貸利率：先口頭詢問各銀行的房貸利率和條件，確認可以接受再送件，避免聯徵多查。

Q2：中央不斷升息，首購族要再等等嗎？

儘管會導致房貸利率上升、提高貸款成本，但若財務狀況穩定、購屋目的為自住需求，及早置產仍有優勢，因為房產能有效對抗通脹並具有增值潛力。

Q3：開始繳房貸後，還能談利率嗎？

開始繳房貸後，若繳款紀錄良好且持續一至兩年，或合約中有重新談判利率的條款，可以向銀行要求調降利率。如果銀行不願意調降，也可以考慮轉貸。然而，轉貸過程會產生違約金和房屋鑑價費等費用，建議先評估利率差異是否足以為您節省支出。

Q4：房貸最久可以貸幾年？

貸款期限一般在30至40年之間，而35歲通常是申請40年房貸的上限，貸款期間會隨年齡增長遞減。因為多數金融機構遵循「年齡＋貸款年限≦75」的規範，確保貸款到期時，借款人年齡不會過高，以減少貸款風險。

Q5：房貸年限越長越好嗎？

房貸年限不一定越長越好，雖然每月還款較低，資金更靈活，可以減少短期財務壓力，但總利息支出會增加，且承擔的貸款風險也更高。如果銀行升息，後期還款壓力可能增加，應評估自身財務狀況，選擇合適的貸款期限。

Q6：房貸1,000萬30年一個月要繳多少？

假設央行的基準利率為2%、加碼利率1%，則總年利率為3%，以此利率計算，貸款1000萬、期限30年的每月還款額約為43,675元。

房貸利息總結

買房是件人生大事，在申辦房貸前，別忘了評估自身購屋需求、比較不同房貸方案，平時好好培養信用，就能掌握房貸利率談判技巧，輕鬆辦理房貸！

如果對房貸利息還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業代書團隊為你服務！

1.，專人將迅速與您聯繫
2.線上免費諮詢：，聯絡全台最大房貸服務中心
3.專業代書專線：王代書 0976-161-313