抵押權設定自己辦多少錢？4步驟設定抵押權，費用、時效一次看

抵押權設定是什麼？在不動產貸款交易中，為確保物權合法擔保，會由債務人將自己的財產「設定抵押權」給債權人，賦予債權人特定權益，使其可於債務人未能履行還款義務時，根據抵押權向法院申請拍賣抵押物。

以下介紹抵押權種類、抵押權設定方式和費用，並於文末整理民眾對抵押權常有的問題，幫助你快速了解有關設定擔保的重要資訊，確保自身資產安全！

抵押權設定是什麼？

根據《民法》第860條，抵押權是「對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保的不動產，得以就該不動產所賣得價金受清償的權利」，簡單來說，透過抵押權設定，可以讓債務人在保有不動產物權同時，使債權人獲得抵押物拍賣價金的優先求償權，以保障債權。

而抵押權又分金融機構抵押、私人抵押，兩者差別是債權人身份不同，只要債權人不是金融機構，就屬於私人抵押，例如自然人、代書、融資公司等。

抵押權設定時機

除了貸款會使用到抵押權外，與夫妻、親友合資買房時，若對共同登記、預告登記有疑慮，也能以抵押權設定方式保障非登記人權益，但缺點是只能保障債權，無法限制登記人處分不動產。

• 貸款
• 與他人合資買房

抵押權種類

依擔保債權的額度不同，抵押權又可分為「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，以下介紹兩者差異。

• 普通抵押權設定

擔保額度：固定金額，債權範圍為貸款金額、違約金總和

簡單來說，普通抵押權就是「你現在貸款多少，抵押金額就設定多少，未來若無力償還，債權人只能和你拿抵押金額（違約金另計）」，也就是針對「當下的貸款金額」設定抵押權。

• 最高限額抵押權設定

擔保額度：變動金額，隨債務人需求增減，代表債權上限範圍

最高限額抵押權意思是「你可以在最高限額範圍內，決定想貸款多少，後續也能視資金需求增貸，而債權範圍是你實際貸款金額總和」，也就是依「當下和未來可能的貸款金額」設定抵押權上限。

由於最高限額抵押權較彈性、靈活，是目前大型金融機構、銀行常用的登記方式，以借貸人的立場來看，也比較方便、省錢，只要在限額範圍內增貸，都不須額外設定抵押權、繳納登記費用。

銀行最高限額抵押權通常會設定當下貸款金額的1.2倍，民間機構則最高可到1.5倍。

• 普通抵押權、最高限額抵押權比較

抵押權設定目的

除了保障債權人權益外，對債務人來說，抵押權設定也是能增強自身信用、作為貸款協商工具的方式之一，以下介紹三大抵押權設定目的：

• 增強債借貸人信用

與無擔保貸款、動產抵押相比，相對風險低、穩定性高，能幫助借貸人增加貸款的成功率，談到更好的貸款條件、額度。

• 保障債權人權益

透過抵押權設定，不只能督促債務人償還借款，降低債權人的貸款風險，未來若債務人無法依約償還，債權人也有權對擔保的不動產變價求償。

抵押權具順序性，會依登記順序決定誰能優先求償，因此在設定抵押權前，也務必先確認謄本上「他項權利」，避免受償順序與約定不符。

• 其他因素

除了以上兩種目的外，也有些人會在沒有借貸行為的狀況下，設定假的抵押權，又稱抵押權假設定。抵押權假設定的目的多元，例如提高債權比例、防止名下不動產被拍賣，若是為逃漏稅、規避債務，是可能涉及刑法詐欺罪的，請民眾切勿以身試法！

如何設定抵押權？

抵押權設定方式簡單，只需在申請貸款、依約提供擔保後，檢附應備文件，就能到地政機關完成登記，以下整理設定抵押權文件、方式和流程：

設定抵押權要帶什麼？

• 不動產所有權人身分證正本、影本
• 不動產所有權人印章（私人抵押權設定須攜帶印鑑章、印鑑證明）
• 抵押權設定申請書
• 抵押權設定契約書
• 土地及建物所有權狀正本
• 戶籍謄本

如是委託辦理，須攜帶委託人身分證正本、印章。

抵押權設定方式有哪些？

• 臨櫃申請
• 網路申請：僅委託地政士或律師代理申請登記者可使用。

抵押權設定流程

• 第一步：申請貸款，協商貸款額度、利率
• 第二步：簽訂契約，準備抵押權設定契約書、申請書等文件
• 第三步：抵押權登記，可至全台任一地政機關辦理
• 第四步：核發證明文件，等待銀行撥款

抵押權設定費用

抵押權設定方式不複雜，但須檢附許多申請文件，如果對流程不熟悉、缺件，容易耽誤撥款時間。若有急迫資金需求，也建議評估是否需委託代書辦理，節省人力和時間成本。

• 登記費：「設定抵押權金額」的千分之一
• 書狀費：一張80元
• 抵押權設定代書費：一筆土地或一棟建物4,000～6,000元不等

因此，假設你以一棟房屋向銀行申請1,000萬元貸款，銀行通常會設定1,200萬元的最高限額抵押權，以下是抵押權設定自己辦、委託代書辦理的費用差異：

抵押權設定常見問題FAQ

• Q1：抵押權設定去哪辦？

全台任一地政機關皆可辦理抵押權設定。

• Q2：抵押權設定辦理時間多久？

若是私人抵押權設定，從送出完整申請文件開始，約1～3個工作天即可完成辦理；若是金融機構抵押權設定，速度會快一些，最快1～2個工作天內即可完成辦理。

• Q3：抵押權設定自己辦要注意什麼？

若沒有委託代書、，應確保申請文件無缺漏，避免缺件、耽誤撥款時間。

• Q4：抵押權時效多久？抵押權會過期嗎？

一般債權請求權時效為15年，超過請求權期限後，債權人可依法於5年內實行抵押權，如超過5年未實行，債務人可依「抵押權消滅」為由訴請塗銷。

多數合約會額外註明「抵押權存續期間」，若超過請求權期限，但仍在抵押權存續期間內，則未必能成功訴請塗銷，建議諮詢專業律師，依個案分析建議做法。

• Q5：如何查詢房屋有沒有被設定抵押權？

抵押權設定查詢方式有四種，分別是地政事務所臨櫃查詢、地政服務網查詢、超商機台查詢以及請代書協助查詢。

• Q6：房屋被設定抵押權還能買賣嗎？

可以！設定抵押權後，債務人仍為不動產所有人，因此可進行買賣、過戶等處分，不需經過抵押權人同意，但若房屋正在進行假扣押、強制執行，過戶會受到限制。

進行不動產買賣時，應向買方完整披露抵押狀況，確保雙方資訊透明、取得共識，不得讓買方在不知情的狀況下承接抵押責任。

• Q7：房屋被設定抵押權還能貸款嗎？

可以！但相較未設定抵押權的不動產，借款方的風險會更高，通常在申辦人信用良好、收入穩定且房屋有殘值的條件下，比較有機會申請，

除了申請二胎房貸外，也可以先嘗試房屋增貸（向原銀行申請提高貸款額度）、房屋轉貸（將原銀行貸款轉至其他銀行）。

抵押權設定總結

抵押權設定方式、種類看似簡單，但應用在實務上，還是有許多眉角要注意，無論是債務人、債權人，都建議先了解其優缺點和限制再行登記。

如果對抵押權設定細節還有疑問，或是個案特殊，例如發現房屋莫名被設定抵押權、找不到抵押人或抵押權人，歡迎透過以下方式免費諮詢，我們提供專業律師、代書團隊，能應對不同情形分析利弊、提供建議作法，未過件絕不收費！

1. ，專人將迅速與您聯繫
2. 線上免費諮詢：，聯絡全台最大房貸服務中心
3. 專業代書專線：王代書 0976-161-313