持分土地是什麼？持分土地買賣、分割方式解說，3招解決侵佔糾紛

持分土地不好賣怎麼辦？持分土地買賣比一般土地複雜，因為產權不明確、市場需求低，且共有人對土地處分方式的想法不同，導致很難用持分土地融資。通常會先切割或與共有人協商，再進行買賣或貸款，以取得所需資金。

本文將針對持分土地與其應用，由專業代書為你介紹持分土地類型、常見土地糾紛，以及如何分割、買賣或貸款，幫助你有效發揮資產價值！

持分土地是什麼？

「持分土地」是指由兩人或兩人以上共同擁有的土地，各自擁有該土地的一定比例產權。也就是說。當兩人共同持有一片土地，雙方權狀會標示權利範圍為1/2，也可以依出資或繼承比例分配持分。

由於涉及多位共有人，對於完整土地的處分方式，需要取得共識才能執行，這可能導致協商時間拉長，難以買賣、貸款或加以運用。

持分概念源自家庭繼承土地的傳統，現今除了繼承外，持分關係也可能經由夫妻合資、親友合資或買賣成立。共有人共享土地的使用、管理和收益權，也一同承擔相應的義務和責任。

持分土地類型

根據持分明確性的不同，持分土地又可分為：

• 分別共有土地

當土地為「分別共有」，表示土地有經過分割，共有人各自對土地享有特定的持分，例如 A、B、C 共有一塊地，A 享 1/2 持分、B 享 1/3 持分、C 享 1/6 持分。

持分又稱為應有部分，是對共有物所有權所享權利的抽象概念，不是針對土地進行實際劃分，並分配給各持有人。

• 公同共有土地

當土地為「公同共有」，表示全體共有人共同擁有所有土地。共有人之間無明確持分分配，對土地進行任何處分前，都需經全體共有人同意。

共有人權狀上，權利範圍會標註「*****一分之一*****」。

• 公同共有分別共有區別

持分土地糾紛

持分土地有好有壞，優點是在資源共享、風險分散層面，比一般土地有更大的優勢。然而在使用上，由於會受其他共有人牽制，可能帶來糾紛與不便，例如產權複雜、收益分配爭議、維護責任糾紛和處分方式分歧等。

• 產權複雜，難以實質分割

土地價值取決於多種因素，例如土地地段、面積、形狀和容積率等。而持分土地產權複雜，使實質分割變得困難，難以確保每位共有人都獲得公平的份額。

• 收益分配爭議

在開發或維護土地的過程中，應依持分分配責任和收益，然而實際執行時，各共有人投入的資金可能不同，這會影響他們對收益分配的要求。建議共有人應於土地開發前，達成明確的收益分配協議，避免產生誤解和矛盾。

• 維護責任糾紛

土地的維護責任往往不明確，容易導致共有人互相推諉責任。當某一方未能履行維護責任，其他共有人可能會感到不滿，進而引發糾紛。

• 處分方式分歧

土地處分方式是共有人常見糾紛之一，例如出售或保留、開發或不開發，這取決於各共有人的資金需求和投資策略。當某一共有人希望將土地出租，以獲取穩定的長期收益，而另一方希望賣出土地，以取得資金周轉，就容易加劇分歧。

建議共有人間，應建立明確的協商機制，並在必要時尋求專業法律建議。

持分土地分割方式有哪些？

持分土地分割方式有三種，分別是協議分割、調解分割和裁判分割（強制分割）。只要符合特定條件，就能向法院聲請強制分割，解除公同共有的限制，使共有人獲得各自持分土地使用權。

以下介紹三種分割方式：

• 協議分割

「協議分割」是由共有人透過協商，取得土地分割的共識，進行自願分割，需全體共有人同意才能執行。這種狀況通常出現於親友合資購買土地時，會於買地前建立共識，以確保後續依約定分割。

• 調解分割

當共有人對分割意見不一，可以向鄉鎮市公所的調解委員會申請調解，幫助達成共識。如涉及多位共有人，或土地具難以分割的特性，也可以找律師參與，以促進共有人之間的有效溝通。

• 裁判分割

「裁判分割」是當全體無法取得共識時，任一共有人可以向法院提起訴訟，透過判決進行分割。由於這種作法耗時且費用高昂，須付裁判費、律師費和代書費等費用，通常是當協商和調解破局時，才會聲請裁判分割。

必須符合以下條件，才能聲請持分土地強制分割：

• 持分人協議分割未成
• 任一共有人向法院聲請強制分割
• 符合法定面積限制

持分土地可以買賣嗎？

持分土地可不可以買賣，取決於土地是分別共有還是公同共有。如果土地是分別共有，可以自由處分自己的土地持分；如果土地是公同共有，依現行土地法規定，同意出售的共有人及其土地持分應超過半數，才能進行持分土地買賣。

然而要特別注意的是，依規定，共有人出賣其應有部分時，其他共有人享。也就是說，他可以用同一價格共同或單獨優先購買。

持分土地可以貸款嗎？

持分土地可以作為貸款的抵押品，但通常銀行會要求其他共有人簽貸款同意書。因爲持分土地法拍難度高，當申貸人無法還款，銀行難以透過持分土地強制執行收回借款。對於銀行來說，核貸風險高，審核就會比較嚴謹。

如有資金需求，可以在考量自身還款能力後，向民間機構申請持分土地貸款，民間貸款通常審核較寬鬆，也不會要求其他共有人簽同意書，只要有土地就能貸款，最快一到三個工作天內撥款。

持分土地貸款管道

持分土地貸款管道主要包含銀行、農會和民間機構三種，以下比較不同管道的貸款利率、成數、還款期限和優缺點分析：

持分土地常見問題

• Q1：持分土地比例怎麼算？

土地持分代表兩人或兩人以上共同持有一塊土地，通常是出資或繼承比例計算。當兩人共同持有，則每人擁有土地產權的1/2；當三人共同持有，則每人擁有土地產權的1/3，以此類推。

• Q2：持分土地不好賣怎麼辦？

由於持分土地產權複雜，開發難度高，除非持分比例大或土地現值高，不然通常很難轉賣。如果持分土地不好賣，可以嘗試三種方式取得資金，一是收購其他共有人持分，完整產權再賣出；二是將持分賣給其他持有人；三是申請持分土地貸款。

• Q3：持分土地被佔用怎麼辦？

如果佔用土地的人不是共有人，依《刑法》第320條第2項，可以向其提起刑事訴訟，告他竊佔；如果共有人佔用土地，可以先釐清雙方的土地使用權，再探討是否涉及民事不當得利，透過法律途徑保障自身權益。

• Q4：持分土地可以贈與嗎？

持分土地是可以贈與的，且不像持分土地買賣，不需要通知其他共有人，其他共有人也不具優先購買權。

但要注意的是，切勿透過「假贈與，真買賣」，規避《土地法》第34條的優先購買權規定。如被法院判定為通謀虛偽的行為，則持分土地贈與行為無效，且其他共有人得提起損害賠償之訴。

持分土地總結

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