持分土地使用權怎麼分？土地被佔用怎麼辦？3種共有物管理方式分享

持分土地使用權和一般土地差在哪？持分土地切割前，全體共享土地使用權，須經其他共有人同意，才能使用土地；持分土地切割後，和一般土地相同，各持分人按其應有部分，可以自由處分。

以下針對持分土地，介紹各共有人的權益、三種共有物管理方式，並分享當持分土地被佔用時，該如何應對以保障自身權益。

持分土地使用權

持分土地使用權，可分為分別共有和公同共有兩種情形。在分配持分前，持分土地沒有單獨使用權，任何對土地的變更或持分，例如持分土地贈與、交易、增建和修繕等，都須經全體共有人同意才能執行。如未經全數同意而擅自使用，會侵犯他人的土地使用權，可能產生侵占糾紛。

持分土地使用權

  • 分別共有

「分別共有」指土地經過分割，各共有人被分配特定持分，且針對自己的應有部分，具持分土地使用權。例如 A、B、C 共有一塊地，A 享 1/2 持分、B 享 1/3 持分、C 享 1/6 持分。A 可以在未經 B、C 同意的情況下，自由處分自己的 1/2 持分

持分又稱為應有部分，是對共有物所有權所享權利的抽象概念，不是針對土地進行實際劃分，並分配給各持有人。

  • 公同共有

「公同共有」指土地未經過分割，全體共有人共同擁有持分土地使用權。各持分人對土地享平等的決策權，對土地進行任何處分前，都須先經全體同意。

共有人權狀上，權利範圍會標註「*****一分之一*****」。

共有物管理方式

依規定，共有物管理方式，除契約另有約定外，應以「共有人過半數」及「應有部分合計過半數之同意」行之。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院已裁定變更之。簡單來說，共有物管理方式有三種，包含分管約定、分管決定和分管裁定。

共有物管理方式

  • 分管約定

《民法》第820條第一項規定：「共有物管理方式，除契約另有約定外，應以『共有人過半數』及『應有部分合計過半數之同意』行之。」其中「契約」就是指分管約定（分管協議），代表全體共有人共同約定的財產處分方式。

分管約定通常用於共有物分割前，由持分人自由劃分財產特定部分的使用權。對其他共有人使用、收益或占有的部分，不得干涉。

分管約定形式包含「書面契約」和「默示分管」兩種，並沒有規定要以契約訂之。如共有人舉動足以間接推知其有承諾的效果意思，或依社會通念，可判定其有一定意思表示，視同默示分管。

  • 分管決定

《民法》第820條第一項規定：「共有物管理方式，除契約另有約定外，應以『共有人過半數』及『應有部分合計過半數之同意』行之。」後者所述「依多數決決定」，就是分管決定。

也就是說，如果共有人之間沒有訂定分管約定，對於共有物的管理，就依多數決決定。超過半數的情形有兩種，一是超過半數共有人同意，二是同意的共有人合計擁有超過半數應有部分，在此情況下，不要求同意人數過半。

在分管決定的情況下，如有故意或重大過失，導致不同意的共有人受到損害，同意的共有人須負連帶賠償責任。例如 A、B、C 合資購買一棟大樓，A、B 決定要賣，但經多數決同意， A、B 能在 C 不同意的情況下，將大樓賣給 D。如 D 無法如期支付價金，A、B 須負擔 C 應得金額。

  • 分管裁定

在特定共有人擁有較多應有部分的情況下，分管決定可能略顯不公平。因此當分管約定或分管決定無法保障各共有人權益時，任一共有人得向法院聲請裁定變更，這就是分管裁定。

持分土地所有權、使用權和地上權差異

在一般情況下，共有人會共同擁有持分土地所有權、使用權和地上權。但在特殊情況下，共有人也可能保留土地所有權，將地上權或使用權賣出。以下介紹三種權利的定義和差異：

持分土地所有權、使用權和地上權差異

  • 持分土地所有權

持分土地所有權，指兩人或兩人以上共同擁有土地產權，而其同時賦予共有人特定權利和義務，例如使用權、地上權、收益權和處分權等。在遵守相關法律的條件，所有權人可以排除他人對土地的干涉。

依規定，除法令有限制外，土地所有權及於土地之上下。

  • 持分土地使用權

持分土地使用權，指合法使用、享受土地的功能或收益的權利。使用權通常是基於契約授予，例如租約、借用協議等，並會受特定使用範圍和時間的限制。使用權人同時對土地的使用負有一定責任，應妥善使用並維護。

在一般情況下，持分土地使用權和所有權不會分割，但若所有權人將地上權出售，通常會一併將使用權移轉給地上權人。

  • 持分土地地上權

持分土地地上權，指在土地上下建造、開發或修繕的權利，簡單來說，就是能不能在土地上蓋房子。與使用權相同，地上權通常是基於契約授予，只能合法使用土地，但沒有取得土地所有權。

當土地為兩人以上共有，而所有權人欲出售土地時，地上權人為第一優先購買權人，比第三順位的共有人優先。

持分土地被佔用怎麼辦？

當持分土地被佔用，導致使用權受侵害時，通常可以依佔用人身分區分，分為「被共有人佔用」和「被第三人佔用」兩種情形。以下介紹不同情形的應對方法：

持分土地被佔用怎麼辦？

  • 持分土地被共有人佔用

當土地佔用人為共有人，而其在未經全體共有人同意的條件下，超越其應有部分的範圍，私自使用土地，任一共有人得請求損害賠償或不當得利。補償金會依共有人持分比例分配。

持分為抽象概念，通常不會實體分割，因此除非共有人之間簽訂分管契約，否則持分人無權擅自使用土地。

  • 持分土地被第三人佔用

規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五十萬元以下罰金。 意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。」

也就是說，當土地佔用人不具共有人身份，且滿足竊占罪成立要件，可能涉及《刑法》第 320 條的竊占罪。且任一共有人可以提起民事訴訟，要求其返還土地，並給付相當租金的不當得利。

竊占罪成立要件包含有竊占行為、占有的客體為他人的不動產，且具備不法利益意圖。

持分土地使用權常用問題

針對持分土地使用權，王代書整理五大常見問題：

  • Q1：持分土地可以貸款嗎？

持分土地可以貸款，但由於產權不完整，申請難度高。對土地狀況、借款人的信用狀況和財力證明要求較高外，銀行通常會要求所有共有人簽貸款同意書，使借款人難以發揮名下財產價值。如有資金需求，可以在考慮自身還款能力後，向審核較寬鬆的民間機構申請持分貸款，以解燃眉之急。

  • Q2：持分土地可以賣嗎？

共有持分土地買賣是可行的，但須符合以下條件。首先，須經超過半數共有人同意。接著，須書面通知全體共有人，確認沒有人要行使優先購買權，才能將土地賣出。如通謀假贈與真買賣，或未告知他共有人，共有人可以向出賣人請求損害賠償。

  • Q3：持分土地可以分割嗎？

持有土地分割方式，有協議分割、調解分割和裁判分割三種。當共有人無法透過調解取得共識，任一共有人可以向法院聲請裁判分割，由法院依土地和共有人條件綜合評估，進行「原物分配」、「」或「原物分配兼金錢賠償」。

  • Q4：持分土地可以過戶嗎？

持分土地可不可以過戶，取決於土地性質。當土地為公同共有，須經全體共有人同意，才能將土地所有權轉讓給他人；當土地為分別共有，任一持分人可以自由將其在土地中的持分，過戶給他人。而持分土地過戶和一般土地相同，須經合法過戶流程，完成所有權移轉登記。

  • Q5：持分土地可以蓋房子嗎？

持分土地可以蓋房子，但須符合以下條件。當土地為公同共有，須先取得所有共有人同意蓋章，否則持分人有權要求拆屋還地；當土地為分別共有，持分人可以在自己的持分土地上蓋房子，不需其他共有人同意。

持分土地使用權總結

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