持分土地強制分割訴訟要多久？土地分割方式、條件和代書費總整理

持分土地強制分割，通常是當共有人「對於土地使用方式沒有共識」時，委託公權力分配持分的方式。辦理強制分割，可以避免共有人分配不均、買賣或申請持分土地貸款遇到困難，並合理釐清產權。而土地強制分割要件是什麼？哪些土地不能強制分割？以下一一說明：

持分土地分割方式

持分土地分割方式有三種，分別是協議分割、調解分割和裁判分割。如共有人協議分割無果，通常會先向地政機關聲請調解分割，還是沒辦法取得共識，才會向法院聲請裁判分割，也就是強制分割。

分割土地後，各共有人會被分配特定持分比例，而且可以獨立處分，不需其他共有人同意。無論有申請持分貸款需求，或是想進行持分土地買賣，都可以更有效利用名下資產。

協議分割 調解分割 裁判分割
定義 共有人共同協商分割方式，只要取得共識就成立。 如共有人無法透過協議分割取得共識，可以向地政機關聲請調解分割，由調解方進行土地分割。 如共有人無法透過協議分割取得共識，可以向法院聲請裁判分割，以原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償三種分割方式為限。
型式 口頭、書面皆可 書面 書面
聲請單位 無 地政機關 法院

 

「持分土地強制分割」是指土地持有人無法達成協議時，透過法院的介入，根據具體情況和持有人需求，對土地進行分割。主要包含三種分割方式：

持分土地強制分割方式

  • 原物分配：依持有權益的比例分配，將土地實際劃分給各持有人。
  • 變價分配：將土地變現，將獲得的款項依持有人比例分配。
  • 原物分配兼金錢補償：部分土地以原物分配的方式分配，無法分配的部分，則以金錢形式進行補償。

《民法》§824-2：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後，因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各所有人。但各所有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」

延伸閱讀：持分強制執行影響有哪些？共有人欠債怎麼辦？4招避免土地被法拍

土地強制分割要件

申請強制分割須滿足特定條件，以確保申請的合法和合理性，並維護協商機制。以下是土地強制分割申請要件：

土地強制分割要件

  • 持分人協議分割未成

  • 任一共有人向法院聲請強制分割

  • 符合法定面積限制

依《土地分割法》相關規定，農地分割後，每人所得面積應大於 0.25 公頃；林地分割後，每人所得面積應大於 0.1 公頃；建地則依當地主管機關規定，否則不可進行土地分割。

不能強制分割的土地類型

然而，也有部分土地不能分割，主要可分為三種：「土地具特殊使用目的」、「法令禁止分割」和「土地持有人共同訂定不分割契約」。以下說明各自限制：

不能強制分割的土地類型

土地具特殊使用目的

如土地屬於共有道路、建築基地或界標、界牆和共有的契據，基於公共利益，無法進行分割。

  • 共有道路：分割共有道路，可能會損害公共利益，原則上不可分割。除非在共有人同意下，設定地役權，以確保其他人能使用該道路。
  • 建築基地：這些項目是維護土地界限的基礎設施，對於其他物的利用至關重要，因此不可分割。
  • 界標、界牆、共有的契據：為保持建物和其基地的一致性，維護物權的穩定性，基地原則上不可分割。

法令禁止分割

  • 建築基地法定空地：依 規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」
  • 小於最小單位面積限制者：依 規定：「直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。」
  • 遺產稅未繳清者：依 規定：「遺產稅未繳清前，不得分割遺產。」

土地持有人共同訂定不分割契約

如土地持有人訂定不分割期限（最長不可超過5年），期滿前不得對土地進行持分分割，但若全體持有人同意，則不在此限。

持分土地強制分割流程

持分土地強制分割流程可分為五步驟，依序為「提起訴訟」、「判決成立」、「申請土地分割」、「土地實地測量並標記」和「領取權狀」。

判決成立後，攜帶判決書、土地複丈申請書和其他應備文件，到地政機關約時間實地測量。測量後即可領狀，完整土地分割流程約需 20 個工作天就能完成。

持分土地強制分割流程

  • 1.提起強制分割訴訟

在符合強制分割要件的情況下，任一共有人都可以隨時提起「分割共有物」訴訟，以「反對分割的共有人」為被告，向法院請求裁判分割。原告可以表明自己主張的分割方式，法院會在聽取雙方意見後，依公共利益、雙方利害關係等綜合評估，決定適合的分割方式。

  • 2.取得法院判決書

由於這類案件多半案情複雜，分割共有物訴訟通常會打 1 到 5 年，除非雙方盡快完成和解或調解。取得法院判決書後，才算完成裁判分割，可以作為向地政機關申請分割的證明文件。

  • 3.申請土地分割

判決成立後，可以攜帶土地分割申請書、複丈申請書和其他應備文件，到地政機關申請複丈，以便後續分割流程。

  • 4.土地實地測量並標記

地政機關收到複丈申請後，通常會於 20 個工作天內完成複丈、核定並產出複丈報告。

  • 5.到地政事務所領取新的權狀

完成土地測量和標記，即可到地政機關領狀，完成土地分割。

土地分割申請文件

如符合土地分割要件，且已透過強制分割訴訟取得判決書，並完成土地實地測量，可以準備以下文件，向地政機關申請土地分割：

  • 所有共有人的身分證、戶籍謄本影本

  • 未到共有人的

  • 土地所有權狀

  • 土地分割申請書

  • 法院判決書（僅調解分割或強制分割）

  • 其他依法令規定應檢附之文件

持分土地強制分割費用

持分土地強制分割費用包含土地複丈費、土地界址鑑界費、裁判費、律師費和代書費。土地複丈費每筆 800 元起，土地界址鑑界費每筆 2,500 元起，裁判費每筆 1,000 元起。土地現值越高、分割後土地筆數越多，所需費用越高。

以下分享計算方式，也可以透過「」計算。

持分土地強制分割費用

  • 土地分割複丈費

「土地分割複丈費」按分割後土地筆數計算，以每筆每公頃為計收單位，每單位新台幣 800 元。不足一公頃者，以一公頃計算；超過一公頃者，每增加半公頃增收半額，增加不足半公頃者，以半公頃計算。

  • 土地界址鑑界費

「土地界址鑑界費」包含兩種費用，分別是基本費和施測費。

基本費：以每筆地號面積為單位計算。

地號面積 費用
200m²以下 2,500 元
200～1,000m² 3,000 元
1,000～10,000m² 3,500 元
10,000m²以上 4,000 元

施測費：以每 5 個指定鑑定界址點或測量標的點為單位計算，每單位新台幣 1,000 元。不足 5 個點者，以 5 個點計收。

  • 裁判費

強制分割裁判費，以訴訟標的價值（通常為土地公告現值）為級距徵收，最低 1,000 元起。土地現值越高，裁判費越多。

依，土地公告現值 10 萬元以下者，如向第二審或第三審上訴，按第一審應徵額，加徵十分之五；土地公告現值超過 10 萬者，加徵十分之一。

強制分割裁判費的負擔方式，是按「各共有人因分割取得的財產比例」決定，並斟酌考慮各方情況，由法院分配費用負擔，不一定是平分。

訴訟標的價值（土地公告現值） 裁判費
10萬元以下 1,000 元
超過10萬元～100萬元部分 每萬元徵收 100 元
超過100萬元～1,000萬元部分 每萬元徵收 90 元
超過1,000萬元～1億元部分 每萬元徵收 80 元
超過1億元～10億元部分 每萬元徵收 70 元
超過10億元部分 每萬元徵收 60 萬元，不足萬元者，以萬元計算

 

  • 律師費

「土地訴訟律師費」按服務項目計算，包含撰寫存證信函、出庭、出席協商、委任訴訟和撰寫和解書等，完整費用約新台幣15萬元以上。實際計算視案件複雜度、涉及金額和當事人人數而異，案件越複雜，費用通常越高。

  • 代書費

「土地分割代書費」按土地分割筆數計算，通常每筆新台幣 4,000 到 6,000 元。如有土地分割代書需求，可以填寫下方表單諮詢案件，會由專業律師、代書團隊提供實際報價和建議。

持分土地強制分割常見問題

  • Q1：土地分割方式有哪些？

土地分割方式包含「原物分配」、「」和「原物分配兼金錢補償」三種。法院會依公共利益、土地狀況和當事人情形，從三種分割方式中，選擇適合的分配方式。

  • 原物分配：依持有權益的比例分配，將土地時計劃分給各持有人。
  • 變價分配：將土地變現，將獲得的款項依持有人比例分配。
  • 原物分配兼金錢補償：部分土地以原物分配的方式分配，無法分配的部分，則以價金分配給各共有人。

  • Q2：分割土地要找誰？

分割土地應攜帶共有人身分證、戶籍謄本、土地分割申請書、土地權狀和相關文件，到地政事務所辦理申請。完成土地實地測量、標記後，即可領取新的權狀。完整土地分割流程約需 20 個工作天。

  • Q3：土地強制分割訴訟要多久？

「分割共有物訴訟」通常會打 1 到 5 年，因為這類案件通常案情複雜。除非雙方盡快完成和解或調解，或者其中一方決定不上訴。取得法院判決書後，才算完成裁判分割，可以作為向地政機關申請分割的證明文件。

  • Q4：強制分割訴訟費用是大家一起出嗎？

「強制分割訴訟費用」是大家一起出，但不是平分。費用會按照分割後，各共有人取得的財產比例分配，並由法院斟酌考慮共有人情況，做出最後判決。簡單來說，分配到的財產比例越大，要負擔的訴訟費用也越多。

  • Q5：土地分割要繳土地增值稅嗎？

各共有人取得的土地價值，與分割前應有持分價值相等者，免課徵土地增值稅；各共有人取得的土地價值，與分割前應有持分價值不相等者，就其減少價值部分課徵土地增值稅。

  • Q6：土地分割地上物如何處理？

土地分割後，需連件辦理「建物基地號變更登記」。

通常比較棘手的狀況是土地上有建物，但土地與建物的所有權人不同，例如房屋是親戚所有、土地被賣給新主人，導致土地持有人無法使用其資產。

在此狀況下，土地所有權人得提起訴訟，主張房屋所有權人無法舉證「佔有權源」，例如具基地或法定租賃關係。只要無法舉出法律規定的佔有權源，即使房屋所有權人能檢附權狀，或有長久使用的事實，仍可能被要求拆屋遷地。

持分土地強制分割總結

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