持分土地被佔用怎麼辦？5步驟保障自身權益，存證信函寫法分享

持分土地被佔用如何處理？當發現土地被佔用，建議第一時間諮詢律師建議，並釐清土地共有性質、使用權，以判斷是否有佔用行為發生。依民法§821 規定，任一共有人得提起民事訴訟，請求其返還土地。

以下由王代書針對土地佔用定義、可能涉及的民事或刑事責任，分享該如何應對、存證信函怎麼寫，幫助你保護自身權益。如情況特殊、複雜，也可以填寫下方表單，由專業律師團隊為你服務，未過件絕不收費。

持分土地被佔用定義

依 規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。

也就是說，當對方沒有所有權或合法使用權，在徵得所有權人同意前，不可以擅自使用，否則可能構成佔用行為。所有權人可以請求對方返還土地、除去佔用行為，並支付相當租金的不當得利。

  • 沒有合法使用權

  • 未經所有權人同意，而擅自使用

持分土地被佔用如何處理？

土地佔用涉及刑事和民事責任，所有權人得透過以下步驟，維護自身權益：

持分土地被佔用如何處理？

  • 1.釐清佔用人身份

釐清佔用人是不是共有人，是解決土地佔用糾紛的第一步，因為兩者適用的法條不同。

當佔用人為共有人時，任一共有人得請求損害賠償或不當得利；當佔用人為共有人之外第三人時，任一土地所有權人得提起民事或刑事（竊佔罪）訴訟，請求其返還土地，並返還相當租金的不當得利。

  • 2.釐清土地共有性質

土地共有性質可以分成分別共有和公同共有，兩者有不同的法律關係。因此當土地被共有人佔用時，要先釐清土地是分別共有或公同共有，以明確界定各共有人的權利。

當土地為分別共有，任一持分人得自由處分自己的應有部分，不用經過其他共有人同意。因此只有當他超越其權利範圍，而為使用收益時，才有可能構成佔用。

當土地為公同共有，對土地進行任何處分和利用前，都須經過全體共有人同意。因此未徵得他人同意而擅自使用的行為，都可能涉及不當得利問題。

  • 3.釐清土地使用權

除了土地共有性質外，佔用者的佔用行為是否具法律權源，也是影響法院判決的重要因素。例如依 規定，共有物管理方式有分管約定、分管決定和分管裁定三種。

當佔用人能舉證證據，證明其使用土地是合法的，例如出示持分貸款、租賃或相關分管決定契約，就可能影響判決結果。因此在提起訴訟前，必須先針對持分土地使用權調查，避免造成無謂的訴訟成本。

  • 4.測量佔用面積、拍照蒐證

確認土地共有性質和使用權後，如經專業法律顧問判斷，認為有侵佔行為，就能開始蒐證。蒐證內容包含向地政機關申請測量佔用面積、紀錄土地被佔用的情形和時間（照片須含日期）。

  • 5.提起民事訴訟

蒐證同時，也能先寄存證信函或請律師寄律師函，完整說明立場並限期對方停止佔用行為。

寄存證信函除了警示作用，也能作為催告，避免對方主張所有權人默認使用。

土地被佔用存證信函怎麼寫？

存證信函是可以自己寫的，且郵局有存證信函範本可以參考，存證費每頁 50 元，續頁每頁 30 元。但由於案件複雜度不同，為了避免造成日後訴訟不利，多數人還是會諮詢律師專業建議。代寫存證信函費用約在 5,000 到 20,000 元之間。

以下分享存證信函撰寫要點：

土地佔用存證信函撰寫要點

  • 具體、完整說明立場，警告對方排除違法行為

撰寫存證信函時，應具體、完整說明事件原委，包含侵佔土地地號、侵佔情況和持續時間等。同時明確表達自身立場，要求對方為一定作為或不作為，如未在限期內完成，會採取哪些行為追究法律責任。

  • 以郵局存證信函格式書寫

  • 中文、英文、數字和符號皆為全形

  • 定稿後如有修改，應於修改處蓋章

  • 標明頁碼，並於兩頁之間蓋騎縫章

  • 妥善留存回執證明，證明對方已經收信

當郵局將存證信函寄給收件人後，郵局會將回執寄給寄件人，寄件人可將其當作「對方已收到存證信函」的證明。

存證信函主要用意為警告、作為告知證據，不具強制執行效力，收件人沒有回應義務。但若不予理會，可能被指控是「默認存證信函」內容，影響法官判決。

佔用土地後果

佔用土地後果，除了民事責任外，如有意圖為自己或第三人不法利益，而竊佔他人的不動產，也可能涉及刑事責任。

佔用土地後果

  • 民事責任：返還不當得利

規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

  • 民事責任：拆屋還地

規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

  • 刑事責任：可能涉及竊占罪，需負刑事責任

-1 規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五十萬元以下罰金。」

刑法§320-2 規定：「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。」

除了主觀要件外，依，竊佔須符合客觀要件，指在他人不知之間占有他人之不動產。

持分土地被佔用常見問題

針對持分土地被佔用，王代書整理五大常見問題：

  • Q1：侵佔土地追訴期多久？

依大法官釋字第 、 號解釋意旨，土地屬於不動產，不適用規定。因此土地侵佔沒有追訴期限制，土地所有權人得隨時請求佔用人返還土地。而若土地所有權人欲請求返還不當得利，則適用，追訴期為 5 年。

  • Q2：持分土地被親戚佔用怎麼辦？

當持分土地被親戚佔用，且親戚具共有人身份，任一共有人得提起民事訴訟，向其請求損害賠償或不當得利。

而若親戚為共有人之外第三人，則可能涉及《刑法》竊占罪。竊佔罪成立要件包含有竊佔行為、占有的客體為他人的不動產，且具備不法利益意圖。由於刑事比民事案件嚴格，建議申請人先釐清土地使用權並完整蒐證，再提起訴訟，以提高勝訴率。

  • Q3：持分土地被賣掉怎麼辦？

–1 規定，共有土地處分，應以「共有人及其應有部分過半數之同意」或「同意之共有人應有部分超過 2/3」行之。也就是說，只要超過半數共有人同意，且其應有部分超過 1/2，則買賣契約成立，不需取得全體共有人同意。

如持分土地在不知情的狀況下被賣出，優先購買權人得向出賣人提起損害賠償。

  • Q4：土地被佔用 50 年，還能請求拆屋還地嗎？

依大法官釋字第 107、164 號解釋意旨，土地侵佔沒有追訴期限制。因此即使土地遭他人佔用多年，所有權人還是能請求佔用人拆屋還地，並返還相當比例的不當得利。然而要注意的是，訴訟成本不一定比還地利益高，所有權人應諮詢專業法律建議，決定請求拆屋還地，或與佔用人協商持分土地買賣事宜。

  • Q5：私人土地被佔用停車，可以報警嗎？

可以，依民法§179 規定，地主可以請求佔用人返還不當得利。如地主有明立告示，表明私人土地範圍，其他人仍佔用停車，則可能涉及刑法§320 竊佔罪。

  • Q6：如何計算租金不當得利？

如土地被佔用，所有權人得向佔用人請求返還不當得利。法院會參照申報地價，以百分之十為限，核定相當於租金的不當得利。計算方式可參考「申報地價x（5%～10%）x佔用面積x持分比例x佔用期間（年）」。

持分土地被佔用總結

如果對持分土地被佔用還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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