持分強制執行影響有哪些？共有人欠債怎麼辦？4招避免土地被法拍

房屋和土地的持分關係，使共有人享有權益同時，也面臨持分強制執行的風險。尤其當共有人債務纏身，或出現侵佔和分配爭議時，學習如何保護自身權益更為重要，能避免名下財產被一併法拍。

本文介紹持分強制執行情境、如何預防，以及當實際發生時，你能如何保障自己的土地持分。透過他人的經驗分享，幫助你在面對持分強制執行風險時，找到有效的解決方案，從困境中脫身！

持分土地可以強制執行嗎？

可以。如果土地為分別共有，法院可以在接受他人聲請後，針對特定共有人的應有部分，進行查封和拍賣等程序。如果土地為公同共有，他人不能針對土地聲請強制執行，因為法院沒有明確的持分能執行。但可以針對他的「公同共有權」聲請，先要求分割，再針對分割後的持分進行強制執行。

持分土地強制執行流程

  • 土地為分別共有

「分同共有」指共有物的所有權有「按比例」進行劃分，可以明確分配共有人的產權，例如甲持有70%、乙持有20%、丙持有10%。

共有人可以單獨處分自己的產權，也就是說可以將自己的持分土地進行買賣、貸款或過戶。法院也能針對特定共有人的應有部分，進行強制執行。

但對於完整產權的處分，須經半數以上共有人同意，且合計持分過半。如果其應有部分超過三分之二者，則不限制人數要過半。

：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

以上方分配為例，如果甲被其債權人聲請強制執行，法院可以針對其持分進行查封、拍賣。但由於他的持分超過三分之二，如果甲想讓產權完整，以提升拍賣價格，也能同意對完整土地進行強制執行，其他人不得拒絕。

  • 土地為公同共有

「公同共有」指共有人「共同擁有」共有物的所有權，沒有規定各自的持分比例。

根據，對於共有物的任何處分，都需經共有人全體同意才能執行，除非法律另有規定。

也就是說，在完成協議分割、調解分割或強制分割前，共有人沒有明確的應有部分，也無法針對部分產權進行買賣、貸款或過戶等行為。為維護其他共有人的權益，法院也不得對土地整體強制執行。

公同共有土地強制執行例子：甲和乙共同繼承一筆土地，沒有辦理分割。而甲在外積欠債務，除了該土地外，沒有其他財產。請問債主可以對該土地聲請強制執行嗎？

答案是不行的，因為沒有明確應有部分可以執行，甲也沒有獨立處分的權利。但債權人可以針對甲的「公同共有權」，訴請法院要求甲進行遺產分割，以便後續追討欠款。

持分強制執行情境

持分強制執行情境，依聲請人分類，可以分為外部和內部兩種。外部是由共有人以外他人提出，內部是由共有人提出，以下介紹兩種情形：

持分強制執行情境

  • 債務糾紛，被債權人聲請強制執行

當共有人陷入債務困境，例如積欠銀行卡費、向他人借款未還，債權人可以向法院聲請強制執行。

  • 侵佔、分配爭議，被共有人聲請強制執行

除了共有人以外他人聲請強制執行外，共有人也可能因侵佔糾紛、分配爭議或不當得利等，向法院聲請強制執行，進行分割或買賣。

之所以會向法院聲請強制執行，大多是共有人之間協商無果，或是因家庭、親友或合資等關係限制，很難公事公辦，只好訴求公權力協助。

以下分享糾紛實例：

  • 持分土地侵佔糾紛例子：甲、乙、丙三兄弟共同繼承房屋，甲、乙結婚搬出後，剩丙居住在房屋內。為了平衡每年稅負支出，三人同意將房屋出租。但丙遲遲沒有搬出，導致甲、乙對房屋的處分權受損。如果調解分割無果，甲、乙可以聲請強制分割，以維護自身權益。
  • 持分土地分配爭議例子：由於土地價值會因地段、周遭環境而異，如果共有人對土地分割方式沒有共識，且調解分割無果，可以向法院聲請強制分割。
  • 持分土地不當得利例子：甲、乙合資購買土地，雙方都享有處分土地的權益。但甲在未取得乙同意的條件下，擅自使用土地盈利。由於甲受益無法律上原因，且乙的處分權受損，乙可以向甲請求返還損失的利益，也就是盈利的一半。

持分土地被強制執行，是查封個人持分還是整棟土地？

如果土地為分別共有，通常只會查封個人持分部分，不會查封所有土地。也就是說，若進到法拍程序，也只會拍賣個人持分。雖然其他共有人可以優先購買，但還是有被其他人買下的風險，可能出現產權、管理糾紛等問題。

在特定情況下，也有查封所有土地的可能，以下介紹兩種情形的差異：

  • 查封個人持分

在分別共有的情況下，由於有明確的應有部分，當土地被強制執行，法院會查封個人持分。

  • 查封所有土地

為兼顧共有人權益，並促進共有土地或建物的有效利用，持分土地處分採多數決。只要特定共有人持分比例超過3分之2，就能決定整體產權的處分。如果分割導致交易難度增加，法院也可能同意變價分割，並處分所有土地。

也就是說，如果甲、乙、丙共有房屋，當甲在外欠債被聲請強制執行，會查封甲的持分。但若甲的持分超過3分之2，可以同意法院處分完整土地，以提高法拍價格，不需乙、丙同意。

持分土地被強制執行怎麼辦？

持分土地被強制執行後，會發生什麼事？查封多久會被拍賣？以下為你說明：

持分土地強制執行影響

  • 共有人主張優先購買權，買下該土地

土地、房屋被查封後，通常等待一到兩個月，就會進入法拍程序，依公文速度而異，最遲不超過六個月。正式拍定前，都可以撤回強制執行。

拍定後，法院會發文通知全體共有人。拍定後15天內，共有人應向法院遞狀聲請主張優先承買權，以拍定價格承買法拍不動產。如逾時未主張優先購買，視同放棄權利，由原拍定人得標。

如共有人投標得標，則不另行通知其他共有人。

  • 土地被法拍，和陌生人共有土地

如共有人未主張優先購買權，則由原拍定人得標。拍定人通常是不認識的第三人，與陌生人共有土地可能延伸多種問題。例如彼此對土地處分方式的意見不同，導致使用權爭議或使土地出售困難。

  • 土地被投資客買走，產權可能被整合並賣掉

當土地被投資客收購後，更需注意投資客是不是試圖將產權整合，以賣掉獲利。對於許多家庭來說，可能會使他們失去針對的祖產，或導致原居住者被迫搬家，另尋住處。

如何避免持分土地被強制執行？

為了避免土地被強制執行後，帶來不必要的糾紛，可以透過以下四種方式，保障自身和其他共有人的權益：

如何避免持分土地被強制執行？

  • 與共有人協調對彼此有利的解決辦法

法拍均價通常是市價的五成到八成，也就是說，如果持分土地被法拍賣掉，是相當不利的，建議能不走法拍就不走法拍。對其他共有人來說，也可能面臨和陌生人共有土地的風險。

若無力償還債款，可以和共有人協調對彼此有利的解決辦法。例如將持分賣給共有人或先和共有人借錢，以償還債務，避免土地被強迫執行。

  • 與債權人協調合理的還款方式

法拍對債務人來說，無論在經濟或心理上，都可能帶來重大損失，例如無法獲得合理資產價值、額外法拍費用和失去住所。對於債權人來說，也可能因拍賣價格比市價低，導致無法完全回收債務。

因此若不幸已經被強制執行，也能和債權人協調合理的還款方式，透過或，請求債權人撤回強制執行。

在法拍拍定前，債權人可以隨時聲請撤回強制執行。

  • 申請持分土地貸款

由於持分土地產權不完整，核貸風險高，通常銀行不會承作持分土地貸款。

如果有資金需求，可以在考量自身還款能力後，向民間機構申請。民間借款除了撥款速度快、貸款成數高外，審核也較寬鬆，可以滿足短期周轉需求，降低被強制執行的風險。

  • 賣掉持分土地

持分土地貸款的好處，在於借款人可以取得資金，同時保留資產，未來有機會增值。然而若考量自身還款能力後，認為無法負擔貸款利息費用，且生活住所不會因賣掉土地而受影響，也可以選擇賣掉持分土地。

如何處分持分土地，取決於資金需求和未來的財務規劃。如果看好土地的增值潛力，貸款可能是更合適的方案；如果急需資金，且無力償還每月利息費用，賣掉土地可能是更好的選擇。抉擇前可以透過下方表單諮詢利息費用，以做出更完善的判斷。

持地強制執行常見問題

  • Q1：公同共有土地可以被強制執行嗎？

公同共有土地不可以被強制執行，由於它沒有明確執行的應有部分。但就共有物應享有之權利，例如盈餘分配、 孳息分配之請求權，可以被強制執行。

  • Q2：持分土地被強制執行，會影響其他共有人權益嗎？

持分土地被強制執行，只會執行個人持分部分，不會涉及其他共有人持分。然而法拍後，會有新的買家成為該土地共有人。當新買家與原共有人意見不同，可能因此產生爭議，影響原共有人對土地的控制權和使用權。

  • Q3：持分土地被法拍，共有人該怎麼應對？

共有人應及時諮詢法律意見，與其他共有人聯合協商，尋求對彼此和土地好的解決方案。如土地被拍定，也可以於拍定後十五天內主張優先購買，避免土地被陌生人或投資客收購。

  • Q4：持分房屋被法拍，還可以繼續住嗎？

房子被查封、法拍後，原屋主就無法自由處分、變賣或將房子過戶。但還是可以繼續使用房屋或居住，直到拍定點交時，才需要搬出。

持分強制執行總結

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