持分房屋貸款管道有哪些？最高能貸多少？貸款流程、利率一次看

申請持分房屋貸款要注意什麼？持分房屋不像土地，可以實質分割，因此市場流通性低，也很難申請貸款。以下由王代書介紹貸款申請流程、管道，並分享 6 大影響房屋持分貸款成數的要素，幫助你安心、快速取得所需資金！

持分房屋貸款

持分房屋貸款有兩種類型，一種是「持分房屋購屋貸款」，在取得產權前，透過持分貸款取得購屋資金；一種是「持分房屋抵押貸款」，在持有產權的條件下，將其抵押取得資金，應對日常開銷。

• 持分房屋購屋貸款

持分房屋購屋貸款，代表兩人（含）以上合資買房，任一共有人資金不足，向銀行或民間機構申請貸款。

為了爭取更好的貸款條件，可以將房屋登記在其中一個人名下。對銀行來說，當借款人未來無法償還貸款，比較好透過強制執行追討。而其缺點是可能使合資對象產生疑慮，可以利用預告登記保障共有人權益，並簽訂合約書，詳列各方出資比例、稅務和管理責任等。

• 持分房屋抵押貸款

持分房屋抵押貸款，指將名下房屋作為抵押品，向銀行或民間機構申請貸款。由於房屋為多人共同擁有，且不像持分土地能實質分割，貸款過件率低。

為了更順利取得所需資金，建議借款人可以先將房屋變更為分別共有，或與共有人協商目前的貸款需求，請共有人一同到銀行簽貸款同意書。

持分房屋可以貸款嗎？

當持分房屋為公同共有，由於產權不明確，除非全體共有人簽貸款同意書，否則銀行不會承作。而當持分房屋為分別共有，則會要求持分比例、信用條件和財力證明等符合一定條件，才有機會過件。

• 公同共有房屋貸款

公同共有指兩人（含）以上共同擁有全部財產，且共有人之間沒有明確所有權劃分。因此對共有物進行任何處分，包含買賣、貸款和過戶等，都須徵得全體共有人同意。

• 分別共有房屋貸款

分別共有指數人就特定財產，擁有一定比例的所有權，且針對其應有部分，享自由處分、收益的權利。

當房屋為分別共有，持分人可以自由將其應有部分抵押，向銀行或民間機構貸款。然而由於房屋無法實質分割，市場流通性低，因此價值不高。

持分房屋貸款管道

持分房屋貸款流程

持分房屋貸款流程和一般房屋相同，主要包含六步驟，依序是提出申請、貸款審核、簽約對保、抵押權設定和撥款。與銀行申請，通常需花費 2～4 週才會完成撥款，與民間機構申請則比較快，約需 1～2 週，簽約完最快 1 個工作天內撥款。

• 1.提出申請

在送出貸款申請前，建議借款人先口頭詢問銀行貸款條件，並確認自身。避免 3 個月內申請超過 3 次貸款，構成聯徵多查，導致銀行認為你資金需求大、被退件有隱憂，導致貸款申請受阻。

確認各機構的貸款條件和自身信用報告後，就能向適合的機構申請貸款。

• 2.貸款審核

送出申請後，銀行會向聯徵中心調閱借款人信用報告，確認有沒有不良還款紀錄。同時針對持分房屋條件、借款人財力證明等綜合評估，決定是否核貸以及貸款條件。

如近期有不良信用紀錄，導致無法和銀行申請貸款，可以選擇向民間機構申請。民間貸款不會調閱聯徵，貸款審核只看抵押物價值。

• 3.簽約對保

確認貸款條件後，銀行會照會借款人，約時間對保。由銀行專員為借款人說明貸款條件，包含借款金額、利率、還款方式和違約金等細項。確認無誤後，就會進行簽約，並由雙方各留存一式。

簽約前，對貸款條件有問題，都可以隨時提出。簽約後一旦反悔，就需付違約金。

• 4.抵押權設定

簽約後，銀行通常會進行二查，確認借款人沒有向其他機構申請貸款，以及借款人的在職狀況。如發現借款人離職、重複申貸，銀行有權終止貸款申請。

完成二查後，就會到地政事務所，將銀行設定為不動產的抵押權人。當借款人無法如期償還貸款，銀行可以申請強制執行，將持分房屋法拍以追討借款。

由於二查會多花費 1～3 個工作天，民間貸款通常不會進行二查，因此如有緊急資金需求，應謹慎考量並選擇合適的借款機構。

• 5.撥款

完成後，借款機構會於 1～3 個工作天內，撥款至貸款專戶，後續借款人只需按時繳交貸款。

持分房屋貸款應備文件

申請持分房屋貸款，應準備以下文件：

• 全體持分人雙證件和印章

• 戶籍謄本

• 印鑑證明

• 房屋所有權狀

• 撥款帳戶存摺封面影本

• 全體持分人貸款同意書（僅銀行要）

哪些因素會影響房屋貸款成數？

持分房屋貸款成數，取決於房屋和借款人條件，包含房屋位置、坪數、屋齡和類型等。當借款人信用紀錄良好、有穩定收入來源且債務比低，也會讓銀行認為核貸風險低，願意提供較高的貸款成數。

以下為一般房屋貸款成數，由於持分房屋價值比一般房屋低，貸款成數也會有所折扣。建議，由專人評估可貸額度。

房屋位置

依縣市區分

• 北：7～8 成
• 中：6～7 成
• 南：5～7 成
• 東：5～6 成

依區域區分

• 蛋黃區：8 成
• 蛋白區：7 成
• 蛋殼區：6 成

房屋坪數

• 15 坪以下（套房貸款）：6 成
• 15 坪以上（一般住宅）：7～8 成

房屋類型

• 預售屋：7～8 成
• 新成屋：6.5～7.5 成
• 中古屋：6～8 成

貸款人信用分數

• 200～400 分：信用不良，申貸過件率低
• 401～550 分：信用中下，須檢附齊全財力證明，才有機會過件，且貸款條件差
• 550～650 分：通常都會過件，但貸款成數、利率不見得好，要慎選貸款銀行
• 650～800 分：過件率高，是申請持分貸款的加分條件，能談到較好的貸款成數和利率

貸款人收入

銀行通常會希望借款人每月貸款支出不超過「家庭收入的 30%」。

以房屋總價 1,000 萬、貸款年限 30 年、貸款年利率 2.06% 為例，當貸款八成，每月貸款支出為 29,810 元；當貸款六成，每月貸款支出為 22,358 元。

以月收入 4 萬的雙薪家庭來說，24,000 元是每月可負擔的貸款支出，因此銀行通常只能提供六成的貸款成數。除非能提供其他財力證明，例如有價證券對帳單、房屋或土地權狀，才有機會提高貸款成數。

與銀行相比，民間機構能提供較高的貸款成數，通常為八成起跳，如條件良好或過去有合作經驗，也可以談到全額貸款。相對地，由於風險較高，民間機構的利率也比較高。

貸款人工作

財力證明是貸款審核的必備文件，其中「近 6 個月的薪資證明」特別重要，因為它代表借款人是否有穩定的收入，可以每月按期還款。

因此，當借款人工作穩定，或在百大或國營企業工作，通常可以為貸款申請加分。建議剛轉職時，先等工作半年再申請貸款。如近期有轉職規劃，也建議等貸款撥款後再辭職。

持分房屋貸款常見問題

針對持分房屋貸款，王代書整理五大常見問題：

• Q1：買持分房屋可以貸款嗎？

買持分房屋可以貸款，但由於產權不完整、市場流通性低，未來當借款人無法償還貸款時，也很難用法拍追討，因此一般銀行不會承作持分房屋貸款。如有資金需求，可以在考量自身還款能力後，申請審核較寬鬆的民間貸款。

• Q2：合資買房可以兩個人一起貸款嗎？

兩個人合資買房，在變更為分別共有前，屬於公同共有。向銀行申請持分房屋貸款時，需要兩個人到場簽貸款同意書。然而主貸款人只會有一位，建議以信用狀況良好、財力充足的人為借款人，貸款利率和條件會更好。

• Q3：申請持分房屋貸款會通知共有人嗎？

會，當房屋為公同共有，銀行通常會要求全體共有人到場，並簽貸款同意書。但當房屋為分別共有時，由於是以個人應有部分作為抵押，無關其他所有權人，因此不會通知他們。

若擔心被共有人知道，可以申請民間貸款，民間機構以保密、快速為特色，可以幫助借款人更安心取得所需資金。

• Q4：持分房屋貸款成數不足怎麼辦？

持分房屋貸款成數不足，通常是因為貸款前，沒有考慮到後續裝修、代書或手續費用。

如貸款成數不足，可以暫時向親友借錢或申請信貸，現代也有許多銀行提供「房貸加值金」，例如台北富邦銀行的裝潢金房貸、凱基銀行的加值金貸款，會在房貸成數以外，提供 5%～20% 的資金。房貸加值金利率約為 2%，比信貸低一些，可以幫助購屋族有更寬裕的資金使用空間。

• Q5：申請持分房屋貸款被銀行退件怎麼辦？

持分貸款本身申請難度高之外，信用條件未達門檻、財力證明不充足或已經有申請貸款，也是被銀行拒貸的原因之一。當申請貸款被銀行退件，可以考慮申請信貸，或審核較寬鬆的民間貸款，應對資金需求。

持分房屋貸款總結

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