持分貸款過件率高嗎？6步驟申請持分貸款，貸款管道、成數一次看

申請持分貸款要其他共有人同意嗎？持分房屋可以買賣嗎？答案是可以的！但由於產權不明，無論買賣或申請貸款都比較困難。以下介紹持分貸款管道和申請流程，協助你以保密、安全的方式取得資金。

持分貸款是什麼？

「持分」指財產產權由兩人或兩人以上共有，大家「共同擁有」財產的一部分所有權，可分為公同共有和分別共有兩種。這情況常見於不動產，通常在共同繼承、合資買房或土地時發生，也可以應用於動產和其他資產的共同擁有。

而持分貸款就是以「持分部分」作為擔保品的貸款方式，例如持分房屋貸款、持分土地貸款。持分人對於自己的持分有處分權，可以單獨將其持分出售、贈與或抵押，但若想處分整個財產，就需要取得全部持分人同意。

持分種類

「持分」可分為公同共有和分別共有兩種，這決定了共同持有人是否能自由處分房屋。因此在買賣或申請貸款前，必須先了解房屋是「公同共有」還是「分別共有」，以確保交易過程順利，並避免糾紛發生。

持分貸款種類

公同共有

公同共有定義：所有共有人「共同擁有」所有財產，不會按比例分配持分，因此沒有人能單獨決定財產的處分方式。換句話說，以房子為例，無論買賣房屋或申請貸款，都須取得全體共有人同意。

根據，公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

  • 買賣「完整房屋產權」：須所有共有人同意
  • 買賣「個人房屋持分」：沒有持分概念，不可私下買賣
  • 以「完整房屋產權」申請貸款：須所有共有人同意
  • 以「個人房屋持分」申請貸款：沒有持分概念，不可私下處分

分別共有（共同共有）

分別共有定義：共同持有人分別擁有一定產權比例，例如：小王、小林和小陳共同共有一棟房屋，分別持分50%、30％和20%。各共有人可以自由處分「自己持有的產權部分」，但若論及完整共有物的買賣、貸款等處分，與「公同共有」相同，必須經全體共有人同意。

根據，各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

  • 出售「完整房屋產權」：須所有共有人同意
  • 出售「個人房屋持分」：可自由處分，不需其他共有人同意
  • 以「完整房屋產權」申請貸款：須所有共有人同意
  • 以「個人房屋持分」申請貸款：可自由處分，不需其他共有人同意

持分貸款管道

如果房屋屬於「分別共有」，與一般房屋相同，持有人可以自由處分個人持分，例如買賣、申請貸款。

但由於持分房屋產權複雜，通常只有少部分銀行願意承作。除了銀行外，也能向農會或民間機構，建議申請前先了解不同貸款管道的利率、條件和風險，並根據自己的需求和還款能力選擇適合的貸款方式。

持分貸款管道

  • 銀行持分貸款

從銀行的立場來看，由於持分財產涉及多個共有人，除了產權不明確、審核程序繁瑣外，持分財產的流通性也較低。如果借款人未能按時還款，銀行無法迅速處分該財產以回收貸款。

因爲放款風險高，通常銀行不會承作持分貸款，除非全部持有人簽署房貸同意書，表示產權完整，且申請人佳、無不良還款紀錄，才有機會過件。

也就是說，雖然申請持分貸款不需其他共有人同意，但實際向銀行申請貸款時，如果其他共有人不同意，還是有很大機率被退件。

  • 申請難度：高
  • 持分貸款成數：30%～60％
  • 持分貸款年利率：3%～5%
  • 持分貸款年限：5～15年（通常綁約）

  • 民間持分貸款

民間借款機構包括融資公司、民間代書和當鋪等。融資公司的審核條件與銀行相當，通常需要全體共有人同意才會放款。而民間代書和當鋪的審核較為寬鬆，相對的利率也會較高。

如果面臨資金需求，但因其他共有人不同意或信用條件不佳，而無法取得資金，可以考慮向民間借款機構申請持分貸款。

需要特別注意的是，由於民間借款機構品質參差不齊，建議申請前評估自身還款能力，並謹慎查閱合約，以降低被貸款詐騙的風險！

  • 申請難度：低
  • 持分貸款成數：80%～110％
  • 持分貸款年利率：5%起
  • 持分貸款年限：5～15年（隨借隨還）

  • 農會持分貸款（僅土地）

農會僅受理持分土地貸款，不提供持分房屋貸款。與持分房屋相同，由於持分土地產權不完整，貸款過件率極低。通常大部分農會都不接受持分土地貸款，除非全體共有人提供擔保，且土地價值高、持分比例大或申請人信用良好。

因此在申請持分土地貸款前，除了確認申請人具備農民身份，以及持分面積符合申請資格外，還須與其他共有人充分協調並取得同意，以順利取得貸款。

  • 申請難度：高
  • 持分貸款成數：40%～60％
  • 持分貸款年利率：1.5%～5%
  • 持分貸款年限：3～10年（通常綁約）

持分貸款流程

持分貸款流程與一般房屋貸款、土地貸款相同，主要可以分為比較、申請、審查、對保、設定和撥款六步驟。

持分貸款流程

  • 1.比較：口頭諮詢各家貸款方案

向銀行申請貸款前，建議先口頭詢問貸款方案和審核標準，確認可以接受貸款條件再正式送件，避免聯徵多查。

  • 2.申請：備妥文件向借貸機構提出申請

持分貸款應備文件：

  • 身分證正本和影本
  • 房屋土地權狀正本
  • 自然人憑證
  • 戶籍謄本影本1份
  • 印鑑章和印鑑證明2份
  • 共有人貸款同意書

  • 3.審查：評估核貸風險並確定貸款方案

銀行持分貸款審核較為嚴格，通常需要5到7個工作天。而民間貸款機構的審核速度較快，通常在1到3天內完成。如有持分貸款需求，可以填寫下方表單免費諮詢，快速評估貸款額度和成數。

  • 4.對保：借貸雙方核對貸款方案並簽約

簽約後，銀行通常會進行聯徵回查，以確認借款人沒有同時向其他銀行申請貸款。因此在撥款前，建議不要對房屋進行任何處分，也不建議在申請期間離職，這可能使銀行對還款能力產生質疑。

  • 5.設定：借貸雙方到地政機關設定抵押權

  • 6.撥款：於一到三個工作天內完成撥款

持分貸款缺點

對於申請人而言，持分貸款缺點包含以下三點：

持分貸款缺點

  • 決策時間長，難取得共識

雖然申請持分貸款不需他人同意，但銀行為降低承作風險，通常會要求其他共有人簽訂同意書。在這過程中，常常會產生糾紛，導致申請時間拖延。

  • 銀行承作風險高，過件率低

  • 貸款額度、成數比一般貸款低

由於持分貸款額度是根據「持分財產價值」評估，相較於整體產權的房屋，通常貸款額度會較為有限。此外，由於持分房屋的產權不完整，銀行面臨的風險更高，因此貸款成數也會低於一般房屋貸款。

7大持分貸款常見問題FAQ

針對持分貸款申請要注意什麼，王代書整理民眾常有的疑問：

Q1：持分貸款過件率高嗎？

持分貸款管道分為銀行和民間兩種。銀行持分貸款過件率極低，因為涉及的財產產權不完整，除了會嚴格審核申請人信用條件、不動產價值外，也會要求全體共有人擔保；而民間持分貸款過件率較高，通常只需年滿18歲且擁有土地或房屋即可，相對的利率也會較高，在資料齊全的情況下，最快一天內就能撥款。

Q2：如何解除公同共有？

若房屋為「公同共有」，須取得全體共有人同意，才能對房屋進行買賣、過戶或申請貸款等產權變更。因此建議先將「公同共有」變更為「分別共有」，才能使每位共有人能獨立處分持分，並申請持分貸款。

如何解除公同共有

以下為解除公同共有流程：

  • 1.協議：取得全體共有人同意
  • 2.申請：向地政事務所申請「共有型態變更」
  • 3.協議分割：全體共有人協商分割方案
  • 4.裁判分割：若協議不成，可向法院聲請「裁判分割」
  • 5.登記：到地政事務所更新產權登記，正式變更為「分別共有」

Q3：如何評估持分貸款成數？

持分貸款成數高低取決於多個因素，主要包含以下5點：

如何提高持分貸款成數

  • 市場價值：市場價值越高，除了擔保價值越高外，銀行也會獲得更多利息收入，因此能提供較高的貸款成數。
  • 持分比例：持分比例越高，代表市場流通性、變現能力越好，通常能談到較高的貸款成數。
  • 申請人信用狀況：申請人信用狀況越好，則銀行放款風險越低，通常能提供較高的貸款成數。
  • 申請人收入與財務狀況：申請人收入穩定、負債比低，能使銀行對其還款能力更有信心，因此願意提供更多資金支持。
  • 其他共有人是否同意擔保：由於持分財產產權不完整，若其他共有人沒有簽署房貸同意書，即使順利過件，貸款成數也不高。

Q4：持分房屋可以辦房屋二胎嗎？

由於持分房屋產權不完整，且抵押權順位低，銀行通常不會受理持分房屋二胎。如果銀行申請未通過，可以考慮向民間貸款機構申請，這些機構對房屋價值、持分比例和信用條件要求較寬鬆，通常能提供更靈活的方案。在申請前，建議先評估資金需求和還款能力，以確保選擇最合適的貸款方式。

Q5：申請持分貸款時，會被其他共有人知道嗎？

持分貸款是以「個人持有的持分」作為擔保，與其他共有人無關。因此申請持分貸款不需其他共有人同意，且他們也不會知道該申請。

然而實際申請時，銀行通常會要求其他共有人簽署「房貸同意書」。如果擔心申請情況被其他共有人知道，可以選擇向審核標準較寬鬆的民間機構申請貸款。

Q6：申請持分貸款時，其他共有人不同意怎麼辦？

若申請持分貸款時，其他共有人不同意，也能透過以下三種方式取得資金：

  • 1.協商購買持分

與其他共有人協商，購買他們的持分以實現財產分割

  • 2.法院申請分割

法院完成房屋鑑價後，會先詢問其他共有人是否願意出售其持分，由於共有人具「持分優先購買權」，發起人可在此環節購買他人持分。若沒有人願意出售，則進行變價分配，將財產法拍後，扣除拍賣費用，按持分比例分配價金。

  • 3.多數決出售，按比例分配價金

Q7：持分貸款付不出來怎麼辦？

如果持分貸款繳不出來，建議立即聯繫貸款機構，說明目前的財務困境，並申請延長還款期限，避免貸款遲繳被註記信用不良，或因此被持分強制執行，導致土地被法拍。

在過去還款紀錄良好的條件下，也可以嘗試與銀行協商，降低貸款利率或延長貸款期限。如果協商結果不如預期，也可以考慮轉貸，尋找利率較低的貸款機構，以降低每月還款壓力。

持分貸款總結

如果對「如何申請持分貸款」還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！

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