未保存登記貸款如何辦理？由於缺乏完整產權登記，銀行通常不會接受這類貸款申請。面臨資金需求，除了改向銀行申請信貸外，也能考慮向民間機構申請貸款。本篇文章將探討未保存登記影響、無保存貸款的替代方案，以及保存登記補登流程，幫助你更安心取得資金！
未保存登記建物是什麼意思？
「未保存登記」指建物完工後，未曾向地政事務所辦理「建物所有權第一次登記」，因此該建物沒有房屋權狀，無法對未來交易、抵押或繼承等提供合法保障。
因此「未保存登記建物」指沒有權狀的房屋，不一定是違章建築。雖然法院認為未保存登記建物所有權不得移轉，實際上仍存在處分權移轉的效力，也就是說建物所有權人可以自由居住或使用該建物，進行買賣、貸款或繼承等行為。
未保存登記影響有哪些？
目前法律沒有強制規定房屋必須辦理保存登記，因此未保存登記是合法的。
然而沒有房屋權狀象徵「產權不完整」，除了申請未保存登記貸款可能遇到困難外，還有其他兩項影響：
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無法和銀行貸款
銀行通常不會承作未保存登記建物貸款，因為產權不完整，若申貸人還款能力出現問題，銀行可能面臨房屋「無法拍賣」的風險。
除此之外，未保存登記建物可能存在潛在法律糾紛，如產權爭議或建築不符合相關法規。這些風險會增加銀行在貸款過程中的法律負擔，進一步降低其貸款意願。
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產權不明，買賣難度增加
對潛在買家而言，未保存登記的建物不僅缺乏法律保障，無法確保產權移轉的合法性，可能影響交易安全。如果有計劃申請貸款，還須處理額外手續，例如準備稅籍證明和水電費繳納證明。因此，這類房屋的交易難度通常遠高於一般房屋。
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修繕規劃困難，可能被當違建並面臨拆除風險
在修繕未保存登記建物前，應先確認地目並諮詢建築師評估，避免翻新完才發現有違建之嫌，面臨被拆除的風險。
未保存登記貸款方式有哪些？
由於銀行通常不會承辦無保存登記貸款，如果有資金需求，可以考慮以下三種替代方式：
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申辦銀行信貸，以房屋作為擔保
房貸是根據抵押品價值評估貸款成數和條件，而信貸是考量申請人信用評分和財務狀況。
在無法申請未保存登記建物貸款的條件下，也能以個人信用向銀行申請信貸，將建物價值作為財力證明之一。銀行可能會考慮借款人的整體財力狀況，包含建物的潛在價值，來評估申請人的還款能力，進而提升過件率。
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申辦民間房貸，核貸門檻比銀行低
民間房貸審核條件通常比銀行寬鬆，且方案靈活、批准快速。相對的利率會不比銀行有利，將依據具體狀況個別評估。
若無法透過銀行申請貸款，也能在考量資金需求、還款能力後，考慮其他適合的貸款管道。
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先完成補登記，再向銀行申請房貸
在資金需求不急迫的條件下，也能先將房屋申請保存登記，再向銀行申請貸款。從建物測量、地政機關審核到完成登記約需一個月左右時間。
未保存登記貸款文件
未保存登記建物申請銀行貸款的難度很高，但不無可能。申請前應備妥以下文件：
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雙證件正本和影本
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土地所有權狀正本
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房屋稅籍證明
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最近一期水費、電費繳納憑證
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收入和財力證明
未保存登記貸款流程
未保存登記貸款的審核門檻通常比一般房屋貸款高，但流程大致相同，包含申請、鑑價、審核、對保、設定和撥款六個步驟：
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1.申請：備妥證明文件，向銀行提出申請
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2.鑑價：依屋況、地段和房屋現值等條件估價
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3.審核：借貸機構評估核貸風險並訂定方案
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4.對保：核對貸款方案並簽約
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5.設定：借貸雙方到地政機關設定抵押權
抵押權將設立在建物坐落的土地上，並在抵押設定書上備註門牌
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6.撥款：於一到三個工作天內完成撥款
未保存登記建物補登記文件
為了確保建物符合保存登記條件，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照，或依法得免發使用執照的證件和建物測量成果圖或建物標示圖。
但若是建築管理前建造的建物，例如三合院、老屋，應檢附以下文件之一：
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曾於該建物設籍之戶籍證明文件
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門牌編釘證明
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繳納房屋稅憑證或稅籍證明
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繳納水費憑證
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繳納電費憑證
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未實施建築管理地區建物完工證明書
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地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖
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其他足資證明之文件
未保存登記建物補登記流程
保存登記流程可分為以下六個步驟，分別是確認房屋條件、建物測量、登記申請、審查公告、完成登記和領取權狀，約需一個月的時間完成登記。
- 1.確認：確認房屋符合保存登記條件
保存登記條件：
- 建物不得為違章建築
- 建物已完成所有權登記
- 建物具基地使用權（合法使用建地的權利）
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2. 測量：向地政事務所申請建物測量
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3. 申請：向地政機關提出登記申請
取得使用執照並完成建物測量後，就能持以下文件向地政機關申請保存登記：
- 申請人身分證件
- 登記清冊
- 建物使用執照正本
- 保存登記申請書
- 建物測量成果圖
- 登記原因證明文件（完工證明、稅籍證明、水電費證明、戶籍謄本、門牌編釘證明等）
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4. 審查：地政機關審查並公告15日
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5. 准登：地政機關完成登記流程
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6. 領取建物所有權狀
未保存登記貸款常見問題
針對未保存登記建物的使用，王代書也整理6大民眾常有疑問：
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Q1：如何查詢房子是否有保存登記？
您可以到內政部「」搜尋，輸入門牌號碼後，如果建物資訊的「建號」欄位是空白的，就代表該建物未辦理保存登記；如果建物欄有出現建號，就代表該建物為已登記建物。
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Q2：建物無保存登記如何認定所有權人？
根據，未辦理保存登記的建物，所有權人以「原始起造人」或「實際出資建造的人」為準，可以提出房屋稅籍資料證明。如果有爭議，則應以聲明異議或訴訟解決。
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Q3：未保存登記建物可以貸款嗎？
可以，但由於產權不完整，通常銀行不會承辦未保存登記貸款。如有急迫資金需求，可以向民間申請貸款，民間機構審核條件寬鬆，對屋齡、地區和房屋類型的限制也較少。
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Q4：未保存登記建物可以買賣嗎？
可以，未保存登記建物沒有權狀，但一樣能進行買賣、貸款或繼承等行為。與一般房屋交易相同，需要申報契稅、印花稅和登記規費等費用，完成合法產權移轉手續。
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Q5：未保存登記建物可以繼承嗎？
可以，未保存登記建物與一般房屋相同，可以進行繼承、買賣或貸款等行為。
繼承未登記建物時，應先至被繼承人除戶所在地的國稅局申報遺產稅，之後檢附「遺產稅繳清或免稅證明書」影本和「繼承系統表」等文件，到房屋所在地的地方稅務局，申請「納稅義務人名義變更」，即可完成繼承手續。
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Q6：未保存登記建物補登記費用多少？
保存登記費用包含登記費、書狀費和建地測量費。
1.登記費：使用執照上的工程造價X0.2%
2.書狀費：一份80元
3.建地測量費：建物位置圖測量費每單位4,000元；建物平面圖測量費每單位（50平方公尺）1,000元，不足50平方公尺者，以50平方公尺計。
未保存登記建物貸款總結
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