私人設定簡稱私設，指資產因貸款、債務或繼承等因素，被「銀行以外的機構或自然人」設定抵押權。除了限制所有權人對資產的處分空間外，也可能因為設定人、被設定人的關係衝突，導致抵押物被強制執行。以下由王代書介紹動產和不動產的私人設定查詢方法，並分享被民間私設後，能如何有效運用名下資產。
為什麼會被私人設定？
除了借貸關係外，也可能因夫妻或親友合資買房、長輩提前規劃繼承或生意週轉等因素，將資產抵押給對應他人。私設形式包含預告登記、信託登記和一般抵押抵押權設定等，並給予設定方特定權利。
-
辦理民間貸款
請求權人：債權人（貸款機構）
登記名義人：債務人
通常私人設定來自借貸關係的建立，例如代書貸款或。為了提供貸方保障，借方會將名下資產的抵押權設定給貸方。當借方無法按約償還，貸方有權向法院聲請強制制行，甚至法拍該抵押物。
大家常說的私設，也通常是指民間貸款。對銀行來說，這類私設貸款風險較高，通常不會承作，也不會協助代償。但由於貸款額度高、審核較寬鬆，對過去有不良還款紀錄，無法向銀行貸款的人來說，依然是方便取得資金的選擇。
-
親友借款設定
請求權人：債權人（親友）
登記名義人：債務人
除了民間機構外，部分人也可能選擇向親友借款，好處是比較好談條件、利率較低，但通常額度不高，且要冒著未來可能因此撕破臉的風險。
向親友借款時，無論交情親疏、金額大小，都建議簽訂合約、清楚寫下借款金額、利率和還款期限等資訊。這樣做不只保障債權人，未來發生糾紛時，債務人也有可能需要藉此避免被敲竹槓。
-
繼承預告登記
請求權人：父母
登記名義人：子女
出於稅務考量，部分長輩會提前規劃繼承，將房屋過戶給子女。為了避免年幼的子女被騙，或擅自將房產出售，導致父母老無居所，可以透過預告登記限制子女的處分權。
也就是說，子女雖然擁有不動產所有權，但在父母同意前，不得對房產進行任何處分。
-
夫妻預告登記
請求權人：合資方，但非不動產法定持有人
登記名義人：不動產法定持有人
夫妻合資買房時，可以選擇登記共同持有或預告登記。為了避免兩人一生一次的土地增值稅優惠被同時用掉，部分人會選擇單方登記，並將房屋預告登記給另外一方。
在此情況下，對銀行來說，仍然是產權不完整的範例，因此通常會婉拒此類貸款申請。相比之下，民間機構只看房屋價值，如果有短期資金需求，可以在考量自身還款能力後，選擇以民間貸款取得所需資金。
-
生意週轉，抵押給廠商
請求權人：債權人（上游廠商）
登記名義人：債務人
開業期間，無論公司規模大小，資金的週轉都十分重要。如臨時週轉失靈，為了避免倒閉危機，也可以與廠商協商延期付款，將名下資產先抵押或給廠商。
不動產設定查詢方式
如何查詢房子有沒有被設定？除了到地政事務所調閱謄本外，內政部也於 2016 年推出「地籍異動即時通」，方便民眾隨時掌握不動產權利的資訊。申請該項服務後，當名下不動產被申請移轉或抵押，就會主動以簡訊或電子郵件通知所有權人，為財產安全多一層把關。
-
地政事務所調閱謄本
申請費用：每張 20 元。
申請時間：1 小時。
申請方式：攜帶身分證、印章到全國任一地政事務所，提出地段、地號申請該不動產的地籍謄本，就能知道土地目前的所有權人，以及是否有被設定抵押權。
-
申請地籍異動即時通
申請費用：免費。
申請時間：1 小時。
申請方式：限本人申請。申請自然人憑證或工商憑證後，登入內政部地政司數位櫃檯，並填寫申辦資料，於電子簽章後送出申請。無數位憑證者，可攜帶記載姓名、身分證統一編號並貼有照片的身分證或駕照等文件正本，於全國任一地政事務所臨櫃申請。
點我下載：
當土地或建物買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定、書狀補給、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉案件，辦理狀況為「收件」及「異動完成」時，將以簡訊或電子郵件方式，主動發送通知給登記名義人。
房屋有私設還能貸款嗎？
房屋被私設後，請求權人為第一順位抵押權人，能於房屋被法拍時，優先分配價金。在此條件下，通常很難再申請貸款，因為能追回借款的機率較小，除非房屋殘值夠高，或選擇和願意承作二胎的民間貸款申請。
-
銀行私設貸款
對銀行來說，只要房屋或土地有被私人設定，就不會接受其貸款申請。因為二胎風險有二，一是抵押權順序較後面，很難透過強制執行追回借款；二是民間借款利率較高，會增加貸款人如期繳交每月應付金的難度。
因此在房地被私設的狀況下，可以先轉貸至利率較低的貸款機構，慢慢將貸款清償，或向融資公司諮詢代償，等待一年並於期間提升信用分數，即可向銀行申請貸款。
-
民間私設貸款
與銀行相比，民間機構對貸款的審核較為寬鬆，也願意承作私人設定貸款，但還是有條件的。
若目前已經被民間私人設定，其他借款機構會以房屋現值、一胎貸款成數和額度計算殘值，在借款人財力負擔範圍內，評估適合的貸款方案。在房屋還有殘值、借款人檢附充足財力或收入證明的條件下，是有辦法申請民間私設貸款的。
若遇到保證過件、超低利率或超高額度的貸款條件，完全不顧房地現值、抵押情形，要特別注意可能是貸款詐騙。
私人設定常見問題
針對私設，王代書整理四大常見問題：
Q1：私設影響有哪些？
房地被私人設定後，所有權人對其資產的處分權會被限制，例如在請求權人同意前，無法自由買賣、貸款或過戶等。若持續侵害請求權人的權益，也可能導致抵押物被強制執行，使資產被迫以低價拍賣。
Q2：房子有私人設定可以過戶嗎？
當房屋因貸款被私人設定，所有權人還是能買賣或過戶，不過要先告知債權人，並向買方完整揭露。清償貸款後即可進行買賣，由買賣雙方協商要讓賣方先清償貸款，或是由買方揹胎，並從價金中扣除貸款金額；當房屋因預告登記被私人設定，所有權人不得在請求權人同意前，對該資產進行任何處分。
Q3：如何申請私設轉銀行？
一旦房子被私人設定，就無法向銀行申請貸款。因此為了降低長期貸款成本，可以轉貸至利率較低的貸款機構，或向民間機構、融資公司諮詢代償，儘早清償債務並解除私設。
民間與融資代償的差別在於，前者對借款人的條件要求較少，相對的利率也會高一些；而融資公司雖然要求比銀行寬鬆，但還是要有一定信用條件、財力和收入證明才能申請。
Q4：解除私人設定要多久？
解除私設本身並不複雜，與民間或融資公司協商代償方案後，最快 1～3 個工作天就能將抵押權塗銷。但私設解除時間未超過一年，對銀行來說依然是「高風險族群」。建議等私設塗銷滿一年以上，再向銀行申貸，才有機會順利過件。
私人設定總結
如果對如何查詢私人設定還有疑問，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！
1. 填寫下方表單，專人將迅速與您聯繫
2. 線上免費諮詢：，聯絡全台最大房貸服務中心
3. 專業代書專線：王代書 0976-161-313
民間貸款相關文章
- 房屋被私設還能貸款嗎？私設意思、風險解析，6步驟將私設轉銀行
- 1小時解套私設！私人設定塗銷應備文件、解除方法和登記流程攻略
- 私設影響有哪些？5種私人設定查詢方式整理，線上即時查詢更便利
- 民間貸款安全嗎？貸款種類、流程總整理，合法民間借款必備3條件
