私設風險有哪些？私設涉及房屋或土地的所有權，雖然相較銀行貸款便利，審核條件也較寬鬆，但若缺乏挑選私設對象的正確知識，可能會導致自身權益受損，面臨高利率、貸款詐騙和潛在法律糾紛。以下介紹私設類型、解除私設方法，以及如何將私設轉銀行，幫助你更安全地應對資金需求！
私設意思是什麼？
民間私人設定簡稱「私設」，私設意思是拿個人財產抵押，向個人或非正式金融機構借款，例如民間貸款機構、私人借款機構和融資公司。
為什麼房屋會被私人設定？
房屋被私設的原因有許多，通常是因借款人信用條件不好、沒有穩定收入或負債比過高，導致無法和銀行申請貸款，轉去私設抵押借款。常見私設原因包含和民間機構借款、開業資金周轉、銀行房貸額度不足和被親人私設。
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曾經辦理民間貸款
與銀行相比，民間私設借款門檻通常較低，因此在無法通過銀行審核的情況下，為應對資金需求，借款人會考慮向民間機構借款。
私設貸款優點包含方案彈性、審核寬鬆和撥款快速，能幫助借款人快速解決資金問題。而相對的私設利率也會較高，辦理私設後，也通常無法再和銀行貸款。建議申請前先做好風險評估並確認還款能力，以安全取得資金。
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開業缺乏資金周轉，提供上游廠商擔保
在創業或維持企業營運的過程中，資金周轉是許多企業主會遇到的挑戰，特別是在初創或經濟波動時期。
當現金流不足、無法即時支付上游廠商款項，企業主可能會利用房屋私設作為擔保，向廠商爭取延長付款期限或資金週轉。但若未來無法如期還款，仍可能導致房屋被強制處分，陷入更大的財務困境。
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新屋裝潢資金不足，提供建商擔保
銀行貸款額度與成數取決於房屋價值、申請人信用條件和還款能力等。
當買房、裝潢資金遠超預期，且短期內無法向銀行申請增貸，購屋者可能會將房屋私設給建商、設計師，做第二順位抵押，以應對額外支出，讓裝潢順利進行。
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親友私人設定，保護年幼所有權人
在特定情況下，出於保護未成年人的考量，房屋可能會被親友私設，利用信託、預告登記等方式，確保在年幼的所有權人成年前，其房產權益不會受到侵犯。
其他被親友私設原因包含向親友借款、和親友合資買房或長輩透過私設保障自身老年權益。
私設類型有哪些？
私設類型多元，包含抵押權設定、預告登記、房屋信託和流抵契約。這些私設方式透過不同的法律手段，保障申請人權益，避免被設定的一方隨意處分財產。以下介紹四種私設方式：
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抵押權設定
抵押權設定是種常見的私設方式，主要是由借款人將房屋作為抵押品，向私人借款機構申請貸款。在借款人還款前，貸款機構擁有該房屋的抵押權。
如果借款人未能按時還款，貸款機構有權向法院申請支付命令或強制執行，以處置房屋並回收借款。
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預告登記
預告登記是限制登記的一種，分為請求權人（設定人）和登記名義人。雖然登記名義人為房屋所有權人，但在請求權人同意前，不得對房屋進行任何處分。
常見預告登記使用時機包含借名預告登記、貸款預告登記、繼承預告登記、夫妻預告登記和合宜住宅預告登記。
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房屋信託
信託是種將房產管理權交給信託機構或指定信託人的安排。
信託到期前，信託人得按照信託契約處分房屋，不得隨意買賣或貸款，僅在滿足特定條件的情況下能進行處分，例如受益人成年、該處分對受益人有益。
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流抵契約
流抵契約是種涉及財產所有權的協議。
在流抵契約中，借貸雙方會約定還款期限，並將房屋作為抵押物。若債務人未能如期還款，依照流抵契約規定，不需經過強制執行，債權人得直接以房屋抵債，並取得房屋所有權。
由於私設和財產所有權直接相關，因此在進行私設前，應做好風險評估並慎選私設對象，以降低潛在風險。
如何解除私人設定？
一旦房屋被私設，無論是第幾順位，通常都無法再向銀行申貸。除了與銀行貸款難度增加之外，也可能影響借款人處分財產的權利。因此在進行私設前，務必慎選私設對象，以保障自身權益。
而解除私設最直觀的做法就是償還借款，若無法償還，也能透過私設轉銀行解除私設。以下介紹三種解除私設方法：
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賣房取得資金，償還民間貸款
如果房屋被私設且無法償還借款，可以考慮出售房產，利用獲取的資償還民間貸款，從而解除房屋的私人設定。這種方法可以快速解決資金問題，但需要考慮市場條件和交易過程中的其他因素。
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利用其他房產申請貸款，將私設轉銀行
如果名下還有其他房產，可以利用這些房產向銀行申請，將資金用來償還民間貸款。這樣做可以將房屋的私設轉銀行，進一步解除私人設定，並且通常能夠減少利息負擔。
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借錢償還民間貸款，將私設轉銀行
如果無法直接償還民間貸款，可以考慮向其他途徑借款（例如親友或融資公司），用以清償現有的民間貸款，解除私人設定。
相較民間貸款，銀行對融資公司的包容度比較高。因此若沒有其他外部資金，也能考慮先向融資公司申請代償。這樣做不僅能降低利息壓力，也能增加未來將私設轉銀行的機會。
私設轉銀行流程
民間私設雖然便利，但相較銀行或融資公司等正規金融機構，利率和風險也較高。如果你的房屋已經被私人設定，可以透過以下六步驟將私設轉銀行，恢復房產的自由運用。
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1.諮詢：諮詢代償私設機構
首先，借款人需要聯繫專業的私設代償機構，了解代償服務內容、流程和相關費用。
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2.審核：代償機構評估房屋現值、過件風險，並訂定代償方案
提出申請後，代償機構會評估房屋現值，並分析轉貸風險，進而制定適合的代償方案，並告知借款人具體的操作步驟和條件。
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3.簽約：雙方核對合約內容並簽約
雙方在確認代償方案後，應逐條檢視合約內容，包括代償金額、還款條件、相關費用和責任條款。確保每一項條款都清楚明確且符合雙方需求，並在核對後完成簽約，以避免未來產生糾紛。
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4.代償：代償機構協助償還民間貸款
完成簽約後，代償機構會根據合約安排，協助借款人償還現有的民間貸款。
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5.塗銷：辦理私設塗銷，等待信用分數恢復
代償完成後，需辦理私設塗銷手續，正式解除房屋的私人設定。
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6.還款：向銀行申請貸款，將資金還給代償機構
解除私人設定後，信用分數會慢慢恢復。如果過去信用紀錄良好且沒有負面因素，通常需等待6到12個月才能向銀行申請貸款，用來還清貸償機構提供的資金，完成將私設轉銀行的過程。
私設常見問題
針對私設辦理注意事項，王代書整理5大民眾常有的疑問：
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Q1：私人設定查詢去哪看？
如欲查詢不動產有沒有被私人設定，應先確定該土地地段、地號或該房屋的的建號，攜帶身分證、印章到全國任一地政事務所申請不動產的登記謄本，透過謄本記載得知不動產是否有被設定抵押權。
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Q2：房屋被私人設定還能貸款嗎？
房屋被私人設定後，大多無法再向銀行申請貸款，因為抵押權順位會影響該不動產的貸款風險。若無法和銀行取得資金，可以向民間機構申請二胎房貸，或是與正規融資公司聯絡，申請代償將私設轉銀行。
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Q3：房屋被私人設定還能買賣嗎？
房屋被私設後仍然可以買賣，並不會因私設而無法交易。然而由於抵押權會跟著房屋，因此進行房屋交易時，賣方務必公開揭露抵押權設定，確保交易的合法和公正性。
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Q4：當鋪解私設安全嗎？
解私設的安全性取決於合約的透明性和合法性。借款人在申請民間二胎前應做足功課，選擇信用良好的當鋪，並仔細檢查合約條款，包含還款期限、利率和有無額外費用，避免被貸款詐騙。
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Q5：辦理私設要注意什麼？
由於私設會影響房屋的處分權和所有權，辦理私人設定前，應首先確認私設對象是否正規並擁有合法營業執照。此外，挑選民間貸款推薦從「合約透明性」、「貸款條件合理性」和「是否有非正常要求」等層面評估，以保障自身權益，安全取得資金。
私設總結
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