辦附買回有哪些風險？通常當還不出貸款時，會利用附買回爭取時間，避免房屋被法拍。但若遇到不良業者，很可能因此將房屋白白送人。以下分享辦附買回售後回租要注意什麼、可以如何避險，幫助你安全、順利取得資金！
買賣附買回意思
附買回是一種協議，指買賣雙方達成共識，讓賣方能先將名下票券、房屋賣出，取得當下所需資金，並在將來特定日期，以約定價格買回。
而應用在房屋交易上，就稱作「房屋買賣附買回」。狹義來說，附買回協議是讓賣方有權在指定日期，以指定價格買回他出售的房屋。但通常附買回和售後回租會同時進行，讓賣方在賣出房屋後，能繳租金以繼續使用房屋或設籍居住，又稱過戶回租、買斷回租。
出售期間，房屋所有權會被暫時移轉給買方。當附買回到期，賣方有權決定要將房屋買回或繼續租約。
什麼時候會用到房屋附買回？
通常會先賣出房屋，是因為房屋沒有增貸或申請二胎貸款的空間，而貸款費用已經壓縮到生活品質，為了避免房屋被法拍，必須用附買回爭取時間、減輕財務負擔。
除此之外，新屋還沒裝潢好、企業融資或想優化稅務，也是常見的附買回使用時機。
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交不出貸款，避免房屋被法拍
當房貸利率太高、名下有多筆債務，無法如期償還貸款，可以和債權人協商附買回協議，避免對方聲請支付命令，導致房屋被低價法拍。
如果出售期間想繼續使用房屋，就要再簽，約定租金、租期、起算日和違約金等。通常租金會低於「賣方原貸款費用」，並高於「買方新貸款費用」。
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新屋裝潢，和買家約延後交屋
還有一種情況是，你找到想買的房子了，但賣家是換屋族，還沒找到新家或完成裝潢，所以想和你簽售後回租，希望能多住一陣子。
通常仲介會在斡旋前說明賣家需求，由買家評估租霸、屋況毀損和無法申請土增稅重購退稅等風險，決定要不要繼續看房。大部分人會選擇拒絕，除非認識、相信賣家，或不急著入住，認為收租金是好事，也能選擇延後交屋。如果完成簽約、所有權移轉才說，買家有權拒絕。
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企業融資，提升資產使用效率
對企業來說，不動產、機具太多，會導致沒有足夠資金週轉。如果無法向銀行貸款，也不能賣掉生財工具、房屋或店面，可以簽售後回租，以取得所需資金，同時於出售期間繼續使用該資產。
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企業稅務優化，將租金列入營運成本
在特定情況下，簽附買回能優化稅務，例如將租金作為營運成本抵扣、將資產銷售所得作為資本利得。
除此之外，企業也能透過售後回租，將固定資產變更為流動資產，同時取得資金以償還欠款，進而降低負債比，優化資產負債表。
售後租回陷阱
簡單來說，簽售後租回沒有一定好壞，買家能賺租金，賣家能繼續使用該資產、房屋。
但除了買家要擔心租約爭議、無法申請土增稅重購退稅外，賣家也需承擔無法在時間內籌錢買回、房價下跌和貸款機構不認帳等風險。
建議買賣雙方簽附買回售後回租前，能先諮詢有相關經驗的財務顧問、代書或律師，避免合約不清楚，讓自身權益受損。
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租約爭議
租約爭議是買賣雙方要共同承擔的風險，因此合約應詳列原屋況、租金、租期、出售期間屋況毀損責任和違約金等資訊。
為保護個人權益，也建議買方比照一般租賃，預收兩個月租金。這動作能避免賣方不繳房租，或在未盡到善良管理人的責任時，買方能抵扣押金賠償屋況毀損部分。
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時間壓力大
通常簽附買回售後回租後，會約定賣方要在 1～2 年內買回。如果金額大且沒有足夠的還款能力，就要承擔龐大的時間壓力和違約風險。
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房價下跌風險
附買回契約會明定未來買回價格（又稱回購價格），無論房市漲跌，買賣雙方都需履行合約。這是降低交易不確定性、保障買賣雙方權益的方式，也是雙方必須承擔的風險。
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貸款機構不認帳
部分民眾因急需資金，可能選擇條件過於寬鬆的，例如不用審核或幫忙吸收過戶費用。
然而如果機構不老實，沒有完整揭露各項費用（如諮詢費、代辦費和利息），或模糊租賃條款，不明定租金、租期和違約金等，就會增加違約風險，導致賣方可能因此失去房屋。
建議屋主應選擇正規、合法登記且有實體店面的貸款機構，並尋求有相關經驗的財務顧問、代書協助，確保合約能保障自身權益。
例如秉持「專業、正面、服務」經營理念的王代書事務所，除了可以線上諮詢外，在新竹也有實體店面，提供免費的代書、律師諮詢服務，幫助民眾安心、順利取得資金。
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無法申請土增稅重購退稅
土地增值稅重購退稅的存在，是為了減輕換屋族的稅負壓力。
因此在出售前一年，沒有將房屋出租或供營業使用，才能申請重購退稅。如果簽了售後回租，代表有出租事實，未來有賣房需求，就不符合重購退稅條件。
辦房屋附買回要注意什麼？
附買回有好有壞，只要妥善評估個人資金需求、還款能力，記得簽約、公證和尋求專業代書協助，就能降低交易風險。
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必須簽約
和一般買賣房屋相同，約定附買回也要簽訂正式契約，明確訂下交易物件、價格、回購期限、回購價格、房屋毀損和修繕責任等內容，避免後續糾紛。
如果有租房需求，也一定要簽售後回租合約，避免買方將房屋變賣，或不遵守口頭約定。不會看合約的話，可以帶有相關經驗的親友一起，仔細看每一條合約內容、附文，確認理解再簽約。
如果想看附買回合約範本，了解交易的細節，可以到附近代書事務所詢問，或。
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必須公證
房屋買賣、租賃不一定要，但將合約送法院公證後，未來如果有糾紛，訴訟時不用審究法律行為是否有效成立。
如果在公證書上約定逕受強制執行，未來遇到租霸時，也能直接聲請強制執行，不用走訴訟流程。
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必須有專業代書協助
與房屋價值相比，每筆約 10,000 元的代書費是相對不高的費用。
雖然沒有規定要找代書才能買賣房屋，但透過代書的專業知識和經驗，能減少交易的不確定性，同時節省時間和精力。以最適合個案的移轉策略，提高交易過程的效率。
尤其像附買回、售後回租這類複雜的案件，如果遇到不良業者或詐騙集團，就很容易誤信話術。因此代書可說是「把關交易安全的第一道防線」，要小心別省了小錢虧大錢。
辦房屋附買回應備文件
申請附買回和一般買賣過戶相同，需準備身分證明、戶籍謄本、權狀和印鑑證明等文件，並於有租房需求時，額外簽售後回租契約。
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身分證明影本
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戶籍謄本影本
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印鑑章和印鑑證明
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房屋和土地權狀正本
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不動產買賣契約
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附買回契約
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售後回租契約
附買回常見問題
針對房屋附買回，王代書整理四大常見問題：
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Q1：附買回和貸款差在哪？
附買回是一種新型的週轉方式，融合了買賣和租賃。和貸款最大的不同是，屋主申請貸款後，仍擁有房屋所有權；而屋主申請附買回後，需要將房屋所有權轉移給債權人。
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Q2：辦附買回費用有哪些？
買賣附買回費用主要有五項，包含代書費、登記規費、房屋稅、土地增值稅和契稅，由賣方（融資人、債務人）負擔。
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- 代書費：12,000～18,000元
- 買賣登記規費：房屋現值×0.1%
- 設定登記規費：貸款金額×1.2×0.1%
- 房屋稅：房屋現值×1.2%
- 土地增值稅：土地漲價總數額×10%～40%
- 契稅：房屋現值×6%
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Q3：附買回租金要訂多少？
附買回售後回租租金通常會小於「賣方原貸款費用」，並大於「買方新貸款費用」，才會對買賣雙方都有好處。
舉例說明，假設你每月房貸 20,000 元，若買方貸款買房，每月需付銀行 15,000 元，則租金會介於 15,000～20,000 元之間。
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Q4：遇到買賣附買回詐騙怎麼辦？
買賣附買回詐騙類型主要有兩種，包含建商都更詐騙、民間貸款合約詐騙。
- 建商都更附買回詐騙：指被建商以節稅為由，要求在新房子蓋好前，先將房屋、土地過戶給建商。遇到這類型資金不夠的建商，就有捲款潛逃的風險，不只找不到人求償，還面臨房屋被拆掉的損失。
- 民間貸款合約詐騙：指和當鋪、融資公司等民間貸款機構簽約，但對方加註不合理條款，或拒絕賣方將房屋買回。
如果不慎遇到詐騙，請立即前往派出所或撥打 165 專線報案，同時準備現有文件、通訊紀錄，聯絡律師尋求專業法律協助。
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