是什麼？簡單來說，你可以將預告登記比擬為「名義上的產權變更」，通常使用於不動產交易、過戶或貸款時。例如A將房子貸款給B，為了保障債權人B的權利，B可以請求A執行預告登記。當A將房子預告登記給B，在沒有B的同意下，A不能對不動產進行轉賣、貸款等產權變更。
除了不動產過戶、貸款會使用到預告登記，王代書也整理了其他預告登記使用時機，以及申請預告登記的常見問題，提供大家申請前參考。
看完文章後，如果對預告登記如何辦理還有疑慮，或是目前情況特殊、需要專業建議，都歡迎填寫以下表單或免費諮詢，也可以致電王代書0976-161-313，幫您分析預告登記風險和效益，未過件絕不收費！
預告登記是什麼？
以定義上來看，預告登記是的一種，可以「保障請求權人」的權益。根據《土地法第79-1條》規定，「請求權人」可以向地政機關申請預告登記，以限制「登記名義人」處分其不動產，阻止「登記名義人」對該不動產做妨害「請求權人」權益之處分。
以一開始提到的例子來看，A將房子貸款給B，則A是「登記名義人」，B是「請求權人」，通常是共同出資人、贈與A不動產的人等。
除了預告登記，限制登記還包含查封、假扣押、假處分、破產登記或其他依法律所為禁止處分之登記，以下就先針對預告登記說明囉！
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什麼時候會用到預告登記？
常見預告登記使用時機有五種，分別是買房借名預告登記、貸款預告登記、繼承預告登記、夫妻預告登記和合宜住宅預告登記。以下將一一介紹使用預告登記的好處：
一、買房借名預告登記：買賣不動產時，保障債權人
- 請求權人：實際出資方
- 登記名義人：掛名登記方
出於稅務考量，有些人為了節稅，會以他人名義掛名買房，又稱借名登記。透過預告登記，可以預防登記名義人將房子變賣，以保障實際出資方（請求權人）權益。
建議借名登記時，一定要申請預告登記，避免不必要的糾紛。因為有些人主張有權處分說，有些人主張無權處分說。若A買房，借名登記在B名下，而B將房子賣給了C，以主張「有權處分說」的立場來看，B的行為是有效的。
二、貸款預告登記：民間借貸時，保障債權人
- 請求權人：借款方
- 登記名義人：申請貸款人
申請土地貸款、房屋貸款時，民間貸款會請求預告登記，在申貸人清償貸款前，若未取得借款方同意，不能對不動產進行買賣、過戶、贈與、轉讓、抵押貸款或信託等變動，以保障借款方權益。
三、繼承預告登記：父母為子女買房、預先分配財產時，保障雙方
- 請求權人：父母
- 登記名義人：子女
繼承預告登記分兩種狀況，一是當子女年幼時，若父母為其買房置產、將房子過戶給子女，能透過預告登記保障自身、子女權益，避免子女受騙。
二是當父母預先將房子過戶給子女繼承時，能透過預告登記保障自身老年權益，避免子女變賣房屋，導致自己老年居無定所。
四、夫妻預告登記：夫妻合資買房時，保障無所有權的那一方
- 請求權人：合資但非不動產法定持有人，即為「請求權人」
- 登記名義人：不動產法定持有人
當夫妻合資置產時，可以登記共同持有或單方登記。共同持有的好處是雙方權利和義務平等、可以避免另一方在未經同意下變賣房屋，但由於產權不清，申請貸款審核會比較繁瑣。
而申請單方登記的好處是申請貸款方便、只會用到其中一人的土地增值優惠稅，針對「非法定持有人」權益，也能透過預告登記，以合法的方式預防另一方變賣不動產。
五、合宜住宅預告登記：購買合宜住宅時，保障政府「舒緩民眾買房壓力」目的
- 請求權人：中華民國（管理機關：內政部營建署）
- 登記名義人：合宜住宅買方
為了紓緩民眾買房壓力，政府與民間合作推出合宜住宅，以低於周邊的行情價，提供無自有住宅、家庭收入在一定標準下的民眾購買。
在簽訂買賣契約時，會一併簽訂預告登記同意書，使買方在取得所有權登記之日起5年內（龜山A7）或10年內（板橋浮洲），除繼承或依法強制信託外，不得將住宅和其基地出售、出典、贈與、交換或信託移轉給他人。如有違反，須以承購房地原價85％之價格，移轉予請求權人中華民國。
預告登記如何辦理？
預告登記申請並不困難，以下分享預告登記應備文件、申請流程。但如果趕時間或對流程不熟悉，委請代書辦理會方便許多，最快兩個工作天就能收到！
預告登記應備文件
- 親自辦理：登記人以及請求權人的身分證影本、登記人的印鑑證明、登記人同意書、、權狀正本，以及登記清冊（如申請書上有詳列則免附）。
- 委託他人辦理：同上，額外檢附代理人身分證明文件。
- 委託代書辦理：同上，但更省時省力、不須了解預告登記流程，如初審遇到問題，也能及時處理。
預告登記申請費用
- 親自辦理：免費
- 委託代書辦理：4,000到6,000元左右代書費。
預告登記申請時間
若無須補正，申請預告登記約需兩～三個工作天。
預告登記申請方式
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步驟一：申請、送件
檢附預告登記同意書、申請書等應備文件，到全台任一地政事務所申請，核對身份、確認有無需要額外登記謄本，即完成預告登記申請。
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步驟二：初審
確認同意書內容是否完備和正確、核對地籍資料、確認不動產權屬以及不動產有無禁止處分登記，審查通過後，移送複審。
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步驟三：補正／駁回／准登
補正：若經審查有《土地登記規則第五十六條》規定情事，例如缺件、格式不符，地政機關會以電話通知申請人補正，若未依約補正，改以書面敘明理由或法令依據通知。
駁回：若經審查有《土地登記規則第五十七條》第一項規定情事，例如依法不應登記、逾期未補正等，將以書面敘明理由或法令依據通知。
准登：複審無誤後，核定准登。
- 步驟四：發狀還件
經地政人員登錄、校對後，申請人即可領取發還文件。
預告登記風險有哪些？
綜合來看，由於預告登記沒有時效，在預告登記塗銷前，請求權人都能藉此保障自身利益。但預告登記也並非萬無一失，辦理前得先認識兩大預告登記風險：
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風險一：預告登記效力小於強制執行，無法抵抗查封、拍賣、徵收、假扣押等
預告登記無法抵抗法院的，例如徵收、查封、拍賣或假扣押等。
以貸款為例，即使有申請預告登記，依然可能因債務人欠債過多，發生不動產被拍賣的情形，不會因債權人（請求權人）尚未收齊還款而不執行。
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風險二：不動產申請預告登記後，通常較難申請貸款
不動產被預告登記後，由於產權不清、風險高，除非能提出預告登記的正當裡由，否則是很難向銀行、民間貸款的。通常最多也只能申貸一次，增貸難度更高。
然而人總有資金週轉的需求，王代書提供免費諮詢服務，無論想申請預告登記房屋增貸或是轉貸降息，都歡迎填寫下方表單或線上詢問，由專業地政士、律師為為你解答疑慮。
預告登記要注意什麼？六大常見問題整理
買賣房屋是人生大事，即使和親屬、配偶合資買房，也要記得保障自身權益，避免不必要的糾紛！除了兩大預告登記風險，王代書也整理了六大預告登記常見問題，提供民眾申請前參考：
Q1：預告登記時效多久？
預告登記沒有時效，在預告登記塗銷前，效力會一直存在。
Q2：怎麼看房子有沒有預告登記？
- 謄本確認：預告登記不會顯示在權狀上，但會紀錄在謄本的「土地所有權部」的「其他登記事項」中。
- 地政服務網站查詢
Q3：不動產被設定預告登記，可以買賣嗎？
不行，在預告登記塗銷前，登記名義人不能對不動產進行買賣、過戶或貸款等產權變更。
Q4：不動產被設定預告登記，可以申請貸款嗎？
不行，由於產權複雜、風險高，除非有正當理由、信用紀錄良好，否則很難申請貸款。
Q5：預告登記後，有辦法解除嗎？
預告登記不會因債務清償而自動解除，可以靠以下三種方式申請塗銷：
- 與債權人協調還款方式，由債權人申請預告登記塗銷
- 清償債務並取得證明，由債務人申請預告登記塗銷
- 證明請求權不合理，由債務人向法院申請預告登記塗銷
Q6：若預告登記人死亡，預告登記會自動取消嗎？
不會。
根據《民法第1148 條》，除另有規定外，繼承人承受被繼承人財產上之「一切權利、義務」。因此只要預告登記未主動塗銷，就會一直跟著不動產。若預告登記人死亡，該不動產的繼承人會一併繼承不動產上的權利義務，包含預告登記請求權。
預告登記總結
預告登記適用多種情形，以保障請求權人的權益。無論你是請求權人還是登記名義人，在達成辦理預告登記的共識前，建議先全面認識預告登記效力、預告登記風險，才知道預告登記適不適合你哦！
如果對預告登記還有疑問，或是不確定自己適不適合辦理預告登記，都可以填寫以下表單或免費諮詢，也歡迎致電王代書0976-161-313，針對不同個案情形，提供專業建議，未過件絕不收費！
