預告登記破解方式有哪些？申請預告登記塗銷，指透過協商、訴訟或清償債務等方式，中止「請求權人」對「登記名義人」運用不動產的限制。以下介紹預告登記限制、如何申請預告登記塗銷，以及民眾在塗銷預告登記時，常會有的疑問，幫助你保護自身權益。
預告登記是什麼？
預告登記是的一種，用來預防不動產產權被隨意變更，常用於合資買房、民間貸款和預先規劃遺產等情境。在預告登記塗銷前，「請求權人」能限制「不動產登記名義人」對不動產產權進行任何產權變動或處分，例如買賣、貸款或贈與過戶。
預告登記時效與限制
在預告登記效力期間，「登記名義人」不能對該不動產進行任何產權變更，但預告登記會延續多久？預告登記會過期嗎？以下一一介紹：
預告登記時效
預告登記沒有時效，在申請預告登記塗銷前，效力會一直存在。
貸款、買賣要注意！清償債務不代表預告登記塗銷。所以在償還貸款後，務必主動向地政機關申請預告登記塗銷，避免謄本上仍加註相關資訊，導致申貸受阻。
預告登記限制
不動產被預告登記後，在請求權人同意前，不能做這五件事：
- 不動產買賣
- 不動產過戶
- 不動產贈與
- 不動產信託
- 不動產貸款：由於產權不清、風險高，無法疊加債權，除非能說明正當原因，否則是很難向銀行、民間貸款的。建議先申請預告登記塗銷，才有機會核貸或申請二胎貸款。
關於不動產貸款，無論銀行、民間貸款或個人對個人，除了預告登記，也能辦理「抵押權設定」，也就是將不動產抵押給債權人，保障債權人的優先受償債權。和預告設定不同的是，即使設定了抵押權，債務人依然能對不動產進行買賣、過戶等業務。
預告登記破解方式
一般狀況下，預告登記塗銷方式有三種，包含雙方協議塗銷、登記名義人清償債務並申請塗銷。如果雙方無法取得共識，登記名義人也能主張請求權不存在、不合理，向法院提起訴訟，取得確定判決，並以此作為證明申請塗銷預告登記。
在特殊狀況下，由於預告登記對強制執行無抵抗效力，即使雙方沒有申請塗銷，預告登記依然有可能「被」塗銷。
-
雙方協議塗銷
透過與請求權人（債權人）協商，修改原先買賣、貸款條件或另訂他種還款方式，並簽署對應契約保障雙方權益，以此作為申請預告登記塗銷的證明，就能破解預告登記。
由於不動產被預告登記後，無法再進行買賣、貸款，若登記名義人有資金需求，建議先申請預告登記塗銷再申貸，以提高核貸率、貸款利率。
-
清償債務
不論交易已經完成或取消，向地政機關申請預告登記塗銷時，應提交如清償證明書等相關文件。完成申請後，預告登記塗銷才正式生效。
任何一方都能申請預告登記塗銷，不限請求權人或登記名義人。
-
提起訴訟並證明請求權不存在
如果雙方無法達成協議，登記名義人也能向法院提起訴訟，檢附請求權不存在、不合理的書面證明文件，請求法院裁定預告登記塗銷。若判決確定，登記名義人可以此向地政機關申請預告登記塗銷。因此不用擔心自己被貸款詐騙、敲竹槓怎麼辦，訴諸正當法律途徑，都有辦法解決問題。
或者，若預告登記經過 15 年且無時效中斷，登記名義人可取得抗辯權，拒絕履行。
根據 規定，買賣交付標的物之請求權時效為 15 年。
-
因強制執行而產生新登記
由於預告登記效力小於強制執行，若登記名義人欠債過多，導致不動產被抵押、法拍等，產生新的登記，預告登記也會因此被塗銷。
因此申請預告登記時，通常會一併設定抵押權，保障債權人的優先受償債權。
如何申請預告登記塗銷？
預告登記塗銷辦理並不複雜，只需檢附應備文件，到不動產所屬的地政事務所申請，即可完成塗銷程序！如果趕時間、渾身乏術，也可以委託代書辦理，代書費用大約是 4,000～6,000 元，讓你省下缺件補件、流程不熟悉的時間和精力成本。
-
Step1. 清償債務或向法院提起訴訟
-
Step2. 取得債務清償證明或塗銷判決證明
-
Step3. 到地政事務所申請塗銷
辦理預告登記塗銷後，由地政人員執行審查、登陸、校對、繕狀和用印等作業，最快只需 1 個工作天就能領狀。
應備文件：
- 登記申請書
- 登記清冊
- 權利與義務人雙方身分證明文件
- 債務清償證明書（或他項權利證明書）
- 請求權人塗銷同意書
預告登記常見問題
除了應備文件、申請流程，針對預告登記塗銷辦理，王代書整理四大常見問題：
-
Q1：申請預告登記塗銷，需要請求權人同意嗎？
需要，申請預告登記塗銷須攜帶「請求權人塗銷同意書」，但不限請求權人或登記名義人申請。
-
Q2：可以自己辦預告登記塗銷嗎？
可以，預告登記塗銷可以自己辦理、委託辦理或委託專業代書辦理。自己辦或委託親友辦的好處是能節省代書費，但委託代書辦理能減少時間成本，並避免缺件、逾期未補正遭駁回等情形發生。
-
Q3：預告登記塗銷申請時間多久？
預告登記塗銷申請的處理期限是 4 小時，所以最快只須等待 1 個工作天。但若遇跨行申辦、缺件或申請文件格式不符的情況，須再行補正，一般約 1～3 個工作天能完成申請。
-
Q4：若預告登記請求權人死亡，預告登記會自動塗銷嗎？
不會。根據 規定，預告登記如果未塗銷，會一直跟著不動產。因此如果請求權人死亡，該不動產的繼承人會一併繼承不動產上的權利義務，包含預告登記請求權。
預告登記總結
辦理預告登記塗銷並不難，複雜的是「請求權人」和「登記名義人」未必能取得共識，或者登記名義人因當務之急，在不平等、不合理的條件下同意申請。因此了解預告登記塗銷原理、如何辦理預告登記塗銷後，就能懂得如何保障自身權益。
如果自身情況特殊、複雜，或是無法辦理預告登記塗銷，但臨時有貸款、資金需求，歡迎透過以下方式免費諮詢，由專業律師、代書團隊為你服務，未過件絕不收費！
1. 填寫下方表單，專人將迅速與您聯繫
2. 線上免費諮詢：，聯絡全台最大房貸服務中心
3. 專業代書專線：王代書 0976-161-313
理財知識相關文章
