預告登記缺點有哪些？預告登記是限制登記的一種，在預告登記塗銷前，能限制「登記名義人」對不動產進行貸款、買賣等產權變更，以保障「請求權人」的權益。但預告登記也不全是利大於弊，無論你是登記名義人還是請求權人，都要注意預告登記風險，依自身狀況評估，選擇適合自己的交易方式。
以下王代書整理預告登記優缺點，並依買賣、合資買房等情境不同，分享除了預告登記以外，還有哪些替代方案能讓你保障自身權益。
看完文章後，如果對預告登記缺點、風險還有疑問，都歡迎填寫下方表單或免費諮詢，也可以致電王代書0976-161-313，針對不同個案提供專屬建議，未過件絕不收費！
預告登記是什麼？
根據《土地法第79-1條》規定，「請求權人」可以向地政機關申請預告登記，以限制「登記名義人」處分其不動產，阻止「登記名義人」對該不動產做妨害「請求權人」權益之處分。
雖然不動產不會因預告登記而被過戶到「請求權人」名下，「登記名義人」名義上仍持有不動產產權，但實際「產權變動的決定權」是在請求權人手上。
簡單來說，可以將預告登記比擬為「名義上的產權變更」。
預告登記效力與優點
預告登記使用時機多元，不只平時貸款會使用，親屬間合資買房、父母繼承房屋給下一代時也會用到，是一種力度適當、不傷感情的辦理方式，能保障請求權人的權益。以下是四大預告登記優點：
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預告登記優點一：預防一房兩賣，保障債權人權益
在和民間機構辦理貸款時，民間貸款通常會將借款人用以抵押的不動產設定預告登記，避免借款人在清償貸款前，再次對該不動產進行變賣、過戶或申貸。
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預告登記優點二：保障配偶、兄弟姐妹等合資買房人權益
配偶：由於每人一生只有一次使用「自用住宅優惠稅率」的機會，因此配偶合資買房，除了辦理「共同持有」以外，也能選擇以「單方持有搭配預告登記」的方式辦理。
不僅只會使用到一方的自用住宅優惠稅率機會，也能以合法、正規的方式限制登記名義人，確保雙方權益平等。
兄弟姐妹：因「自用住宅優惠稅率」使用機會有限、可能使產權不清，以及地價稅是以人頭計算等因素，若兄弟姐妹合資買房，未必利多於弊。當彼此對不動產、未來規劃不同，也須全數持有人同意，才能對產權進行變動。
雖然預告登記同樣會限制登記名義人，但從稅務現實面考量，也是有它的好處。建議在綜合多方考量、諮詢專業建議後，選擇適合自己的辦理方式。
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預告登記優點三：保障父母老年權益，避免不動產過戶子女後被變賣
若父母想提前為年幼子女置產，為避免子女長大變賣房屋，導致父母老年居無定所，也能透過預告登記保障自身權益。
此舉也能同時保障子女權益，避免子女名下房屋遭他人受騙、變賣。
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預告登記優點四：避免合宜住宅遭短期轉售，提升國民居住福祉
是政府為紓緩民眾買房壓力，與民間合作推出低於周邊價的住宿選擇，提供無自有住宅、家庭收入在一定標準下的民眾購買。
然而為了避免投機客炒房，在簽訂買賣契約時，會一併簽訂預告登記同意書，使買方在取得所有權登記後，若非繼承、依法強制信託等因素，至少5年內不得出售、出典、贈與、交換或信託給他人。
違者須以承購房地原價85%的價格，將不動產移轉予中華民國。
預告登記缺點與限制
除了保障債權人權益、節省合資人「自用住宅優惠稅率」使用機會，預告登記也能協助政府政策推行。但每個人狀況不同，在辦理預告登記前，建議先了解兩大預告登記缺點：
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預告登記缺點一：效力小於強制執行，並非萬無一失
預告登記對法院的強制執行無抵抗效力，因此若登記名義人負債過多，依然可能導致不動產被查封、扣押或拍賣，同時預告登記也會被塗銷。
建議辦理預告登記時，同時，以保障債權人的優先受償債權。
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預告登記缺點二：不動產申請預告登記後，通常較難申請貸款
由於不動產申請預告登記後，無法疊加債權，加上產權不清、風險過高等因素，除非能提出合理、正當理由，否則銀行、民間通常不會核貸。
建議申請貸款前，先與請求權人協商塗銷預告登記，以提升核貸率、貸款利率。
如何申請預告登記塗銷？
綜合預告登記缺點，我們可以了解預告登記不只限制「登記名義人」的不動產運用權，對於「請求權人」，也是有其風險存在。以下分享預告登記破解步驟：
步驟一：清償債務或向法院提起訴訟
預告登記是以「請求權」為存在基礎，因此申請預告登記塗銷前，得先確認請求權不存在或請求權已經被消滅，滿足兩個條件之一，才能破解預告登記。
- 消滅請求權方式：雙方協商他種交易方式、登記名義人清償債務
- 請求權不存在的情境：請求權本來就不合理、預告登記經過15年且無時效中斷
根據《民法第348條》規定，買賣交付標的物之請求權時效為15年。
步驟二：取得債務清償證明或塗銷判決證明
一般來說，登記名義人可透過協商、債務清償，作為辦理預告登記塗銷的證明文件。
但若雙方無法取得共識，或請求權是在不合理的狀況下產生，登記名義人可檢附相關證明文件，向法院提起訴訟，請求裁定預告登記塗銷。
步驟三：攜帶證明與應備文件，到地政事務所申請塗銷
辦理預告登記塗銷後，由地政人員執行審查、登陸、校對、繕狀和用印等流程，最快只須等待1個工作天就能領狀。
應備文件
- 登記申請書
- 登記清冊
- 權利與義務人雙方身分證明文件
- 債務清償證明書（或他項權利證明書）
- 請求權人塗銷同意書
預告登記缺點多？預告登記替代方案分享
預告登記能「替請求權人建立保障機制」，但就如一開始的介紹，辦理前還是有預告登記缺點需要考量，建議先諮詢專業代書、律師再決定哦！
王代書針對不動產買賣、與他人合資買房和配偶合資買房三種情境，分享除了預告登記外，你還能如何保障自身權益：
情境一：買賣不動產時，買方除了預告登記，還能做什麼保障自身權益？
不動產交易前，最基本須了解買方、賣方的權利義務，以及簽約、過戶和交屋等流程，避免可能出現的法律糾紛。
而交易過程中，除了適時諮詢代書協助，也要雙重把關以下細節，保障自身權益：
- 注意謄本上有無加註相關資訊。
- 建立履約保障制度，不只能保障賣方，也能保障買方，例如當賣方一屋二賣、遲遲未過戶時，買方能從帳戶中領回自備款。
- 簽約後，若發現屋主一房兩賣，且先過戶給他人，可根據《房屋契約條款》對賣家主張契約責任。若契約沒有約定、約定不明，依然能根據民法對賣家請求損壞賠償、解除契約。
情境二：與他人合資買房，除了預告登記，還能做什麼保障自身權益？
身為非登記名義人，無論與兄弟姐妹、認識幾十年的好友合資買房，只要有關錢，都建議明定契約，以文字清楚說明雙方權利義務。尤其是非登記名義人，若不申請預告登記，還有以下方式可參考：
- 依出資比例分配持份，並登記共同持有，雖然後續稅務、不動產運用較麻煩，但能確保雙方權利平等，清楚呈現產權與債權關係。
- 建立合資購屋契約，載明出資比例、稅費分擔方式和售出後如何分配獲利等。
- 設定抵押權，因此當登記名義人負債時，合資人享優先受償權。
- ，由「登記名義人」委託合資人管理、處分不動產，達到互相牽制效果，效力也比預告登記強，可抵抗查封、假扣押等執行。
情境三：配偶合資買房，該選擇預告登記還是登記共同持有？
配偶合資買房與他例不同的是，雙方通常於會於買屋前取得共識，對不動產規劃和未來做長遠打算。因此在決定是否辦理預告登記時，會以現實面為主要考量，例如「自用住宅優惠稅率」使用機會、地價稅，以下分析兩者優缺點：
- 預告登記優點：限制配偶若未經同意，不能任意對產權進行變動
- 預告登記缺點：無法抵抗強制執行、部分人會怕傷感情，不明定合資購屋契約
- 共同持有優點：雙方權利獲得保證、一方出售房屋時，另一方具優先購買權
- 共同持有缺點：雙方互相牽制，買賣限制增加、失去首購優惠、失去土地增值稅優惠、需要付兩倍代書費
預告登記缺點總結
在認識預告登記缺點、風險後，你認為預告登記適合你嗎？無論你是買方、賣方，還是出資多、出資少的那一方，都要理解預告登記沒有一定好壞，建議先諮詢代書、律師建議，綜合評估自身資金需求、另一方信用狀況等再做決定。
看完文章後，如果對預告登記優缺點還有疑問，或是狀況特殊、擔心預告登記使不動產運用受限，想諮詢專業代書、律師建議，分析預告登記適不適合您，都歡迎填寫下方表單或，也可以致電王代書0976-161-313，未過件絕不收費！
