持分土地不好賣怎麼辦？5招變現持分土地，土地持分收購行情分享

為什麼持分土地不好賣？站在買家立場，持分土地產權不完整，除了使用上會受現有持分人限制，未來買賣或貸款的難度也較高。但只要持分土地在對的位置，還是有很高的利用價值，不用擔心賣不掉。

以下由王代書分享持分土地買賣管道，以及當持分土地賣不掉時，還有哪些方法可以將名下不動產變現，安全、快速取得所需資金！

為什麼持分土地不好賣？

站在賣家角度，持分土地不好賣是因為要取得全體共有人同意，交易難度高。當共有人數多時，不只很難對於土地價值取得共識，也需協調新舊共有人的使用權，讓交易順利進行。

• 須取得其他共有人同意，交易難度增加

當土地為，須取得全體共有人同意，才能進行持分土地買賣，交易難度高；當土地為分別共有，共有人之間有明確持分分配，且能自由處分自己的應有部分，交易難度低。

繼承而來的不動產，多是公同共有。若因土地性質導致持分土地不好賣，可以選擇先分割再賣出，或爭取 2/3 以上共有人同意出賣，即可處分完整土地並分配價金。

• 價值難以界定，難以和共有人取得共識

每個人的資金需求和財務規劃都不同，因此共有人之間，對於土地價值的認定，可能未必能取得共識。

例如 A、B、C 合資購買一片土地，當 A 名下有許多土地，且沒有急迫資金需求時，通常會等土地漲價才願意賣出。相對地當 B 債務纏身，需要快速取得資金，避免陷入以息滾息的惡性循環時，對買方出價的要求就不高。在這情況下，A、B 就可能因此意見不合，導致交易被延宕。

• 需協調新舊共有人的關係，交易手續繁瑣

在持分土地分割前，土地是由共有人共同擁有，須經全體共有人同意。才能對土地進行處分。因此當土地為公同共有，共有人通常需花費較多時間協商，取得對土地使用方法的共識，以促進土地的利用和發展。

在新的共有人加入前，現有共有人通常也會希望能先彼此認識，了解現階段土地使用情況，避免後續爭議的發生。

買持分土地風險

站在買家角度，買持分土地的風險比一般土地高。由於產權沒有明確劃分，除了有持分土地被佔用的風險外，未來想賣出或抵押申請持分貸款，也可能因此受阻。此外，現有共有人享優先購買權，可能導致買家需要出較高價，才能如願買到土地。

• 產權不完整，未來難善加利用

當土地為公同共有，由於產權不完整，通常難以買賣或貸款，導致持分人名下有資產，卻無法將其變現，應對資金需求。

因此如果有買持分土地的需求，可以選擇買「分別共有」的土地。當土地為分別共有，持分人對於自己的應有部分，擁有獨立的使用和收益權。未來辦理過戶、抵押或繼承時，也會方便許多，不需其他共有人同意。

• 使用權受限，建議和共有人定分管協議

公同共有土地的使用方式，是由全體共有人一同決定。有些人以短期利益為主，希望當土地漲價到一定程度時，就盡快賣出；有些人以長期收益為主，希望在不過度開發的條件下，將土地出租以取得穩定收益。

為了有效利用土地，共有人之間應充分溝通，協商對彼此都有利的使用方式。如果無法達成共識，也可以將土地變更為分別共有，或制定分管協議。

• 交易不確定性高，共有人能以同條件優先購買

為了簡化共有關係，限制共有人數增加， 規定當基地（土地）出賣時，地上權人、承租人和共有人等享優先購買權，可以用相同條件優先承買。

也就是說，買方無法直接和賣方達成交易，這可能導致交易時間被拉長。此外，當優先購買權人希望保留資產時，買方會面臨更大的競爭，可能需要出高於市價的價格，才能買到心儀的土地。

土地持分收購行情

持分土地價格，會受土地地點、面積、使用分區、持分狀況、經濟和市場環境等因素影響。大部分是以公告現值 3～7 成計算，如果房屋或土地位於市區，則會以市價計算。

由於每塊土地的狀況都不同，持分關係單純或複雜也會影響價格高低，建議，由專業代書為你更準確評估土地價值。通常當持分關係越單純、沒有太多共有人、沒有持分土地被佔用情況或沒有官司時，越有機會談到好的價格，但還是很難和一般土地價格相同。

持分土地買賣管道

持分土地買賣管道多元，主要為以下四種，分別是不動產仲介或經紀人、線上交易平台、建設公司、民間土地收購。

由於部分詐騙集團會佯裝持分土地買家、建設公司或民間機構，出售土地前，應先查詢聯絡機構有無營業登記，並謹慎查證評價、過去合作案例，避免被土地詐騙。

持分土地賣不掉怎麼辦？

土地性質、座落地段、開發程度和市場狀況等，都是會影響土地價值的因素。王代書分享，若無法將持分土地賣掉，也可以考慮以下五種方式，利用土地取得資金：

• 強制分割，將土地變更為分別共有

土地使用和處分的限制，是讓許多買家卻步的因素之一。賣家可以和其他共有人協議分割，或聲請強制分割，將土地變更為分別共有。

如此一來，賣家可以自由處分自己的應有部分，並減少買家對土地使用受限的疑慮，讓土地買賣更順利進行。

• 聲請變價分割，由法院協助法拍土地

若協議分割和調解分割未成，任一共有人可以向法院提起「強制分割訴訟」。法院會根據雙方主張和土地條件，判決適合的土地分割方式。

當原物分配顯有困難，法院會將共有物變賣，以價金分配給各共有人，也就是所謂的變價分割。變價分割的優點是能簡化流程，讓有意願出售土地的共有人，能在其他共有人不同意的情況下，順利將土地變賣。缺點是價格可能會低於預期，且法院通常會優先考慮原物分配，避免變價分割。

：分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

• 收購共有人持分，先完整產權再賣出

持分土地價格通常會比一般土地低，但持分比例越大，越有機會談到好的價格。因此在有足夠資金的條件下，也可以選擇先收購共有人持分，再出售完整土地。

收購共有人持分，除了能提高出售價格外，也能避免其他共有人反對出售土地。當持分超過 2/3 ，即可自由處分土地，不用其他共有人同意。

規定，當超過半數共有人同意處分，且其持分過半，或同意的共有人持有超過 2/3 持分，就能對共有物進行處分、變更或設定地上權等。

• 將持分賣給其他共有人，取得所需資金

通常共有人不願意將土地出售，是因為土地具特殊意義，或希望簡化共有關係，避免共有人增加，導致彼此難以對土地使用方式取得共識。

因此當共有人不同意出售土地，導致你無法有效利用名下不動產時，也可以選擇將持分賣給其他共有人，取得所需資金。

• 申請持分土地貸款

除了將持分土地出售外，也能透過持分土地貸款取得資金。貸款的好處是可以在不失去產權的條件下，應對資金需求，但要支付利息，並承擔當無法償還貸款時，可能會失去土地的風險。

由於產權不完整，且抵押價值不高，銀行和農會通常不會承作持分土地貸款。如有資金需求，也能在考慮自身還款能力後，向民間機構申請。民間貸款審核寬鬆、撥款快速，只要年滿 18 歲且名下擁有土地就能申請。

持分土地賣賣常見問題

針對持分土地買賣，王代書整理五大常見問題：

• Q1：持分土地有價值嗎？

持分土地價值受、面積、地段和開發狀況等土地條件影響，且當不同持分人的意見不同，容易出現價格爭議。當土地為公同共有，任何一方不願意出售，就無法完成持分土地交易。因此持分土地雖然有價值，但處分上較為複雜，需要處理共有人之間的權利關係。

• Q2：持分土地怎麼賣？

持分土地買賣流程可以分成六步驟，分別是提出申請、土地估價、簽約撮合、優先購買權通知、簽約對保和產權移轉。

• 提出申請：向土地仲介、土地買賣機構提出申請。
• 土地估價：實地評估持分土地條件，包含土地類型、地段和開發狀況等要素，以進行土地估價並規劃買賣計畫。
• 簽約撮合：雙方確認土地買賣合約，包含出售金額和仲介費用，並尋找潛在買家。
• 優先購買權通知：與買家簽約前，賣家需通知優先購買權人，確認無人欲行使優先購買權，才能將土地賣給其他買家。
• 簽約對保：買賣雙方和仲介一同確認合約內容，並簽訂買賣契約。
• 產權移轉：完成簽約後，即可到地政事務所完成持分土地產權移轉。

• Q3：民間持分土地貸款推薦嗎？

持分土地不好賣，且由於產權不完整，通常也很難和銀行順利申請貸款。如有資金需求，也可以在考量自身還款能力後，向民間機構申請持分土地貸款。

民間持分土地貸款審核寬鬆，只要年滿 18 歲且名下擁有土地，最快一天內就能完成抵押權設定，並進行撥款。民間貸款通常對土地類型和條件沒有太多限制，只要具一定價值，就有機會順利過件，適合有資金需求，但難以向銀行申貸的人申請。

持分土地不好賣總結

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