苗栗房屋借錢方式有哪些？轉增貸、二胎貸款哪個好？苗栗蛋黃區、蛋白區發展差距大，選擇合適的貸款管道，才能提升過件率和貸款成數。通常大家貸款會找銀行、融資公司或民間貸款，但其實若房屋位於山坡地，向農會貸款有機會取得更好的條件。以下就讓王代書教你如何安心、順利取得資金！
苗栗房屋借錢方式
房屋借錢方式主要有三種，一是房屋抵押貸款，以房屋作為擔保品，向銀行申請資金。如果該房屋已經有貸款，可以申請轉增貸或二胎貸款，將房屋殘值變現運用。
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房屋抵押貸款
房屋抵押貸款包含購屋貸款、融資貸款兩種，前者是交屋前，為籌措買房資金而申請；後者是在名下有房屋的條件下，因應週轉、消費性支出等需求，提出的貸款申請。
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房屋轉增貸
房屋增貸指在有房貸的條件下，因為有良好的還款紀錄，以「已經償還的本金」和「房屋增值空間」，向原行申請新的房貸。增貸方案通常和原本的房貸相同。
房屋轉貸指將貸款轉到其他銀行，因審核、鑑價等規定不同，有機會取得更好的的貸款條件，例如低利率、延長還款期現或更高的貸款成數。轉貸方案通常比原本的房貸好，缺點是若房貸還在限制清償期內，須支付原行違約金。
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房屋二胎貸款
二胎貸款指在有房貸的條件下，向他行申請第二筆房屋貸款。因為他行屬於「抵押權第二順位」，所以被稱為二胎貸款。與一胎相比，核貸風險較高，利率也比較高，約 3%～16%。
通常會申請二胎貸款，是因為才剛辦好房貸，短時間內無法申請轉增貸，或因為銀行審核嚴格，要向民間貸款才能取得足夠資金。
苗栗房屋借錢管道
常見房屋借錢管道包含銀行、民間貸款機構（如融資公司、當鋪和代書借款），但其實如果房屋在鄉下，和農會貸款的條件可能比較好。
三者沒有一定優劣，不同機構有各自喜愛的物件。建議評估個人資金需求、還款能力和房屋條件，選擇合適的貸款管道。其他如信用合作社、保險公司，也是貸款緊縮後，部分民眾會選擇的貸款方式。
銀行 |
農會 |
民間貸款 |
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| 範例 | 中國信託、國泰世華等 | 苗栗縣農會信用部、公館縣農會信用部等 | 融資公司、當鋪和代書借款 |
| 成數 | 七～八成 | 六～八成 | 八成起，條件好可以談全額貸款 |
| 利率 | 年利率 2%～4% | 年利率 2%～4% | 月利率 0.8 %起 |
| 方案 | 一般房屋抵押貸款、房屋轉增貸、二胎貸款 | 一般房屋抵押貸款、房屋轉增貸、二胎貸款 | 一般房屋抵押貸款、房屋轉增貸、二胎貸款、三胎貸款、二胎代償 |
| 優點 |
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| 缺點 |
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| 適合族群 | 信用、收入條件好，以總利息費用為首要考量的借款人 | 房屋位置偏遠，銀行貸款條件不如預期的借款人（有農民身分或農保佳） | 信用條件一般、不良，或因工作性質，無法出示穩定薪轉證明的借款人 |
申請苗栗房貸有地區限制嗎？
和銀行申請房貸，會依房屋所在地區分 A、B、C、D 級，各自有對應的貸款成數上限。例如屬於苗栗蛋黃區的頭份、竹南，是房貸 A～B 級地區，通常可以貸七～八成。其他行政區如三義、苑里和泰安鄉，則因位置偏遠、地段不佳等原因，屬於房貸 C～D 級地區，通常只能貸五～七成。
而和民間貸款機構申請房貸，則不受地區限制，只看房屋現值和增值潛力。無論蛋黃區、蛋白區，或是哪種房屋類型（持分房屋、工業住宅、老房），都有機會順利過件。
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蛋黃區
受交通發展影響，許多縣市的蛋黃區、蛋白區界線漸趨模糊。但由於苗栗交通建設緩慢，蛋黃區和蛋白區發展差距大。以頭份區、竹南區為例，由於竹科外溢，被視為共同生活圈，房市也逐年升溫。
- 苗栗市：苗栗市以火車站為核心，由於發展早，市容較為老舊。近年以市場重建、提升基礎建設為主要發展方向，例如預計於 2025 年初完工的苗栗市親子館、全民運動館，期望透過區域開發，營造宜居的生活環境。目前每坪均價 15～20 萬元起，新案少且分散，增值空間仍待觀察。近期一大熱議話題，則是信邦將於銅鑼科技園區設立新廠（預計 2028 年加產），可望提供工作機會，吸引人口進駐，進而帶動房市需求。
- 頭份區：近年新竹房價飆漲，相比之下，開車 20～30 分鐘就能到竹科的頭份房價更為親民，每坪均價 30～40 萬元起。即使受限貸令影響，在建商維持、剛性需求上升等條件下，房價持續抗跌。而預計於 2031 年完工的五楊高架南延工程，也將大幅降低苗栗到桃園、台北和新竹的通勤壓力，進一步吸引買氣湧入。
- 竹南區：因應桃竹苗大矽谷計畫，目前滿廠的竹南科技園區，也計畫擴建 40 公頃，並整併「竹南基地暨周邊地區特定區」及「頭份交流道附近特定區」兩處，最快 2030 年交地建廠。目前每坪均價 30～40 萬元起，根據永慶集團統計，是近五年七都外中古屋單價漲幅第二高的行政區。
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蛋白區
除了頭份區、竹南區和苗栗市中心外，其他地區都算蛋白區，例如苑裡鎮、後龍鎮、大湖鄉和三義鄉等。
這些地區以觀光為主要產業，因為交通、生活機能不佳，短期未見增值空間。近年房市走高，也多為投資客影響，可能導致貸款鑑價結果與市值有落差。
除了增值空間小之外，苗栗蛋白區還有「山坡地比例高」的硬傷。申請山坡地貸款不僅過程繁瑣，也因為價值比建地差，多數銀行不承作這類型貸款。如有相關需求，建議找農會或民間貸款，由專人協助向主管機關申請核准。
限貸令會影響苗栗房貸申請嗎？
限貸令主要影響換屋、首購族和投資客，但由於限貸是基於貸款緊縮，每家銀行的放款標準都會更嚴格。如果信用、收入條件一般，也可能無法取得理想的貸款方案。
相較六都，蛋黃區、蛋白區都能貸七～八成，苗栗蛋白區因增值空間小，可能導致鑑價結果和市價有落差。即使成數高，能取得的資金也有限。
銀行貸款貸不過怎麼辦？
銀行貸款貸不過，通常是因為房屋、申請人條件未達過件門檻，房屋增貸空間不足、有不良信用紀錄或負債比過高都是可能原因。除了提出申覆、改善貸款條件外，也能諮詢其他銀行或貸款管道，以順利取得資金。
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提出申覆
當貸款方案不如預期或被拒絕申貸，可以向銀行申覆（申請重新審核），並補交有利文件。從提出申覆、補交文件到收到申覆結果，約需 1～2 個工作天。若超過 3 個工作天都沒收到回覆，建議主動致電詢問結果。
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申請他家銀行房貸
每間金融機構的核貸標準都不同，也會受限貸令影響，因放款水位接近上限，而提升過件門檻，挑選核貸風險較低的客戶。
因此若向 A 行申請房貸遭拒，可以口頭諮詢其他銀行的房貸方案、審核標準，選擇 1～2 家適合的機構申請。
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提供保人或擔保品
保人並不是申請房貸的必要條件，但若信用條件一般、年齡較高或沒有穩定薪轉證明，提供保人能降低銀行對核貸的疑慮。
尤其當保人條件良好或職業是四師、公務員，更能為貸款申請加分，進而提升過件率。
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諮詢其他貸款管道
除了對信用、收入條件要求高以外，銀行鑑價也相對保守。對有大額資金需求的借款人來說，可能因此無法及時週轉。
與銀行相比，民間貸款審核相對寬鬆，可以提供較高的成數，鑑價結果也更貼近市值。建議借款人應評估自身資金需求、還款能力，選擇合適的貸款管道。
怎麼找苗栗合法民間貸款？
提及民間貸款，部分民眾會直覺想到高利貸，但其實那是指不良的非法民間貸款。必備 5 個條件，包含合法登記、有實體店面、不保證核貸、不要求提供證件正本，以及不提前收取開辦費。
因為核貸風險較高、資本有限，民間貸款利率比銀行高，這是難以避免的。但只要審慎挑選合法的民間貸款，就能降低被詐騙的風險。
王代書也建議，如果信用、收入條件好，能透過銀行取得資金是最好。但在資金需求大、無法和銀行貸款的條件下，若還款能力許可，和合法民間機構貸款也是能救急的選擇之一。
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合法登記
商業或營業登記是公司合法登記的必備要件，這代表政府有先為你把關該組織的營業項目、資本額，並確認合法負責人是誰，避免發生糾紛時找不到人。
除了店面擺放的執照外，也可以在「」輸入公司名稱，查詢更詳細的公司資料。
依 規定，應登記而未登記者，如非法經營業務，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十五萬元以下罰金。
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實體店面
合法的民間貸款通常有實體店面，並且會在清楚可見處，擺放政府許可的商業登記文件（營業執照）。
如果只有官網而沒有實體店面，每次諮詢、對保甚至簽約時，都約在咖啡廳、速食店見面，或撥打電話沒有專人接聽，就要小心可能不是合法借款管道。
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不保證核貸
部分民間貸款以「保證核貸」吸引民眾申貸，但這種條件往往隱藏高風險。貸款利率和核貸風險息息相關，核貸風險越高，利率也相應攀升。而保證核貸代表貸款機構承擔了更高的風險，利率也會遠高於一般水準。
合法的民間貸款雖然審核寬鬆，但仍會根據申請人的條件評估，確保貸款方案合法、合理且適當。
規定，約定利率超過 16% 者，超過部分之約定，無效。
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不要求提供證件正本
合法的借貸機構辦理貸款時，只會要求提供身分證明文件影本，不會要求借款人提供金融卡、存摺或網路銀行密碼等資訊。
除了不能提供身分證正本外，提供影本時，也應標註「僅限本次貸款使用」，避免被有心人士盜取、作不法用途，視為詐騙同夥。
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不提前收取開辦費
合法的民間貸款，應於諮詢時、簽約前，告知所有可能的費用，而詐騙集團會利用借款人對流程的不熟悉，巧立名目收費，例如手續費、委託費等。
此外，無論銀行或是民間貸款，都是在核貸或簽約後，才會收取開辦費。如果被要求或以「分次收取」為由，被收取訂金、手續費，都要特別小心求證，高機率是詐騙。
房屋貸款常見問題
針對苗栗房貸申請，王代書整理三大常見問題：
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Q1：民間貸款安全嗎？
民間貸款安全與否，取決於機構是否合法。
部分民眾因急需資金，會被「低利率、高成數、保證過件」等話術吸引，向沒有合法登記、實體店面的機構申貸。在未經查證的條件下，預繳開辦費、線上簽約或寄證件和權狀等重要文件，這些都是非常危險的行為。
只要找苗栗合法民間貸款，依資金需求、還款能力選擇合適貸款方案，並謹慎注意利率、合約有無不合理之處，就能降低被貸款詐騙的風險。
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Q2：房貸審核時間多久？
和銀行申請房貸，主要分六步驟進行，包含申請、信用評估、房屋鑑價、簽約對保、抵押權設定和撥款。房屋條件複雜者，例如持分房屋、有私設紀錄，審核時間較久，通常需 1～3 週才能完成申請。
民間貸款審核速度較快，不會調閱聯徵報告，主要評估房屋現值，以及申請人提出的有利財力、收入證明。從申請、鑑價、簽約對保到撥款，最快 3～5 天完成。
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Q3：山坡地能申請貸款嗎？
和建築用地相比，由於受森林法限制，山坡地用途較少，轉手難度也比較高。
銀行通常不承作山坡地貸款，或經主管機關核准，最多提供四～六成貸款。農會山坡地貸款過件率較高，通常可貸五～七成，但只限農民申請，且需有確切的耕作或水土保持方案。民間貸款是三者之中最寬鬆的，主要看房屋、土地現值，也有專業團隊能協助你申辦。
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